受经济下行压力的影响，在房地产面积和金额销售方面，牡丹江也迎来了新挑战。
作者：燎原
来源：盐财经（ID：nfc-yancaijing）
牡丹江与鹤岗一样，它们都是黑龙江省下辖地级市，分别位于黑龙江省东南部与东北部。
继鹤岗之后，如今牡丹江再次被关注，原因是，它的低房价，比如“5万元一套房”。
“5万元一套的房产，可真有？”南风窗盐财经拨通了当地多家房产中介。
对方证实：“确实有！”
▲房产交易平台上售价不到5万一套的牡丹江房产
6月29日上午，牡丹江市住建局工作人员也告诉南风窗盐财经记者，确有5万元或10万元一套的房子，但这不是当地房地产市场的常态。“网上有的抓住一个点，就扩大成了面，但那不准确。”
“5万元或10万元一套的，通常是位置很偏的二手房，且位于顶层、户型差、设计差，性价比不行。”牡丹江市住建局工作人员称。至于牡丹江一手房，目前其均价在5000多元／平米，比如江南新区，每平方甚至高达8000元至9000元不等。
即便如此，但低房价的出现依旧值得关注。个案背后也揭示出需要被重视的另一面。
01
5万元一套“不把山”
一座城市突然火起来，其中有很多原因，房价当然是最惹人注目那个之一。有的是因房价太高，有的是因房价太低，最近火出圈的牡丹江市属于后者。
牡丹江，黑龙江省东南部中心城市。它的区位优越明显，其沿边近海，是经贸活跃的开放之城。在东北亚经济圈，牡丹江与俄罗斯有211公里长的边境线，其距俄远东交通枢纽乌苏里斯克市只有53公里，距离符拉迪沃斯托克港也只有153公里。
牡丹江距日本海最近的直线距离也就50公里，是“中蒙俄经济走廊”龙江丝路带的重要战略支点，同时是我国对俄沿边开放的桥头堡和枢纽站。此外，牡丹江还是黑龙江省第二大旅游中心城市。其经济实力一度挤进全省前三。
▲2021年12月6日我国最东端高铁——牡佳高铁正式开通运营
然而，近十年来，随着人口减少，其经济发展正面临爬坡过坎的关键时刻。也因此，当地甚至出现5万元一套房价的情况。
5万元一套在当地不是秘密，但当地中介在互联网上发布出来后，还是引发广泛关注，特别是引发北上广深等大城市网友的震撼。
毕竟，大城市一平方米房价就是5万，甚至10万元以上。
不过，据南风窗盐财经记者采访了解到，5万或10万元一套并不能真实反映牡丹江房地产的市场行情，那不过是个被放大了的极端个案。
在牡丹江，5万一套的房子究竟是一种怎样的存在？
当地多位房产中介人士介绍，5万或10万元一套的房子，通常是“老破旧”的房子，约40平米。此外，其还具有以下某个或几个特征，比如楼盘位置偏远，甚至可能远到村里；没房照（房产证）；还不起款；属回迁房；没学位；房产在顶楼、次顶楼、一楼或“把冷山”等方位。
▲牡丹江5万或10万元一套的房子是被放大了的极端个案
牡丹江市住建局工作人员对南风窗盐财经表示，5万元或10万元一套的，就是40多平的二手房，位置多在城乡结合部的犄角旮旯，“甚至可能干到村里去了，是特别不好的房子”“要么是顶层的、户型差、设计差，那些房子，性价比不行”。
“把冷山”，是东北一带对房产位置的专有名词。
一栋房子的整体建筑外形就像个大房框，主要由四面组成，房子所在的“把冷山、把山墙、把两侧”等位置，都属不受欢迎的。
当地居民告诉南风窗盐财经，某楼的两侧就是“把山”，再比如某楼盘有1至9单元并排着的建筑，那么1单元和9单元最外围的两侧外立面就是把山，而在两者中间的其他单元就属于“不把山”。
在当地，房子在“不把山”的位置，价格相对高一些，而在顶楼、次顶楼以及一楼等方位，价格就便宜好多。这主要和当地气候特征所带来的居民对居住环境的选择有关。
▲黑龙江牡丹江镜泊湖冬捕
“冬天很冷，零下20至30度摄氏度，那么屋顶以及供热管道就容易发生爆裂，带来漏雨及维修的风险和成本。”当地居民告诉南风窗盐财经，比如业主的房子位于顶楼、次顶楼或一楼等位置，通常就是不允许报停供热的。这意味着这些位置的房子不管你住不住，都必须供热，业主没有报停的权利。
这样一来，业主不住那套房子或房子租不出去，哪怕闲置，其每年都需要缴纳供热费并保持开通，不允许报停，因为其属于整栋的边房或“把山”等位置，一旦报停，势必影响其他业主的供暖保障。
