深圳向来以“寸土寸金”而闻名，但在如今待开发的土地中，真正能够被称之为“宝地”的并不多。
其中深圳湾，就是一块鲜见的吸金宝地。
所以最近两天，关于深圳湾超级总部基地商改住的消息，引发了很大的关注。
01
日前，深圳规自局发布公示，拟调整红树湾地区法定图则 DY04、DY08 两个单元。
这两个地块原本都是商业用地，调整之后， DY04单元规划新增九年一贯制学校用地，DY08单元则拿出部分地块改为二类居住用地。
从规划图来看，这个住宅用地分为两块，用地面积各占1.7万平方米，容积率6.0，总建筑面积在20万平米左右。
这次规划调整，对改名后的深超总来说，是唯一一个住宅用地。
02
放眼整个深圳，深超总片区的定位与地段价值都处于金字塔顶尖，能够与其掰手腕的寥寥无几。
距离区域内上一次出让的住宅用地，还是在2001年底，中信红树湾和红树西岸的土拍，都是当年全国地王。
而自红树西岸于2005年发售以来，深超总片区就再没有新房住宅入市了，二手房业主也普遍惜售。
参考二手房价格来看，中信红树湾的最新成交价在15万/平左右，而红树西岸的成交价超18万/平。
这意味着，在新房限价政策还没有取消之前，深超总这块宗地必然存在倒挂空间，而且还不小。
据悉，接下来的土拍市场，这块宗地将会被拿出来拍卖，有人还专门为此算了一笔账，预计能卖100亿左右。
美中不足的是，深超总的写字楼太多，未来住宅项目可能看不到海景。但是如果有限价倒挂的话，于投资而言，是一个非常棒的选择。
03
关于这次调整，还引申出了一个问题：
堂堂深圳湾超级总部基地，为什么突然新增住宅？
有人说，是因为地主家囊中羞涩，所以土地性质才会说改就改， 毕竟住宅用地比商业用地好卖多了。
首先这是一个思路，其次不管真相是什么，城市经济对楼市的影响，无非就两种。
经济欣欣向荣的城市，遍地都是赚钱机会的城市，房价一定也不会太便宜，而且越是核心地段的好产品，房价往往越贵。
城市经济不景气，为了填补财政收入的缺口，就会想尽一切办法去扭转局面，包括加大力度刺激楼市。
倘若深圳楼市真正出台强有力刺激政策，最终利好的是哪些板块，应该不用我多说了吧。
其实过去这几年，深圳都在做一件事，就是努力增加住宅供应，把原本的非住宅用地改为住宅用地，且不少都是公认的靓地。
比如，刚开盘没多久的华润超核中心润府，挨近欢乐港湾的宝中08-27地块，前身都是商业用地。
04
就在昨天，前海妈湾也传来商改住的消息，一口气新增了14块住宅用地。
经过调整之后，妈湾将会新增1.3万多套住宅供应。
这个消息一出，短期利空前海房价。 最直观的影响是，前海的二手房短期必遭重创，前海新房也会变得不好卖了。
当然，最悲剧的当属招商领玺这套法拍房，一拍的时候心气很高，12万单价直接流拍了。
二拍单价降至9.6万，本来顺利拍出没什么悬念，但按照目前这个形势，很可能还会继续流拍。
供应量大是房价上涨的克星，也是刚需的福利。
妈湾新增供应1.3万多套，体量听起来很大，但都是分批量推出的，而且这个体量，和前海几十多万的就业岗位相比，依然是供不应求。
按原来桂湾、前湾和妈湾的规划，整个前海里面的住宅用地极少，未来前海建成入住以后，这大几十万人去哪里居住呢，难道都要去宝中、南头、蛇口等外溢住宅片区吗？
如果是这样的话，势必会加剧整个片区的交通拥堵。所以现在前海部分地块商改住，也是很好地缓解了未来前海通勤拥堵的矛盾。
整体来说，妈湾这次地块调规，短期内会对前海的房价造成冲击，但是长远来看，有利于提高前海片区的居住舒适度。
都说深圳的土地少，可从这些地块调规来看，只要是操盘手想要做到的事情，没有做不到的。
所以，深圳从来就不缺土地，哪怕是南山前海这样的地方，只要适当的调整，依然可以新增不少住宅供应。
未来，对于买房人而言，选对区域比什么都重要。
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