文｜风马牛地产研究院·内容组
曼哈顿岛屿的面积不到 60 平方公里，工作日白天有 400 多万人，晚上则有 100 多万居住人口；纽约 2.7 万个餐厅里，曼哈顿就有 2.4 万家；而上百家博物馆、上百座表演剧院、上百家画廊和上万家夜生活俱乐部，也被塞进这座小岛里。
弹丸之地为尽可能多的提供生存工作空间，铆足了劲儿地向上冲刺——建高楼。纽约市里 150 米以上的摩天大厦，大部分都在曼哈顿，每一个来到这儿的人都忍不住拿起手机对准这些不可思议的建筑。
这些建筑隐藏着世界的两极 ，美与丑，贫与富，现代与古典，在此处交相辉映、光怪陆离。走在同一条街上的人，他可能睡在中央公园上方、大得像城堡的顶豪公寓；也可能挤在某不起眼的建筑、小得像衣柜一样的无家可归收容所。
不可思议的是，他们同样离中央公园几步之遥。
一面是城市天际线剪出更多的陌生剪影，豪华公寓高层建筑在中央公园边上刷新高度；另一面是政客们的竞选承诺，在 ONE 57 公寓楼的背对背的经济型酒店，计划建造无家可归者的庇护所。
本期，风马牛地产研究院带你看一下，这条素来有「亿万富翁大道」（Billionaire"s Row）称号的纽约曼哈顿 57 街，发生了什么故事。
01
富人需要一个地方储存财富
穷人需要一个地方安放身体
1691 年，英国哲学家约翰·洛克提出：「任何商品的价格都是按照买卖双方数量的比例上升或下降。」他的声明成为现代商业圣经中的第一条戒律——供需驱动一切。
就像北京的房产市场满足来自全国的需求量，曼哈顿 57 街、香港聶歌信山道、伦敦 Grosvenor Square 等豪宅街区则满足了全世界亿万富豪的需求。
超级富豪们需要一个地方来储存他们的财富，对冲金融市场波动与持续通货膨胀，豪宅无疑是最佳选择。全球财富数据聚合公司 Wealth-X 总裁大卫·弗里德曼(DavidFriedman)说， 「净值为 3000 万美元或以上的有钱人，通常将 13% 的净资产用于自住的豪华房地产。」
纽约是国际超一线城市和全球金融财富中心，作为全球首屈一指的顶级地段，纽约曼哈顿 57 街不仅拥有最美的城市天际线，还拥有最现代的感官体验与都市生活，是需要资产配置的高净值资产人士的天然避风港。
57 街因高楼、酒店和餐厅云集而闻名，2 英里的街区耸立着赫斯特大厦 Hearst Tower，Le Parker Meridien 酒店、卡内基音乐厅和 Russian Tea Room 餐厅。除了充满艺术气息的独特魅力，曼哈顿 57 街从未停止生长，「亿万富翁大道」（Billionaire"s Row）凌驾于整个城市的天际线， 不断刷新着全世界最高公寓楼的纪录，并用上帝视角俯瞰中央公园，有一种睡在中央公园上方的幻觉。
事实上，Billionaire"sRow 在地理位置上没有具体的限定，但纽约房地产行业人士的共识是从 59 街到 57 街，从 8 大道到 2 大道这一片都算「亿万富翁大道」。
①-⑧依次是 432 Park Avenue、Park Lane hotel、53 West 53rd Street、施坦威大厦、123 West 57th、One57、中央公园大厦和 220 Central Park South
富豪与普通人的想法不同，咱们都不会刻意选择的漏水顶层，却成了有钱人的最爱，楼层越高、价格越贵，越成为地位和财富的象征。从形态来看，曼哈顿 57 街的豪宅公寓都如「铅笔」一般纤细， 如果说传统高层建筑的高宽比在 8:1 之下，那么这些建筑彻底打破这一界限，施坦威大厦（现改造为 111West 57th 豪宅，图中④，最细的那栋）甚至达到惊人的 24:1。整座大厦高 91 层，每层只设置一个住宅单元，电梯直接入户。
你不用理会烦人的邻居，没有需要维护的后院草坪、没有需要修理的漏水屋顶、没有需要担忧的安全问题，只需要安安静静待在那里，叠加美国特殊的减税政策，自动等待豪宅的升值。
