【案情简介】
2019年10月，张某跟朋友合伙创业，在老家县城向亲戚刘某租赁了三间办公经营场地，房屋为刘某自有。当时约定每月租金8000元，需缴纳押金2万元，合同期限为3年，要求每个季度交一次租金（对租金的支付期限有明确约定）。后来由于疫情爆发，公司总体经营状况不好，刘某一直没有向张某等收过租金。但到了2020年10月，刘某突然向张某等索要租金，且要求一次性交清，不交就解除合同，押金也就不退了。
那么，房东刘某有权在合同没到期之前解除合同吗？张某还能要回押金吗？
【法理解析】
本案中，张某等如果能举证（可提交店铺的经营流水账目，证明受疫情影响收入减少）逾期交房租是由于疫情等原因导致，房东刘某可以要求其在合理期限内支付，也即给予合理还款期限。但如果以疫情影响合同目的实现为由解除合同（该情形不构成合同的必然解除），并要求张某等人承担违约责任的，人民法院不予支持。
但也不是说只要大环境有了疫情，就可以适用指导意见（二）的相关法条，承租方还需要提供因疫情影响经营的具体证明、承租方不能有其他导致合同解除或承担违约责任的行为等。若承租人同意解除合同，还可能会存在双方协商一致解除合同的情形。
《中华人民共和国民法典》第七百二十二条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）
针对关于合同案件的审理第五条规定，承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。
【相关科普】
可以对承租的房屋进行装修吗？费用由谁来出？
承租人若对承租房屋进行装修装饰，需征得出租人同意，否则出租人可要求其将房屋恢复原样或赔偿损失。且承租人的装修装饰费用一般需自行承担，如双方对费用另有约定的，按照约定执行。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条 承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
第九条 承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；
（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；
（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；
（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。
第十条 承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。
第十一条 承租人未经出租人同意装修装饰或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。
声明：分享此文是出于传递更多信息之目的，如您发现本文有错误或侵权之处，请与碧海行舟联系，我们将及时更正、删除，谢谢。
