1.香港将北上新建“北部都市区”，从外向型经济体向内向型经济体转型？
10月6日，香港特区行政长官在立法会发表2021年施政报告，其中重点提及建设香港北部占地约300平方公里的都会区。
《香港北部都会区发展策略》中明确指出：
“内陆是全球第二大经济体，拥有超过 14 亿人口的庞大市场，比欧洲、美国、日本、澳洲加起来的市场还要大。粤港澳大湾区（大湾区）是世界级城市群，有超过 8 600 万人口，比其他世界级湾区（东京湾、纽约湾和三藩市湾）都要大。香港是一个规模较小的外向型经济体，内陆和大湾区潜藏无限机会，是我们发挥所长，一展抱负，开拓事业发展的理想地方，也是我们贡献国家所需的开敞平台。”
过去以中环为核心的维港都会区一直是香港的经济重心，提供大多数的就业机会。《发展策略》中指出，面向未来，香港需要革新思维和观念，探索在国家和大湾区发展大局中开拓发展路向和空间的可能性，充分利用邻近大湾区城市的优势和机会，注入新发展动力，突破目前的发展困局。
香港已经制定《香港 2030+：跨越 2030 年的规划远景与策略》（《香港 2030+》），提出了一个都会商业核心区，两个策略增长区及北部经济带、西部发展走廊和东部知识及科技走廊三条发展轴为框架的发展远景。
北部经济带接壤深圳，是香港未来二十年城市建设和人口增长最活跃的地区。
北部都会区大概包括了元朗区和北区两个地方行政区，陆地面积约有 30 000 公顷。他不是指一个有法定地位或规范，而是因地理特征、经济功能、生态环境、交通联系及发展政策等因素的相互作用所形成的一个具规模和动态的城市空间。
为达到职住平衡，《发展策略》建议制订明确政策及行政指引，尽量把“无地域限制、带动就业机会”的特区政府设施及写字楼迁往北部都会区。
2.扩大香港发展容量，新增250万人居住空间
发掘更多适合发展的用地，包括香港因为历史原因仍有大量临近深圳的未开发土地。整个北部都会区发展完成后，总住宅单位数目将达90.5万至92.6万个，共计容纳约250万人居住；而都会区内的职位数目将大幅增加至约65万个，包括15万个与创科产业相关的职位。
3.七个陆路口岸相连，从“两湾一河”到“双城三圈”
港深由西至东建设了七个陆路口岸和相连的交通基建，使两地能跨越「两湾一河」而相互连接：
「双城」是香港和深圳；
「三圈」即由西至东包括了深圳湾优质发展圈、港深紧密互动圈和大鹏湾 / 印洲塘生态康乐旅游圈。
1）深圳湾优质发展圈
北部都会区的西部位于深圳湾优质发展圈内，主要包括香港的元朗新市镇、天水围新市镇、洪水桥 / 厦村新发展区和元朗南发展区，对接深圳的蛇口、南山、前海和宝安。
本圈内的洪水桥 / 厦村新发展区，可提升为新界北核心商务区。借着圈内前海合作区扩区的契机，推动及深化与前海在金融及专业服务业、现代物流业和科技服务的高端经济合作发展。香港还可善用深圳后海总部基地、大沙河创新走廊、南山高新科技区等发展，加快形成新界北核心商务区的发展动力，吸引更多开拓深圳和大湾区市场的高端企业进驻，形成稳健和具综合力量的经济规模，创造更多新经济职位。
政府可与深圳共同研究洪水桥及前海之间的铁路连接，并在前海实施「一地两检」通关安排，从而为双方腹地提供更便捷的连通，支撑新界北核心商务区的辐射影响从前海伸延至宝安、东莞，并深入大湾区的腹地。
2）港深紧密互动圈
北部都会区的中部位于港深紧密互动圈内，主要包括香港的新田 / 落马洲发展枢纽、港深创科园、古洞北及 粉 岭 北 新 发 展 区、 粉 岭 / 上 水 新 市 镇 及 新 界 北新市镇，对接深圳的罗湖和福田市中心区，是港深口岸最密集的地区。
本 圈 将 会 是 港 深 双 方 共 同 推 动 创 科 产 业 发 展 与合作的核心区域。港深创科园与新田 / 落马洲一带地方将会扩容及提升为一个完整的新田科技城，透过聚集创科企业及支援设施，形成完整的创科产业生态系统，具备科技创新、金融科技、科研教育、人才培训以及综合支援服务，积累创新资本和氛围。
善用深圳福田香蜜湖新金融中心、罗湖红岭创新金融带、大梧桐新兴产业带、莲塘互联网产业集聚区等深方策略性产业发展区，激发港深更多的人才、企业和创新技术的交流与产业链合作，提高本圈的创新及发展动力，也推动传统产业技术升级，创造更多新经济职位。
3）印洲塘生态康乐旅游圈
北部都会区的东部位于大鹏湾 / 印洲塘生态康乐旅游圈内，主要包括香港的莲麻坑、沙头角、沙头角海、吉澳海/印洲塘、沿岸村落和其他外岛，对接深圳的沙头角、盐田和大鹏半岛。
本 圈 内 港 深 两 地 都 拥 有 丰 富 的 自 然 资 源， 包 括 自 然保护区、海岸公园和地质公园，生态及生境价值高。两地可合作共同构建梧桐山 / 红花岭 / 八仙岭生态走廊，保育及提升圈内整体自然景观、生态和生境资源，优化保护区的管理和保育工作。
