2022-03-08 16:55 ·
以物抵债是常见的消灭债权债务的方式，若未及时进行变更登记即遭遇了司法查封，即使双方已经为办理房产证而签订了买卖合同，也无法顺利完成过户登记。难免会遇到案外人基于《以物抵债协议》主张已经取得案涉房屋所有权，以此来排除强制执行的情形。那么以房抵债情形下，在房屋权属转移登记前，抵债协议或随后为办理房产证而签订的买卖合同是否足以排除强制执行？
郑某某与第三人张某某于2019年3月16日签订了《债务清偿协议》，双方约定第三人张某某将其所有的两套房屋共同作价280万元交付郑某某处置，以清偿第三人张某某对郑某某的部分债务并且双方已经交付使用。随后为办理房产证，郑某某与第三人张某某签订了《房屋买卖合同》。在郑某某未进行房屋权属转移登记前，王某某因与第三人张某某间的民间借贷纠纷将上述房屋进行了查封、冻结。王某某进行强制执行的过程中，郑某某因无法实现《债务清偿协议》的目的，基于《以物抵债协议》、《房屋买卖合同》主张已经取得案涉房屋所有权诉至法院。郑某某与第三人张某某签订的抵债协议及买卖合同是否足以排除强制执行？
根据《民法典》第二百一十四条的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”，物权变动以登记为生效要件，并非交付。截止至今，该案涉房屋并未进行变更登记，案涉房屋仍属于第三人张某某所有，相应的物权并未发生变动，郑某某并不享有案涉房屋所有权。
即便双方存在真实有效的债权债务关系且双方签订的《以物抵债协议》真实有效，但以物抵债的目的系消灭债权，并不当然产生物权变动的法律效果，根据债的平等性原则，在完成不动产权属转移登记之前，郑某某仅凭《债务清偿协议》不足以形成优先于一般债权的权益，未取得所有权的郑某某不具有优先保护性，不能据此排除对案涉房屋的强制执行。同时该协议系郑某某与第三人张某某签订的，但并非法院作出的真实有效的法律文书，即使该协议系被告查封、扣押、冻结前签订，仍不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第三款的规定，亦不能排除强制执行。
根据《民法典》第一百四十六条第一款的规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。” 郑某某与第三人张某某签订的《房屋买卖合同》，该买卖合同系配合办理房产证而签订的，郑某某无购买房屋的真实意思，系虚假的意思表示，其实质仍为以物抵债的债务履行，即系双方债务到期后的履行方式，双方签订的《房屋买卖合同》应当无效。即便郑某某与第三人签订的《房屋买卖合同》真实有效，仍不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、二十九条之规定，该规定系针对消费者购房人购买房屋，却未及时办理过户手续的情形，基于消费者购房人的生存权优先的理念，优先保护消费者购房人的物权期待权。郑某某既未就其与第三人签订的《房屋买卖合同》申请预告登记，也未就涉案房屋办理产权变更登记，郑某某存在一定的过错。同时郑某某与通常意义上以居住为目的购买商品房的消费者不同，因第三人张某某拖欠其借款而约定以房抵债，随后为了办理房产证与第三人签订的《商品房买卖合同》，仍属于在债务履行期限届满后债务清偿的方式，并非以居住为目的的购买房屋；郑某某也未实际支付购房款。郑某某不具有物权期待权，不能基于《房屋买卖合同》，形成优于其他债权的利益，亦不能据此排除强制执行。
即使以物抵债协议真实有效，以物抵债的目的也是消灭债权，并不当然产生物权变动的法律效果，根据债的平等性原则，在完成不动产权属转移登记之前，仅凭该以物抵债协议，并不足以形成优先于一般债权的权益，不能据此排除对该房屋的强制执行。为办理变更登记而签订的《买卖合同》应当无效，即使有效，也应当区别于一般购买商品房的消费者，亦不能据此排除对该房屋的强制执行。