政府表态支持民营企业改革发展，优质房企的融资优势将扩大；本月融资总量继续同比减少，融资成本仍然保持低位。
◎ 文 / 克而瑞研究中心
本期关注
政府支持优质民营房企发债，公募REITs快速发展
8月16日监管部门指示中债信用增进对房企发行的中期票据开展“全额无条件不可撤销连带责任担保”，其中涉及龙湖集团、碧桂园、旭辉控股集团、远洋集团、新城控股和金地集团等六家示范性民企。31日证监会副主席李超表示，近期证监会会同国家发改委等相关方面制定了加快推进基础设施REITs常态化发行的十条措施，包括：将尽快推动首批扩募项目落地；推动REITs立法，积极培育专业REITs管理人和投资者群体等。整体看来，近期出台政策对于个别优质房企而言是极大的利好，而对于大部分房企而言政策的信号意义仍大于实际拉动作用。不过未来示范性民企名单仍有可能扩大，政府或对未提供增信支持的民营房企提供更多救助。此外有能力的房企还可关注公募REITs、绿色金融、保障性租赁住房相关领域。
本月融资总量继续同比减少，没有境外债发行
本月100家典型房企的融资总量为323.64亿元，环比下降41.5%，同比下降60.8%。其中债券发行了139.7亿元，环比减少63.1%，同比减少63.6%。本月房企融资成本3.76%，环比上升0.08pct，同比下降0.92pct。本月境外无发债情况；保利发展于境内发行了多笔公司债及中期票据，发行利率在2.75%-3.4%之间，头部优质房企融资优势明显。
苏新服务完成上市，万物云通过上市聆讯
本月苏州高新旗下的物业公司苏新服务于24日完成了IPO，万科旗下的物业公司万物云也在期后的9月1日通过了上市聆讯。因此截至2022年8月底，在港交所提交过招股书但仍未上市的房企和房企旗下公司分别有13家和20家。不过整体看来，2022年房企在上市和分拆上市方面难度加大，同时上市后破发的情况屡屡发生，房企的上市热情也有所冷却。
企业发债
01.债券发行：融资总量连续5月环比减少，本月没有发行境外债
2022年8月100家典型房企的融资总量为323.64亿元，环比下降41.5%，同比下降60.8%。 房企融资量已连续5月环比减少，可见房企融资难问题仍然突出。 从融资结构来看， 境内债权融资237亿元，环比减少48.4%，同比减少52.2%；境外债权融资30.77亿元，环比增加5.4%，同比减少78.7%；本月资产证券化融资46亿元，环比增加15.5%，同比减少75.1%。
8月房企发债139.7亿元，环比减少63.1%，同比减少63.6%。其中，本月没有境外发债， 房企境外发债仍然持续低迷。 境内发债139.7亿元，环比减少60.1%，同比减少46%。 其中，公司债发行38亿元，环比减少77.2%，同比减少73.4%；中期票据发行98.7亿元，环比减少34.3%，同比增加175.7%。境内发债主体仍然基本为央企国企，除此之外还有万科、龙湖等部分经营情况良好的民营房企。其中龙湖在8月29日完成发行的一笔15亿元中期票据是首单中债信为民营房企“全额担保”的中票，为后来的示范房企发债提供了参考样本。
2022年8月100家典型房企新增债券类融资成本 3.76%，环比上升0.08pct，同比下降0.92pct。本月境外无发债情况；保利发展于境内发行了多笔公司债及中期票据，发行利率在2.75%-3.4%之间，头部优质房企融资优势明显。 2022年1-8月100家典型房企新增债券类融资成本4.16%，较2021年全年下降1.21个百分点， 其中境外债券融资成本7.82%，较2021年全年上升0.7个百分点，境内债券融资成本3.4%，较2021年全年下降0.73个百分点。
具体企业表现来看，8月发债量最大的企业是保利发展，发债总量达到了29亿元， 企业共发行了一笔13亿元的公司债、一笔5亿元的绿色中期票据以及一笔10.7亿元的资产支持票据。本月发行债券的企业有13家，发债企业个数环比减少4家。从 发债年限来看，首开发行了一笔期限长达17.9年的资产支持票据。 从债券发行利率表现来看， 金茂发行的一笔3.98亿元的供应链ABS利率仅为2.64%，是本月房企发行的所有债券中最低。
