现在，如果一个人发表看好中国房地产的言论，要么被认为不识时务，要么被认为“急于出货”。无他，实在是市场行情太低迷，击穿了大家的信心。
传统“高杠杆、快周转”的玩家，相继陷入困境，坠入万科所说的“黑铁时代”；潜在购房者持币观望，不为各种刺激所动，让前景变得更加不明……以至于有媒体只是喊了一嘴“积极做好风险资产价值重估的准备”，都让不少人惴惴不安。
然而，有人却在“危”中看到了“机”。最近，包括黑石、凯德在内的外资在抄底中国房地产的消息频传。这些外资都是经历过大风大浪，穿越多个周期活下来的老狐狸，此时抄底中国显然不是“钱多人傻”，而是有着严密的逻辑在做支撑。
急于出货的多，资产便宜
底价买入，是最好的风控
市场上有一个鱼摊，活鱼10元一斤，死鱼3元一斤。一位老太太蹲在鱼摊旁，一直盯着鱼看，就是不买。
鱼摊的老板说：“您盯了这么久，又不买，到底想干啥？”老太太不急不忙地说：“我在等你的鱼断气。”
这个故事很多人应该都读到过。经历过周期洗礼的外资，就很像上面这位老太太，喜欢等鱼死了之后再出手——毕竟，低价才是最有效的风控。
喜达屋资本（管理de 资产超600亿美元）的创始人Barry Sternlicht就说地产投资成功需要三步：1.低于重置成本买入，2.尽可能使用长期资金，3.慢慢等待，时间和自然增长会解决所有问题。
当下，恰恰是这样一个买死鱼的时机。
8月份，小明与路劲集团董事局主席单伟彪对话时，其指出，任何一个商业运作都是靠信心在维持的，没有信心就会出问题。现在，即便是遇险开发商的优质资产，也只能贱卖，这很可惜。
但对买家，这却是个好机会。流动性压力下，不少开发商、机构债权人希望加速抛售资产快速变现，而目前市场上有充足准备的资金却较少，正是好的买点。
10月17日，北京市朝阳区东三环博瑞大厦以20.37亿元拍出，较评估价29.1亿元低了30%。计算下来，地上部分单价4.55万元/平米，综合单价3.5万元/平米。凯德捡了便宜，急于出货的开发商们唏嘘不已。
但能卖出去，已经不错了。此前（10月7日），北京王府世纪大厦估值15.39亿元，起拍价11.2亿元，但因无人竞价，惨遭流拍。
王府世纪大厦与博瑞大厦均属于北京商办市场稀缺资源。但一方面，需求出售资产变现的主体太多，另一方面，今年北京写字楼租赁市场冷淡，买方观望情绪浓厚。
根据第一太平洋戴维斯数据，前三个季度北京全市甲级写字楼累计净吸纳量为9.31万平方米，同比下降84.8%；前三季度，北京大宗交易累计成交约为226.85亿元，同比下降55.2%。
如此形势下，很容易以“底价”进行收购，从而大大降低投资风险。这种情形，在2008年也出现过，当时，摩根士丹利、高盛、普洛斯等外资都曾在中国加大布局；而如今，易商红木、黑石、华平、嘉民、领展、凯德等外资的身影又在市场上频繁出现。
因为房地产是周期性行业，将时间拉长，总会涨回来。目前黑石新成立的一只房地产基金正处于筹资的最后阶段，该基金规模或将最终达到303亿美元，有望打破记录，成为历史上最大规模的传统私募股权投资工具，但黑石仅耗时短短三个月就已经完成。
如果再算上专门用于投资亚洲和欧洲房地产的资金，黑石集团可用于抄底全球房地产的资金池已超过500亿美元。这得益于黑石过去有非常出色的抄底表现，投资者们也看好房地产。
目前，国房景气指数几乎处于20多年来的低点，未来，还会有更多外资“抄底”优质资产。 戳这里，了解国企资产管理解决方案
外资抄底，很少涉及住宅
紧贴政策要求和发展趋 势
