◎作者 | 掘金酱
◎来源| 掘金日本房产（ID：Japan_gold）已获授权
年轻人已经入场日本房产
在广州老城区上班的小L，最近疫情期间，在东京买了套房。
过了今年她就27岁了，自毕业以后，她就从香港来到广州，找了一份稳定的工作，生活平淡，公司和家两点一线，大部分的时间都花在工作和日本文化上。
她每天最大的乐趣就是回家打开电脑，翻看日剧、电影以及各种日本最新的消息。
平时就经常关注日本房产的她，最近发现，在过去看来有点贵的房子，这段时间突然“便宜了许多”。平时就果断的她，马上做了人生中的第一笔大手投资。
她买下了一套在浅草寺旁边的出租房，房价比去年她看到的时候便宜了整整100万日元！买下时就带有租约，一直到2020年底，所以至今小L都没看过自己这套房长什么样。
“我把它当做是一个虚拟提款机，每半年就给我的账户里打来日元，现在刚开始，相信今年末的时候，到账的钱够我和朋友去日本旅游了。”
这套看似“不存在”的房子，正在帮她赚日元。
买了一套感觉不到实物的房子是什么感受？
小L说，当她看到《租赁合同》的时候，得知租住自己的房产的是一位55岁的日本上班族，自己瞬间成了包租婆，当日本人的房东，这个感觉就很棒！
就在不久前，她登入托管公司的APP，查到了第一笔房租准时入账，对自己的投资很满意。
第一批90后已经成为日本房东了。
为什么要在日本买房？
作为一个买了房也住不了的外国人，我到底为什么要买日本房产？
跟国内买房看涨的逻辑不同，日本投资主要是赚它的租金收益。
因为，在日本租房市场非常大，人均收入又高，所以房价跟租金比并不像国内这么夸张。
我们此前做了一个全球各一线城市租金回报率的对比：
上图中可以发现，中国的一二线城市租售比全部垫底，甚至还没有如今的余额宝收益来得多。
而像东京、大阪这些日本的城市，租售比却比我们现在常看到的基金理财还要高。
这就是理财而言，买日本房产的一大魅力所在。举一个简单的对比：
在上海徐汇区，一个小区里租一套一房一厅（58平）的房子，租金是6800人民币/月，
但同类型的房价要多少呢？
455万人民币！毛租金回报率才1.8%。
而在东京23区，跟徐汇区同等地段的文京区，一套跟国内面积差不多的房产可以做成两室，还能拿到7910人民币的租金！
可以说，日本东京的房产投资，从投入性价比上完爆北京和上海。
经济不好时，要给自己的资产上保险
在中国经济突飞猛涨的21世纪初，房价乘着经济的东风快速上涨、不少国人通过买国内的房产赚到了第一桶金。
但我们从外国经济的发展轨迹中，逐渐明白，经济增长是有周期的。
盛极必衰，如果不懂这个道理，往往就可能高位接盘，结果被弄得狼狈不堪。上世纪末的日本楼市，2008年的美国楼市，都是这样的道理。
关于周期最有名的论断，当属苏联经济学家尼古拉斯·康德拉基于耶夫提出的经济周期理论，后来被国内经济学家周金涛总结为“康波周期”。
康波周期持续时间大约为60年，分为繁荣-衰退-萧条-回升四个阶段，但并不是每个阶段平均15年，一般而言繁荣期占据时间最长，基本上三分之一，衰退阶段则持续最短，一般不超过十年。
那么疫情当下，我们的经济周期走到了康波周期的哪一步？
从各个经济学家的推理论断来看，如果没有新冠疫情，今年进入萧条还受到存疑，但有疫情的助推，目前几乎可以肯定，我们所处的阶段就是萧条期。
过往的萧条期中，最短的一次持续了8年之久，所以，我们要做好之后的几年，经济不好要过“紧日子”的准备。
在全球经济大会上，经济学家们预测未来十年，钱将越来越集中于有钱的顶层5%，而中产则是最可能资产缩水的一群人。
作为中国的中产，我们害怕经济不好时，会让自己的资产缩水，而如果在萧条期的当下，你把所有钱都押注在国内，无疑是个大风险。
那么，该怎么分配我们的家庭财富？
根据资产的属性，我们要做一个清晰的资产配置计划。
选择产品的品类时，考虑到当下经济衰退预期空前高涨，要适当多配置稳健型资产，推荐拿出家庭资金的50%进行配置。
此外，还要给自己的稳健型资产上保险，这就需要配置保障型资产，建议拿出10%进行配置。
而一些进取型的资产（这类资产的风险较高），则应该适当减少配置。
以前经济向好时，推荐30%-50%的比例配置，但目前最好减少至20%左右，在即使失去了也不会影响你的个人生活品质的前提下，再考虑。
