买房的小伙伴们都知道，在二手房交易过程中需要缴纳一定的税费。
那么，你知道一套房子到底要缴纳多少税吗？你知道房产交易过程中，哪几种情况是税费会减少？
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你要缴多少税
一套房子交易时，有的税费是房东交，有的是购房者交......
但实际情况大概率是：房东的部分税费，最终可能还是会以房价的形式，落到购房者头上。
一套房子，到底要交多少税呢？
增值税及附加税（房东缴纳）
个人所得税（房东缴纳）
契税（购房者缴纳）
其他费用（买卖双方共同承担）
交易手续费：4元/㎡（买卖双方各自2元/㎡）
交易登记费：80元（买卖双方）
抵押登记费：40元（买卖双方）
中介费：暂定3个点
这4点，你算清了吗？来~巩固下知识点，我们假设：
小王，首套房，对方满五唯一，面积92平，上次交易价格150w，此次交易价格250万。请问，那他一共需要缴纳多少税费呢？
增值税以及附加税？答：免征
个人所得税？答：免征
契税？答：3.75万
交易手续、交易登记、抵押登记费？答：2*92+80+40=304元
中介费?答：250× 3%=7.5万
总计：7.5万+3.75万+304元=112804元
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这些税，你都省了吗？
税费虽然麻烦，但弄清楚：税种+算法，就不会觉得辣么复杂了，比较难掌握的还是一些冷门的税费政策！下面几种情况，如果你遇到，可能会帮你省钱哦~
一、满五唯一
满五是指购房者拥有房屋的时间等于或超过5年。唯一是指业主以家庭为单位所有家庭成员名下在该省份内，登记在交易中心系统里的有且只有这一套房子。
家庭成员一般来说指本人、配偶以及未成年的子女。
商品房、经济适用房：二者以契税票填发日期或房产证登记日期为准。
已购公房：三种判断标准，下面三个条件只需一个满5年就算满五
（1）距房产证填发日期满五年；
（2）距原始购房合同签署日期满五年；
（3）距第一笔购房房款的银钱收据日期满五年。
注意事项：如果交易房屋符合满五唯一的条件了，不仅可免缴个税和增值税，买方需要缴纳的契税也会相对少一些。
二、房产继承
房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人，继承所得的房产免征个人所得税。继承房产出售按照原房产证为准计算是否满5年。
注意事项：一般来说，房产继承的手续办理相当复杂，并且必须是在产权人去世后才可以开始。
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三、无偿赠与直系亲属
房屋产权人将房屋无偿赠与给父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹等，当事人双方免征个税。
注意事项：虽然赠予房屋不会征收个税，但是若再次交易，需要缴纳的个税金额就非常高了，20%。
四、无偿赠与抚养人或赡养人
房屋产权人将房屋无偿赠与给对其承担直接抚养或赡养义务的抚养人/赡养人，当事人双方免征个税。
注意事项：需提供公证机构出具的抚养关系或赡养关系公证书，或乡镇政府/街道办事处出具的抚养或赡养关系证明。
五、离婚分割财产
对离婚房产分割，如果一方放弃房屋归另一方所有，属于将房屋产权无偿赠与配偶不征个人所得税。
如果各拥有一部分，分割时根据《国家税务总局关于明确个人所得税若干政策执行问题的通知》(国税发〔2009〕121号)第四条第(一)项规定：通过离婚析产的方式分割房屋产权是夫妻双方对共同共有财产的处置，个人因离婚办理房屋产权过户手续，不征收个人所得税。
注意事项：个人转让离婚析产房屋所取得的收入，符合家庭生活自用五年以上唯一住房的，可申请免征个人所得税。
还有一种隐秘的情况，如果一套房，两人共有（两人没有婚姻关系），其中一人名下唯一，另一人名下还有一套房，此时，只需要针对其中不唯一部分缴纳个税，即只要针对总房款的二分之一进行个税缴纳。
其实，我们在买卖房屋时，除了要知道税费计算和优惠政策外，还应该提前了解清楚交易过程的各种风险，这样才可能优秀避！坑！
03
买卖双方如何避坑
买房是大事，在交易过程中，无论是买家，还是卖家，都应该提前了解可能存在的风险。（在此前的分析中，我们都从买家角度入手，来看看卖家都将面临哪些风险）
卖家可能面临的风险
1. 小心虚假客户
有些中介可能会伪装成客户，让你误判房屋的市场价格，造成离异受损。
2. 小心人才两空
如果有些中介不按正常手续办理权属转移，而是以大额定金为诱饵说服房东办理委托公证，然后将房子专卖给他人，最后导致房东人才两空。
3. 市场行情透明度低
大部分房东不了解真实的市场成交行情，往往出价有问题：出价太高，成交周期长；出价太低，自身利益受损。建议从挂牌价和成交价两个指标综合考虑后定价。
4. 小心无法取得全部房款
购房款的组成部分较为复杂，交易金额又较大，如果卖家自行交付房款，或者坚持在过户前放款，可能会导致无法取得全部房款。买家可能面临的风险
二手房交易过程中，有产权过户、房屋腾空、物业结清、放款支付等诸多环节和手续，私下交易常常留有隐患。
常见的风险有三种：产权风险、房屋自身风险和资金风险。
1. 产权风险：
包含房子有贷款，抵押尚未还清，房子被法院查封等等。
2. 资金风险
（1）房款资金
资金安全主要是业主拿到定金或首付款后玩消失，目前苏州已制定存量住房交易资金管理办法，保证二手房交易的安全。
（2）房子消耗的费用资金
有的房产有大量的物业管理费、水电费用没有结清等情形。签约时一定要留保证金，不然等过完户交房时补交费用就不好办了。还应确认，房屋原户口已全部迁出，交易双方可约定户口迁出时间和相应的违约责任。
（3）税费缴纳风险
要买的房子是住宅吗？房屋所有权来源？购买年限多少？是否发生过产权变更？这些问题会影响您的税费金额，买房无小事，弄清楚这些问题，可以最大程度规避风险。
（4）置换风险
交易中，如果违约，不仅仅是双倍返还定金这么简单，还可能被人民法院判定按照房价的20%支付违约金。
3. 房产本身存在的风险
房产本身的问题有很多，最好是找懂行的朋友一起去帮忙查看，而且最好是能够在晚上、白天、雨后都去看看。其次，可以同小区里的人多聊聊，了解一下有没有特殊情况，比如凶宅等。
尽量选择大品牌中介，至少有个保障，毕竟相比于可能出现的风险，中介费就实惠多了。