除了便宜，这些外资投资的方向，还紧贴政策方向。由于特定发展阶段的原因，我们一听说房地产，往往想到的是“住宅”，而外资在中国扫货，从来都青睐写字楼、购物中心、产业园区、物流地产等，它们与住宅最大的区别在于，能够源源不断地为当地贡献税收，符合政策的方向。
一、有促进生产的
10月24日，高盛资产管理（全球资产管理规模达到2.4万亿美元）和森瑶中国宣布，双方已成立合资公司，首期投资约6.75亿美元用于在中国收购、开发和运营一线城市及周边核心城市的新型工业、物流、冷链等新基建项目，首批合作的种子项目为4个位于大上海地区的新基建项目，共计24万平方米。
双方称未来还会加大投拓中国核心区位的优质资产，尤其是高标准物流仓储。高盛资产管理亚太区房地产私募投资负责人村田贵士表示：“看好中国及全球新基建的长期增长前景。”
去年收购富力物流园的交易，让黑石在中国的物流投资组合大幅扩张了近三分之一，达5300万平方英尺，覆盖中国23个城市。
目前，我国仓储物流设施总体供给充足，但高标仓占比仅7%，远低于美国22%的水平，无法承载当前受电商、医药、生鲜冷链等日益增长的需求，中信建投的研报称，若按美国的高标仓占比水平计算，我国当前高标仓缺口约为1.43亿方，未来高标仓供需失衡将长期存在。
外资正是看上了这个机会。ESR去年8月以51.92亿美元的代价收购ARA，就是看上了ARA集团拥有发展最快的新经济房地产（物流及数据中心等）平台。交易后，ESR集团的新经济资产管理规模将提升49%达到500亿美元以上，令其在捕捉新经济地产领域发展机遇方面拥有领先优势。
来源：ESR年报
10月21日，上海杨浦区第一高楼——尚浦领世双子塔F1-D项目完成塔楼主体结构封顶，其开发商是铁狮门。
铁狮门中国区首席执行官、高级董事总经理陈志超表示：“铁狮门将在此打造一个绿色可持续发展的世界级综合体项目，致力于吸引国内和国际知名TMT企业的总部入驻，为整个区域注入全新动力。”
二、有拉动消费的
上半年3月份，太古地产宣布，将在未来十年新增千亿港元投资，其中500亿港元将投资于内地市场。
8月28日，新世界集团执行副主席兼行政总裁郑志刚在接受媒体采访时则表示，中国的房地产市场已经见底，新世界集团将在12个月内在上海、广州、杭州和深圳等城市投资共计100亿元人民币。
这些，都是打造高端商场的行家里手。
数据显示，疫情前，内地民众的奢侈品消费中，内地只占约30%，其余70%在中国香港、伦敦、巴黎和其他国际市场。疫情之后，这种态势正发生逆转。
贝恩公司发布的《2021年中国奢侈品市场报告》指出，由于疫情出境受限，大部分中国消费者选择在境内购买奢侈品。得益于此，继2020年取得48%的增长之后，中国个人奢侈品市场2021年全年将实现大幅增长，达到近4710亿元人民币。
以恒隆集团为例，2021年，其总租赁收入首次突破100亿港币（109.19亿元），其中内地市场占比达到67%，同比增长31%；香港市场仅为34亿元，同比下跌7%。
陈启宗分析，这主要得益于内地高端购物商场的租赁收入进一步增加——2021年，内地高端购物商场租赁收入上升30%，而租户销售额则攀升55%。 陈启宗表示，内地奢侈品市场较为蓬勃，未来，内地市场占比还会继续上升。
陈启宗的判断，也是其他很多外资的判断。目前看未来动态清零仍将持续。高端购物中心想象空间十分巨大。
三、有解决居住的
二十大报告指出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。