在区域选择上，我们大部分钱还是可以放在国内，毕竟中国的经济仍有不少机会，特别是股市。而且整体抗风险性也较高，区域发展还会带来不错的机会。
所以，这里推荐60%左右的资金可以投入国内的资产中。而剩余的40%，就可以考虑按品类投在国际上有确定性的资产。
如果你是保守型投资者，在国外遵循不明白不投的策略，那么要投资海外资产，逻辑最清晰、摸得着看得到的好资产选择，就是房地产，其中最有确定性的国家，当属美日英加澳。
发达国家该怎么选？
这么多个发达国家，为啥独独选择日本？我们设想你现在有50万左右的投资闲钱。
第一局：加拿大、澳大利亚
从2010年开始，中国购房军团开始大举进军海外，把加拿大、澳大利亚的房价全部拉了起来。
所以，若想在加拿大的温哥华、多伦多，或者澳大利亚的墨尔本、悉尼买到一套可投资的公寓，价格都在200万人民币左右了。
如今，这两个国家的政府都出台了限制海外买家的购房政策，比如征收海外买家税，限制国内银行给海外买家贷款等等。对于只有50万人民币的你而言，这两个国家可以直接PASS。
若你还是想投，那就要做好承担风险的准备，去当地的二线城市，比如加拿大的蒙特利尔或者布里斯班，寻找一些比较低价的选择。但说实话，即使是这些城市，只用50万确实也选不到啥好地段的房子了。
加拿大、澳大利亚：K.O.
第二局：美国、英国
不幸的是，美国和英国的起步价也比较高。50万能在英国的二线城市如利物浦或者曼彻斯特买到一个小套房，而且也要承担中途转租空置时间长的风险；
而在美国的一些强二线城市如波士顿、西雅图，这样的预算绝对买不到好房子。如果你不服，要不去底特律试试？
英美两国经济发展仍表现强劲，是很不错的投资标的，但如果你想投资一线城市，就需要你花更多的钱，购房门槛比较高。
美国、英国：K.O.
思考到这里，日本东京的房产就脱颖而出了。可以只用50万左右，拿下东京市区（相当于北京的五环内）的投资房。
并且，除了钱花得比其他国家一线城市少，它还拥有这些其他发达国家没有的投资优势：
1.日元是全球公认的避险货币（重要的事情说三遍）。风险来临时它就涨，它绝对是保险本保！
2. 东京是全球城市GDP排名第二的城市，每年人口流入达到10万以上；
3. 东京的地价只有上世纪最高时的三分之一，同等地段的价格只有北京、上海的一半；二手房价以每年3%-6%的涨幅增长；
4. 租赁市场需求强劲，空置时间短；
5. 地理距离近，易于打理；
6.买房时本人可以不到当地，直接在国内办完所有购房手续；
7. 房屋的后续管理全权交给专业托管公司，少操心。
……
太多了，根本说不完。
快来做日本人的房东！
不论喜不喜欢日本，赚当地人的钱，用这些钱让当地人服务于你，绝对是个美差。简单来说，掘金酱认为这就是做日本房东最大的好处。
现如今，中国的中产们出国旅游越来越频繁。疫情前的国庆，中国赴日旅游人数7天内便达到190万人次，有统计称已经超过了泰国，成为了中国中产们最爱的旅游地。
去年3月，由艾威联合旅游顾问机构、中国康辉旅游集团、亚太旅游协会共同开展的《疫情过后游客出游意愿调研报告》显示：
日本为成新冠肺炎情疫过去后之，中国游客最意愿前去旅国游家排名中第的一名。回答想去本日旅行的国中游客占整体的44%。
你会发现，去日本旅游的朋友越来越多，而且回来后对日本的观感普遍非常正面：环境好、空气质量佳、道路干净、日本人有礼貌又热情……
掘金酱身边，一年去日本3-5次的人不在少数，还有增加的趋势。
如果你属于一年多次前往日本的人，那么，买一套房让它给你赚取日本的交通费、吃美食、住好酒店等等体验旅游的日元，就是当务之急！
并且，这个国家还处在历史上难得的安稳期。
疫情期间大放水救市，政府发钱给民众，新政府上台推出史上最大经济刺激计划……
这些掘金酱在过去的文章中多次提到，它变相给我们的投资上上保险，告诉我们，这里值得你把钱放进来。
你能通过全球各个机构去检验日本的经济表现，以及它的资产价值是否存在泡沫。
前不久，德国的保险巨擘安联保险才重金投入东京房地产。连全球最安全的公司在选择海外资产配置时，都选择了日本，选择了东京，这说明什么？
如果你是求稳型投资者，那购买海外房产时，就务必要选择日本！
......
作为全球投资保险箱，日本房产的避险保值属性早已成为中产们的护城河。
几十万就能做一线城市房东，收取外汇租金，对冲风险。真香！
