转自大胡子看深圳
作者湾区区长
最近这段时间对新房市场关注有点少了，因为深圳的新房市场确实比较平淡。
降价打折变常态，实在是说不出什么花样。
直到我昨天看到了这张新盘海报，才突然让我对市场信息又有了兴趣。
这张海报信息量不少，那么亮点在哪呢？
第一， 深圳新盘推出工抵房，首付50万元起。
第二， 前海、精装住宅
前海的新盘，打折之后首付竟然只要50万！
我着实是吓了一跳，现在深圳新盘都卷到要亏本卖房了吗？
50万首付 是什么概念？
如果以3成首付计算，50万首付的房子总价大概就是167万左右。
如果是一套90平的房子，167万总价折算单价大概就是 1.85万/㎡ 。
不到2万的单价，放在深圳，就算是 坪山 和 龙岗 ，都没有这么便宜的房子，硬要找的话，可能大鹏还能找到这样的新房价格......
而且，就算新盘首付真的只要50万，即便最后大家挤破脑袋抢完了房子，房企拿到的钱恐怕连拿地成本都覆盖不了......
怎么想怎么不对劲。
这50万首付的前海新盘，到底是怎么回事？
我顺着海报仔细查了查，果然发现了蹊跷。
首先，海报中所谓的前海新盘的真实身份是 宝安航城 的新盘—— 泰福名苑
泰福名苑的位置在机场边上，距离前海直线距离大概 16公里 ，和真正的前海八竿子关系打不着......
当然，如果你要硬说是前海似乎也没有毛病，毕竟前海去年扩容了， 机场周边、沙井、福永和松岗 如今都在 大前海 的范围内。
现在就连东莞都能蹭一蹭前海的概念，身处宝安的泰福名苑蹭一蹭，起码比东莞的新房要点脸。
只不过这个所谓的前海，不是 “真前海” ，而是 “大前海” 罢了。
而所谓的首付50万，也是首付分期之后的首付款项，
我具体问了中介。
买房的首付款 先通过第三方贷款公司以垫资的方式先垫付 ， 买家再以免息分期的方式还款。
首期还50万，后续 两年 把钱还完。
而后续两年买家还款都是对接第三方贷款公司，因为开发商已经从贷款公司拿到了首付款，所以 明年2023年交楼 的时候，虽然买家还在首付分期，但账面上首付款已经到位。
说白了，这个所谓50万首付，其实和不少新盘一样，都是首付分期的 套路 。
当然啦，开发商为了吸引市场注意力，肯定是睁一只眼闭一只眼，你不仔细问，肯定不会明说。
实际上，宝安的新盘，不管是沙井还是西乡的新盘，如今多少都会想着蹭一蹭前海的概念，这本来没啥问题。
但是泰福名苑这个盘，却是 蹭概念新盘中的一个奇葩 。
为什么是奇葩呢？
下面我来给大家仔细讲讲。
泰福名苑的奇葩体现在—— 总是慢市场一拍 。
首先是 定价 。
泰福名苑是去年12月16号拿的预售证，如今开盘时间已经接近一年了。
去年年末开盘的时候，恰逢深圳新房市场热度下滑，已经有西部新盘开始出现卖不完的情况。
由于市场不如2020年以及2021年上半年火爆，加上市场又有增加住宅供应的预期，所以当时开发商定价都不敢定太高。
泰福名苑可倒好，直接把均价拉到了 6.4万/㎡ 。
要知道周边最近的新盘是 兴围华府 ，均价 5.24万/㎡ ，和泰福名苑的均价差了1万多.......
也许有人说，泰福名苑的定价是参考同街道的 盛合天宸家园、富士君荟 以及 领航城 ，这几个盘的均价可都在6万/㎡以上。
但是真要论楼盘之间的距离，兴围华府和泰福名苑的距离远比泰福名苑和另外3个盘的距离要更近。
无论什么角度看，泰福名苑的定价似乎都太高了。
如果只看周边新房的价格还不能证明定价过高，那就看看市场反应。
在住建局官网上，开盘已经一年多的泰福名苑，261套房源如今只卖出74套， 去化率不到30% 。
看一个新盘到底值不值得买，去化率是一个非常重要的指标，我建议大家在考虑入手已经开盘的新房之前，一定要看看这个盘的去化率。
买家会用脚投票，跟不上市场的定价，就得承受代价。
当然，泰福名苑慢一拍的不止定价，还有 后续的降价 。
别看如今泰福名苑又是蹭前海、又是首付50万。
其实此前在很长一段时间内，泰福名苑压根没有放出任何优惠的动作。
了解深圳新房的朋友都知道， 今年的新盘市场不热，多数新盘不割肉的话压根不好卖，降价已经是家常便饭 。
但在此之前，泰福名苑是新房中的异类，是少有的 卖不出去还一直硬撑不降价的新盘 。
如果一直撑下去倒也罢了，就怕撑着撑着又变卦了。
你看现在，泰福名苑总算是开始降价了，但和其他新盘相比节奏已经慢了不少，别人都降价卖了小半年了，泰福名苑才后知后觉。
现在新房竞争那么激烈，更新换代非常快， 新入市的新盘都还来不及看，开盘一年的泰福名苑，早就是昨日黄花 。
从这个角度看，泰福名苑搞这么大一个噱头也就可以理解了。
蹭一蹭前海，就算没有人买，起码关注度先上来；
不蹭，恐怕就会被新房潮淹没。
最后说说泰福名苑的情况吧。
这个新盘虽然开了一年多了，但是我们之前似乎并没有怎么认真提过这个盘。
其实前两个月 我曾经去看过泰福名苑，印象分并不高。
因为当时我们去看的时候连销售都找不到，只有一个保安引导我们去样板间看了看，让人怀疑开发商到底还想不想卖房......
然后地段、商业、教育配套这些也不用多说了，的确是乏善可陈。
当然，泰福名苑并不是完全没有优点。
首先，距离12号线 兴围站直线800米 左右，属于地铁盘的范畴，而今年12号线就会开通， 交房就有地铁，不需要等 ，对地铁有要求的买家，可以关注这个盘；
此外，泰福名苑还有一个优势是 准现楼且还带精装修 ，我们之前考察的时候现场验证过，楼盘确实已经建得七七八八了。
泰福名苑楼体建设已经完成
大家都知道现在买新房的风险，如果实在是怕交楼出问题的话，泰福名苑在宝安的现楼中是一个不错的选择 。
我看了看特惠房折后的价格，相比开盘价格正常了许多，和周边新盘也没有了价差，如果加上首付优惠的话，首付成本确实够低。
如果觉得泰福名苑价格不合适，也可以了解一下其他现楼楼盘。
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