当地居民介绍，根据以往供热经验，同一栋楼，一旦楼内停热的居民达到一定数量，就会破坏集中供热“抱团”取暖的设计初衷，造成其他居民家中温度下降。
“房子在中间等不把山的位置，左邻右舍如果供热很好，还可申请报停供热，免费享受到这些隐性福利。”当地一位居民告诉南风窗盐财经，他家位于楼房中间，周围供热好，所以每年也省下不少钱。
供热通常在每年10月下旬到第二年3月下旬，按实际面积计算，一平方米大概40元，一套100平方米的房子，一年供热费大概4000元
▲牡丹江市的江面上，居民乘船赏玩
02
牡丹江房价还涨吗？
“鹤岗有一两万一套的，也有5000元至6000元一平的房子，北京上海有10几万元一平米的，但也有两三万元一平米的。”当地房产中介张斌（化名）说，所以还是要看主流价位。
张斌说，顶楼或步梯的高层，价格会便宜些，但牡丹江市区再老的房子，如果挂上好点的学区，每平方米也不会低于4000元。
▲牡丹江学子参加高考
在牡丹江的江南新区，好的小区每平方米甚至高达8000元到10000元不等，通常价位是每平方米5000元到6000元不等。
牡丹江市住建局也告诉南风窗盐财经，如果赶上同一批上市的新房子，某时段内供过于求，价格可能会往下滑落些，但牡丹江目前新房的均价都不低于5000元／平。
当地多家中介告诉南风窗盐财经，从目前看，在未来一段时间内，牡丹江房价上涨的空间不大，甚至和2019年相比，也已出现下滑趋势。
当地的种种数据似乎也证实了这一切。
2022年4月26日，牡丹江市统计局发布的《2021年牡丹江市国民经济和社会发展统计公报》显示，初步核算，2021年牡丹江全市地区生产总值875亿元。
▲2021年牡丹江市国民经济和社会发展统计公报
但十年前，即2011年牡丹江GDP就已达934.8亿元。当时这个数据在黑龙江省内13个地级市中，经济地位属于省内第一方阵的位置。
经过十年后，2021年，其GDP变为875亿元，比十年前减少近60亿元。
梳理还发现，2012年牡丹江市GDP首破千亿元，达1092.7亿元。随后也逐年上升，2016年，牡丹江GDP增至1368.1亿元。2017年，牡丹江GDP为1404.7亿元。2018年，该数据升值1423亿元。
2019年是个重要的转折点。
这年，牡丹江GDP跌破千亿元，被腰斩至825亿元。2020年其GDP是831.7亿元。2021年为875亿元。如今的牡丹江还在为再次破千亿而“努力”。
经济发展减缓的同时，人口也急剧减少。2021年5月，根据第七次人口普查数据，截至2020年11月1日零时，牡丹江全市10个县（市）区常住人口约229万人，与2010年第六次全国人口普查的279万余人相比，减少超50万人，下降18.17%，年平均增长率约-2%。
▲牡丹江百年古镇
第七次全国人口普查结果显示，中国60岁以上老年人口超过2.6亿，这意味着约每5个中国人中就有一位老人。但牡丹江老龄化的问题更为突出，牡丹江60岁及以上人口是578249人，占25.25%，这意味着，在当地，每4个人中就有一位老人。
和2010年的第六次全国人口普查相比，牡丹江60岁及以上人口的比重已经上升10.71个百分点。
受经济下行压力的影响，在房地产面积和金额销售方面，牡丹江也迎来了新挑战。
以2021年数据为例，这年牡丹江市房地产销售面积97.3万平方米，销售金额44.6亿元。但在2012年这年，牡丹江市房地产销售面积就已达235万平方米，销售金额为80亿元。由此可见，2021年牡丹江房地产销售面积和金额，大约分别只占2012年的41%和56%。
据黑龙江日报6月22日报道，黑龙江省委书记、省人大常委会主任许勤到牡丹江市调研时强调，牡丹江是黑龙江省东南部的中心城市，过去创造过辉煌业绩，国家和省里给予了许多支持，面对新机遇，发展潜力巨大、发展前景广阔，在龙江振兴发展大局中应该发挥更大作用。
总的来说，由传统重工业作为支柱产业的东北三省，其城市们的经济结构大多以资源型为主。短期内，这必然使得其人口、资本缺乏极大的想象力。
身处其中的牡丹江亦难突围，那儿的房，或终将回归经济的基本面。