2018 年，戴森公司（Dyson）创始人和掌舵人 James Dyson，就以 7400 万美元买下了 520 Park Ave 顶层的 6 居室公寓。
疫情这两年，中国有钱人也在「抢购」曼哈顿豪宅。2021 年，阿里巴巴集团联合创始人蔡崇信以 1.57 亿美元（约合 10.18 亿人民币）的价格买下了 220 Central Park South 的第 60 和 61 层公寓；许久未露面的马云老师也选择跟同事做邻居，花 1.88 亿美元（约合 12 亿人民币）买下了这幢公寓第 73 层的顶层豪宅。
据说，二位大佬都是出于资产升值考虑，鉴于银行的低利率和现金为王，还专门办了按揭，小编终于找到了跟大佬的相同点。
图| 220 Central Park South位置图&户型图
普宅各有各的烂， 豪宅都是相似的。
马老师在纽约的豪宅不仅可以尽情俯瞰风景如画的中央公园，坐拥顶级时尚奢侈品旗舰店和米其林星级餐厅，公寓还重新诠释了经典与现代科技的结合。
室内所有的配饰品都是由 Bergdorf Goodman 所提供，无需再添置任何配饰；客厅有燃烧木材或天然气的壁炉，以及带有地热的核桃木地板；厨房里配备顶级品牌提供的丰富厨具，包含 SieMatic, Miele, Kallista 和 Lefroy Brooks；卫浴室全由大理石所制成，意大利 SICIS 瓷砖地砖（地热），以及法国 Carré 的墙面贴砖；配备绿树成荫的临街停车场、私人餐厅、酒窖、图书馆、健身中心、游泳池、水疗中心、篮球场、模拟高尔夫球场和儿童游乐区等设施。
不过，商业世界的第一条戒律——供需驱动一切，却忽视了政治因素， 「亿万富翁大道」摩天大楼的拥有者们可能将迎来不受欢迎的新邻居们——无家可归者。
纽约市已经批准了一项计划，在西 58 街的萨沃伊酒店(Savoy Hotel)建造新的避难所，来容纳创纪录数量的 150 名无家可归者。这家酒店与标志性豪华公寓 One 57（图中 ⑥）背靠背，这已经遭到了住在周围街区居民的愤怒嚎叫。
摩天公寓背后隐藏的问题，已经无法令人忽视，它们将赤裸裸的贫富差距展现在人们眼前。
02
僵尸资本主义
一半被空置，但豪宅有稳定需求
纽约市民开始对千篇一律的铅笔楼感到厌倦，不仅是那毫无创新的细长形态，还有直插云霄的的高度引发的建筑问题，亿万富翁大道的一众高楼正给中央公园南段投下越来越长、越来越密的阴影，破坏了原有景致；也因为过高的建筑高度阻挡了其他建筑物的视野。
并不是所有人都喜欢这些壮丽的建筑物，一些人认为，中央公园是曼哈顿唯一的户外休闲空间，承载着众多打工人快乐时光，摩天大楼是影响穷人晒太阳的阶级歧视。
更何况，很多富豪并不长住在那里，全球的亿万富豪都把它当做第二套公寓，或是储存财富、资产配置的地方。按照前文弗里德曼的说法，购买价值千万美元以上的房产，买家可能至少拥有 1 亿美元的净资产。
疫情对不同阶级人群的影响是不同， 经济低迷期，高净值人群把目光锁定在豪华公寓上，并于 2021 年将交易量推高至近 10 年来的最高水平。
2021 年的最大一笔交易，在 9 月的最后一天完成。中央公园大厦卖出了 53 单元（Unit 53）楼王，这套公寓为四卧室、7984 平方英尺，最初的要价是 9500 万美元，但卖出价仅为 4970 万美元。买家使用 Star Park Tower LLC.的名义进行购买，隐藏了自己的身份，所有公开文件均通过律师行签署。
亚马逊创始人、世界首富杰夫·贝佐斯则在稳扎稳打，一套接一套地在豪宅区买房。2021 年，他通过一家有限责任公司在第五大道 212 号的 20 层买了一套价值 2300 万美元的公寓。在这套大楼里，他已经买下了五套公寓，总支出达到 1.19 亿美元。
……
但估算显示： 纽约曼哈顿豪宅街区的公寓，大约一半是空置的。
这并不是曼哈顿独有的现象，在全球大都市的黄金地段都不同程度地出现。比如，巴黎部分核心地段 1/4 的房屋被空置；伦敦一些昂贵的街区在晚上出奇的安静；墨尔本的黄金地段某些地区在晚上就会变成鬼城……