而早在今年9月，富力地产和合景泰富在上海杨浦区新江湾城板块联手打造的嘉誉云景项目就被博枫资产（来自加拿大的资管公司，坐拥7500亿美元的全球资产规模）收购，标的面积约4.2万平方米、约560间客房。交易完成后，该项目正式命名为上海五角场博邻行政公寓，定位中高端租赁住宅。
该项目是博枫资产落子中国的第一个租赁住宅项目，其表示，中国近年来重视租赁住房市场的发展，中央政策明确提出发展和培育住房租赁市场、构建租售并举的住房制度，在用地规划、金融支持、税收优惠及退出渠道等方面均出台了相关指引，尤其在后疫情时代，本地客源和年轻的精英人群租房占比提高，对生活方式类公寓的需求显著增加，博枫紧抓时代机遇达成了在华业务的又一次拓展。
华平资本则布局更早，其在十年间，分七次买进魔方生活。在去年的“中国不动产行业领袖对话”的圆桌讨论中，华平投资合伙人张其奇就表示，作为“解决好大城市住房突出问题”的重要途径，住房租赁行业得到了政府的大力支持，也将是中国公募REITs的一个重要方向……
随着今年8月31日，3只保障性租赁住房REITs在沪深证券交易所同步上市交易，其判断已经得到印证。
外资的资管能力普遍强悍
为其投资又加了一道保险
外资抄底中国不动产市场的底层逻辑，还是对中国未来经济的长期看好。而且他们拥有很强的资产运营能力，擅长化腐朽为神奇。
中国贸促会公布的《2022年第二季度中国外资营商环境调研报告》显示，今年二季度维持和扩大在华业务规模的外企占比合计达91%，外资企业普遍看好在华长期发展前景。房地产是典型的长周期投资，在看好中国市场长期发展这一点上，外资地产商和投资机构也无例外……
去年年中，张其奇也表示：我们认为中国地产行业正迎来重要拐点，任何一个细分领域都有巨大的发展潜力，机会在快速扩张中。 帮你打理好每平米资产，点击了解
今天中国的经济体量，没有任何单一的外部需求能拉动，只有自己拉自己。在二十大报告中，发展依然是最重要的关键词之一。未来，产业升级、消费升级、大城市的居住问题等都是重要方向，外资布局与此高度贴合。
而且，布局中国的外资，普遍已进入中国多年，或者关注中国的机会多年，有着很强的资产管理能力。
外资参与中国房地产投资，主要有四种模式：与本土企业进行共同开发模式、成熟商业物业收购模式、参与本土房地产企业海外上市、人民币基金模式。
其中，第二种是主流。跟黑石一样，他们普遍擅长“买入、修复、卖出”。
比如，凯德收购博瑞大厦之后，就计划对其对该项目进行资产升级改造，进一步提升资产价值。因此，除却20.37亿元的收购价格以外，预计凯德还需要投入一笔腾退现有租户及改造费用。
这是凯德的基本操作了，过往有大量成功的案例。参考博瑞大厦周边大厦的平均租金水平，博瑞大厦改造完成之后的租金水平可以达到10元/日/平方米以上。据此可以粗略测算博瑞大厦项目年投资回报率约为8%。
运营管理、物业管理和资产管理，三者共同支撑起凯德集团的资管运营平台，运营能力强悍。而且凯德十分注重通过数字化等科技赋能。
由于凯德是目前少有的打通房地产投资、开发、运营、退出、资管全闭环的一家地产投资运营商。因此，其在中国的投资组合横跨各种品类。
小 结
过去，房地产的逻辑是“房-地-产”，未来的逻辑是“产、地、房”。美国完成城市化已经几十年，但房地产行业在GDP中的占比依然在12%左右。不过，其房地产行业的形态跟我们有巨大差异，而这正是外资的优势所在，他们已经在以“产”为主的房地产市场浸淫许久，而中国房地产正在朝这个方向大步迈进。（作者：明源不动产研究院主编、首席研究员 艾振强）
