作者：子非鱼
01 | 13个城市楼市杠杆回来了
截止到目前，自去年2月份相继开启二手房官方指导价的15个城市，已经有13个城市直接取消或放松了。
2021年一季度与二季度，在楼市火热、上涨压力特别大的时候，国家经济特区深圳，在2月8日率全国之先，开创了二手房官方定价时代，发布了二手房官方指导价，覆盖全市所有存量小区。
二手房官方指导价的根本作用，是给楼市降杠杆。举个很简单的例子就能明白。
比如深圳南山区一套1000万的住宅，二手房官方指导价发布之后，官方参考价定为800万元。
如果某位购房者在发布之前购买，且是首套房，那首付是300万，银行贷款700万。
官方指导价发布之后，理论上业主需要以参考价出售，但当时深圳的楼市还没冷却，业主不甘心，还是私底下以1000万元出售。但银行贷款是按照官方指导价800万给予贷款。
在这种背景下，某位购房者买这套房，能够获得的银行贷款最多560万，实际成交价是1000万，那么这位购房者首付就得自掏440万。
公布之前是300万首付，公布之后是440万首付，杠杆下降，购房者压力加大。于是，在这威力之下，购房者纷纷望而却步，深圳二手房成交量立竿见影地下降了。
此后，在当年信贷收紧威力下全国楼市下半年转向之下，行情更加惨淡。
看到了二手房官方指导价的威力，一些楼市过热的城市也纷纷跟进，深圳之后，有西安、成都、宁波、上海、绍兴、三亚、广州、东莞、金华、温州、合肥、衢州、北京和无锡14个城市跟进。
共计15个城市出台了官方指导价，不过所不同的是，大多数城市的二手房指导价没有覆盖全域，只是针对部分小区，比如宁波只是针对高价学区房，绍兴、三亚、衢州、合肥等城市也只是针对热门板块。
然而，随着去年下半年楼市冷场，进入2022年之后更加低迷，很多城市都扛不住，虽然没有明令取消，但在实际操作过程中，已经不再采用指导价了。
根据机构调研显示，目前除了深圳、上海仍在执行外，其余13个城市全部取消或放松。
02 | 杠杆重回有什么影响
西安方面目前是公开不按照官方指导价执行，挂牌价都不再显示参考价。
成都方面，成都的银行在对二手房贷款时已按照评估价而非参考价进行放贷，不过公积金贷款仍受指导价影响。
宁波、绍兴、三亚都不再显示参考价。至于温州、金华、衢州、合肥去年放了响亮的一声之后，到现在还没有公布细则，应该是不了了之了。
北京和无锡指导价偏高，不少项目指导价甚至高出业主挂牌价1万元/平方米。
广州方面，从去年11月开始，广州部分银行就已经开始以二手房的真实成交价作为发放贷款的依据。
深圳、上海之所以严格执行，是因为：
一方面，两座城市是风向标，需要起到模范作用。
另一方面，行情冷却之下，不少二手房的价格已经跌穿参考价，参考价反倒成了稳定房价的压舱石。
以深圳来说，在二手房行情冷却价格下跌之下，和去年所不同的是，很多业主开始以参考价成交。
其他城市取消或放松参考价，当然是在行情冷却之下，想要通过取消降杠杆，让杠杆回归，推动和释放市场需求。
以广州来说，广州上半年 二手房整体成交量41982套，依旧处在历史低位。
二手房价格方面，全市除了最最核心的天河仍保持微弱增长外，其余10个区都在下跌。
其中外围区 增城、从化、南沙下跌最猛。增城上半年二手房成交价格下跌了7.4%，从化下跌了10.2%，南沙下跌了10.2%。
全国楼市转向之下，其他城市也大同小异。这是二手房官方指导价在13个城市名存实消的根本原因。
那么，取消二手房指导价是如何让杠杆回归的？反向思考一下就能明白。
以公开暂停二手房指导价的西安来说。
一套400万的房子，二手房官方指导价公布后给出的参考价如果是350万。
公布之前，首套购房者买下这套房首付是120万，可向银行贷款280万。公布之后，业主仍以400万实际成交，银行只能贷款245万，购房者需要支付155万的首付。
杠杆自然降了下来。
现在暂停二手房指导价，假如这套房子价格不变。那么银行可以给予的贷款又回到了280万，购房者只需120万就可拿下。
杠杆又回来了。购房者的首付压力理论上比之前小了不少，需求会有所释放。
03 | 杠杆回归能托举楼市吗
杠杆回归能托举楼市吗？
本号的观点很明确，显然不能。
理论上来说，杠杆回归能减少购房者前期上车的压力，但实际上：
一方面，后期贷款的压力加大了。
另一方面，当下的购房阻碍不在杠杆高低，而在于市场转向之下的预期走弱，在于大环境不确定性加剧之下的工作前景不明朗，收入缩水。
在这种背景下，二季度几乎没有什么人贷款买房，与之相反的是，不少中产阶层还在成规模提前还贷。这一佐证来源于央行公布的数据。
根据央行公布的上半年与一季度新增人民币贷款与新增个人住房贷款数据可以计算出，二季度新增人民币贷款为-1105亿元，新增个人住房贷款200亿元。
新增个人住房只有200亿，基本处在历史最低水平。新增人民币贷款更是负数，说明提前还款的规模比贷款的规模还要大。
这说明，在整个上半年，尤其是五六月份浩浩荡荡的降首付、取消限售、放松乃至放开限购、给补贴、降税等一系列招数，效果都不明显。你现在让杠杆回归，又能顶什么用？
楼市复苏目前来看，路还很漫长，至少要等到大环境改善，等工作和收入确定性回归才有希望。
而且即便这些都恢复了，在人口转向、城市化进入后半程的大时代背景下，房地产成交量再也回不了那个春风得意马蹄疾的时代。