02.债券期限：本月到期债券类492亿元
本月房企共有34笔债券到期，剔除掉已经提前赎回的部分之后约为492亿元，环比减少33.5%，偿债潮仍在持续。 其中，融创到期的一只境外优先票据和蓝光到期的1只公司债出现了实质性违约。
提前关注到2022年9月将有37笔债券到期，剔除掉已经提前赎回的部分之后约为459亿元，环比减少6.8%。 其中，蓝光到期的1只公司债、华夏幸福的一笔美元债以及佳兆业的一笔境外优先票据都已经出现了实质性违约，正荣的1笔境外优先票据则完成了债务重组，递延到2023年赎回。从到期债券规模来看，单笔金额最高是绿城于2015年发行的公司债、华发于2017年发行的中期票据、首创于2019年发行的公司债以及华侨城于2022年初发行的超短融，规模都是20亿元。
在债务违约方面， 本月龙光旗下的五只境外优先票据出现了利息违约，此外富力在姗姗来迟的2021年报中首次披露了其实质违约的债务规模。 整体来看，2022年以来已经有不少房企曝出了债务违约事件，而由于当前仍有部分房企存在流动性问题，因此未来仍有可能有更多房企曝出债务违约事件，仍需要行业注意。
上市和股票
01.拟上市房企：本月仍没有新增房企和房企旗下公司递交上市申请
本月没有新增房企递交上市申请，因此 截至2022年8月底，在港交所在递交过招股书但仍未成功上市的房企为13家， 其中有10家房企在招股书过期后都没有更新招股书，未来是否会继续上市进程还有待观察。
在房企分拆旗下公司上市方面，本月 没有新增房企旗下公司递交上市申请。 由于苏新服务已经在8月份完成了上市，因此截至2022年8月底， 在港交所递交过招股书而仍未上市的房企旗下公司共有20家， 其中有多家企业的招股书都已过期，未来是否还会坚持上市有待观察。
02.IPO和增发：苏新服务完成上市，万科云通过聆
本月苏新服务服务于8月24日完成上市，IPO发售价为8.6港元/股，发行的股份数量为2250万股，因此所得IPO净额约为1.67亿港元。截至8月底新上市的房企旗下公司增至5家。而在招股书审批方面则有万科云于期后的9月1日通过了上市聆讯，而众安智慧生活在4月22日通过了上市聆讯后直至8月底也没有完成IPO。 由于近期递交上市申请的房企及房企旗下公司数量明显减少，港交所对于已交表的企业的审核也较为严格， 规模较小的房企和房企旗下公司的上市将会越发艰难，同时上市之后破发的情况也屡屡出现，也动摇了房企及旗下公司上市的信心。
03.股权变动：旭辉等公司大股东增持股份，部分企业被强制减持
本月没有出现大规模的收并购事件，房企的股权变动相对较少，有部分房企出现了股东对公司股份的增持减持。 在增持方面，旭辉和龙湖的大股东均在本月大量增持公司股票，支持公司的发展，提振市场信心。减持方面则主要是蓝光发展、中南建设和金科股份的控股股东因为流动性问题被强制减持，这些流动性出现问题的房企何时能稳定其资金情况仍然有待观察。
04.股价变动：中期业绩不佳，两市地产相关股整月上涨比例均只有25%
本月两市的地产相关股表现都相当萎靡， 地产股整月上涨的股票都在25%左右。在H股方面，本月 朗诗绿色生活的月涨幅达到了15.13%，是H股涨幅最大的地产相关股。 企业股价在前半个月基本都在下跌，而由于19日公布的中期业绩相对较好，因此企业股价在月末迎来了一波上涨，整月最终的涨幅达到了15.13%。但是整体来看，由于本月大多数房企披露的中期业绩都较为一般，因此在香港资本市场的表现都相对较差。
在A股房企方面，本月西藏城投的涨幅较大，企业股价在月中出现了4个涨停板，虽然此后略有持续震荡，但最终整月涨幅达到了9.97%，使其成为A股涨幅最大的房企。公司股价在月初大涨的主要原因是公司持有41%股份的国能矿业的结则茶卡盐湖及龙木错盐湖共有390万吨碳酸锂，因此在盐湖提锂+锂电池概念上受到了投资者的追捧。
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