本圈内也包括很多传统乡镇，人文和旅游资源丰富。港深可合作创造可持续的生态康乐 / 旅游机遇，提供绿色旅游基建设施，丰富两地居民的休闲生活选择。
4）港深七个陆路口岸和相连的交通基建包括：
港深边界七个陆路口岸分别是：罗湖、文锦渡、落马洲（皇岗）、深圳湾、落马洲支线（福田）、沙头角口岸、莲塘口岸。
交通基建包括：
（1）港深西部铁路：以港深西部铁路连接洪水桥 / 厦村新发展区及前海合作区( 铁路客运 )；
（2）北环线支线：从新田 / 落马洲发展枢纽起，经港深创科园连接以「一地两检」模式运作的新皇岗口岸；连接新皇岗口岸的北环线支线( 铁路客运 )；
（3）落马洲支线：现有的落马洲支线管制站 ( 铁路客运 )；
（4）新皇岗口岸的道路 ：连接新皇岗口岸的道路 ( 道路客运及货运 )；
（5）行人天桥：供行人及单车使用的跨河桥梁，连接港深创科园至深方福邻小口岸( 客运 )。
（6）港铁北环线东延：可研究兴建铁路从古洞站向东北伸延，接驳香港罗湖及文锦渡地区以及新界北新市镇各发展节点，并可在粉岭安乐村工业区设站，以无缝的行人系统连接粉岭新市镇内的粉岭站，形成连贯多个策略发展项目及现有社区的铁路网络；
据此前香港媒体报道，港铁北环线作为西铁线第二期工程，计划耗资 620 亿港元（80 亿美元）。连接新界北和前海的地铁线路预计将作为该工程的延伸，以支持前海方案的公布。这条线路也将作为往返新界西部的乘客与落马洲边境检查站的连接。该铁路项目预计将于2025 年动工，预计于 2034 年完工，届时洪水桥与前海之间的距离约为16公里，预计行车时间为30分钟。
4.十大重点行动方向
1）兴建港深西部铁路(洪水桥 — 前海)及扩大洪水桥/厦村新发展区
2）构建香港矽谷 — 新田科技城
3）研究北环线东延及扩大古洞北新发展区
4）建设罗湖 /文锦渡综合发展枢纽
5）实施创造环境容量的积极保育政策
6）缔造高景观价值的户外生态康乐/旅游空间
7）积极主动改善职住平衡
8）建设宜居宜业及可持续发展社区
9）改革行政机制及工作流程
10）增强香港的辐射力、全面布局大湾区
5.香港建北部新区，利好香港还是利好深圳？
1）深圳人多、地方大、经济总量高，香港人口密度大、人均产值高，购买力更强
从地理位置来看，深圳更靠近内陆，香港由于其港口优势随着海上丝绸之路的发展而崛起。我们从深圳与香港的对比表格中也可以看出，香港的货物进出口额远远超过深圳。虽然从2020年深圳的经济数据GDP总量2.69万亿超过香港2.54万亿的总值，但是人均GDP与香港仍然存在一定的差距。从购买能力来看，香港仍然略胜一筹。
2）从香港与深圳的房价收入比来看，深圳购房压力比香港还大
世界银行提出发达国家正常的房价收入比一般在1.8~5.5之间，而发展中国家合理的房价收入比则在3~6之间，即居民凭3到6年的纯收入大概能够买到一个安居之所。
美国国际公共政策顾问机构Demographia出炉的《2019年全球住房可负担性调查报告》中，香港的房价收入比高达20.9，遥遥领先于其他城市。（报告调查的城市包含中国香港、美国、加拿大、澳大利亚、英国、新西兰、新加坡、爱尔兰，涉及了309个城市，当中没有中国内陆的城市）
上海易居房地产研究院发布的《2019年上半年全国50城房价收入比报告》指出，北京、上海、广州、深圳四城的房价收入比依次是24.9、24.6、16.8、36.1。
深圳的房价收入比36.1远超香港20.9。论买房压力，深圳比香港大得多。
通过北部都会区的建设使深圳与香港之间的连接更方便，未来更可能的是深圳这边的人向香港集中，而不是香港向深圳集中。这个在美国学者泰勒提出卫星城概念后，曾经在世界各地有非常多的实践，其结论是：卫星城镇对于自由涌入大城市的人口有一定的截流作用；而疏散大城市人口的效果相对较弱。世界各国实践证明，建设城市职能比较单一的卫星城镇较难取得理想的效果。
也就是人口有趋向于向人口更密集、更富有、拥有更多工作机会及报酬的地区聚集。短时间内，一旦打通港深通道，深圳的打工人会因为希望获得更高收入而流向香港，长期来看，当港深两地深度融合后，房价、工资水平可能会达到一个新的平衡。
对于深圳来说，可以与香港更深度交流，获得更多的成功经验及来自香港输入的产业人才机会；对于香港来说，如果未来不对香港对外部世界的沟通封死，那么香港将继续承担与世界对话的窗口的位置的同时增加广阔的中国大陆市场，可谓“左拥右抱”。
当然，理想总是很丰满的，现实朝着什么方向发展还诸多变数，以李嘉诚为首的香港大批成功的资本家及知识分子选择他国发展对于香港未来的经济发展是否带来后劲不足的影响还不得知。如果香港失去世界窗口的身份是否靠中国市场仍然维持现状的经济繁荣还有待时间的考验。
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