一边是万亿豪宅被空置，另一边是贫民窟、流浪汉，他们存在于同一片天下。而 这似乎陷入了僵尸资本主义，少数人没有做什么就能赚大钱，而其他人只能望钱兴叹的资本主义。
美国商业网站 TheReal Deal 曾报道，纽约市对在云端的顶层豪宅公寓有稳定的需求。「曼哈顿似乎正在出现一个新的亿万富翁阶层，他们是超级亿万富翁，并热爱豪华公寓这一资产类别，且这类资产并不会贬值。」
最大的问题是，出于对经济衰退的担忧，联邦政府对州和地方税收减免的新上限，以及纽约的新豪宅税，纽约超豪宅市场似乎陷入了衰退。而且很多人在担忧，开发商过度热情地建造了太多豪华公寓。 据估计，曼哈顿自 2013 年以来新建的共管公寓中，有四分之一仍未售出或空置。
03
奢华公寓背后的神秘买家：
高管名流、商界精英和政府官员
「亿万富翁大道」（Billionaire"s Row）最显著的特点，就是拥有世界上最昂贵的公寓，而公寓或闲置或居住，里面是世界上最富有的超级富豪们。
这些富豪们可来头不小。许多业主代表了美国富人阶层的一个横截面： 高管和名流，医生和律师，科技行业企业家和华尔街上的操盘手。
图| 电影《曼哈顿 Manhattan》
有钱的外国人所占比例也越来越高，有「亿万富翁俱乐部」之称的One 57的海外买家众多，尤其以中国、俄罗斯买家最为亮眼。
2014 年，香港时装业大亨曹其峰（Silas Chou）以 5000 万美元买下第 82 层全层单位；
2015 年，中国海南航空公司的创始人陈国庆（Chen Guoqing）和兄弟陈峰（Chen Feng）花近 1 亿美元买下 86 和 88 两层楼，时移世易，陈锋已被采取强制措施，陈国庆也被曝抛售豪宅；
同年，有一个名为李道江的买主（Dongjiang Li）花 3000 万美元买下 One57 的一套三卧单元；
另有传闻称，SOHO 中国的潘石屹、张欣夫妇也在 30 多层购得一套公寓，但可能并非使用 SOHO 中国名义购买；
公寓顶层据说已被卡塔尔首相以 1 亿美元买下。
纽约市出售的共管公寓中，超过一半被卖给了空壳公司。
根据房地产交易记录，220 Central Park South 的中城住宅楼（midtownresidential tower），迄今为止，超过 85% 的购买者是通过以「LLC」（有限责任公司）购买的。
比如，上文马云和蔡崇信的 220 Central Park South 豪宅，就是通过旗下的家族基金 BluePool Capital Limited 购买，也称「蓝池资本」，从机构性质来看，属于 PE。
更多买家的身份则不可说，他们通过建立一个空壳公司用非法资金购买房子，资本洪流在全球不受约束地流动着，其动机可能是腐败和避税，也可能是投资战略，又或许是转移和隐藏财富。
在重塑城市面貌的玻璃和钢铁大楼里，阶级不平等正变得有形起来。
据《纽约时报》报道，位于时代华纳中心共管公寓的买家为某有限公司，可以追溯到俄罗斯参议院、银行家 维塔利·马尔金的家族，他本人曾涉嫌与有组织犯罪有关联；另一家空壳公司则拥有三套公寓，这家公司属于一个名为 王文良（前丹东首富）的中国商人家族，现已欠下 667 亿遁逃美国；一名叫 阿迪拉的哥伦比亚省长成立了空壳公司购买公寓，几年后被指控中饱私囊，随后被逮捕和监禁起来，而出售这所公寓后，赚取了 200 万美元的利润……
美国政府也在试图打击那些为洗黑钱而购买豪宅的外国人。
2021 年 12 月，美国财政部宣布，将对全美的现金(all cash)房地产交易制定新的监管措施，以打击房地产市场的洗黑钱活动。财政部指出，从 2015 年至 2020 年间，约有 23 亿「黑金」透过美国房地产买卖洗钱。
不禁令人唏嘘，纽约曼哈顿住在这条街上的人，一端拥有着高耸入云、超昂贵但空置一半的铅笔塔；另一端蜗居在政府竞选者为他们准备却遭受抗议的庇护所里。
在「胜出者获得一切」的社会，大部分人和极富裕阶层之间的差距越来越大， 从相对意义上来说，除了极富裕阶级的人之外，所有的人都在不断变得更穷。