在1997年的一场大会上，有人问弗里德曼，能不能一句话概括出经济学的精义。 这位著作等身的经济学大师脱口而出，天下没有免费的午餐，这就是我经济理论的全部。 疫情至今，全球主要国家为应对危机纷纷货币大放水，导致全球房产价格泡沫飙升。 这不仅是“最大的放水年”，也是普通人最艰难的“财富保卫年”。
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2001—2020年疫情前，美国广义货币M2总额增长了约3倍。 2020年疫情—2022年初，不到2年的时间，M2的总额增长了50%，年均增速超过了20%。 可以这么说，全球市场最近两年多出了50%的美金，意味着输入性的通胀非常的严重。 2020年3月，美国宣布实施无上限量化宽松，就此打开了货币供应的水龙头。 无论以怎样的角度来看，美国的这一轮放水都堪称“史诗级”。 作为全球货币供应的总闸门，美国史无前例的放水，在全球市场引发洪水滔天，一场超级资产泡沫呼啸而来，各类资产价格开始狂飙猛涨。 如今，天量放水没消化完，又有能源和供应链等危机，大宗商品持续处于高位，原材料价格居高不下…… 回到国内，有数据显示： 2001年，广义货币M2总数15.8万亿，到今年9月，这个数字是260万亿。也就是说，20年间，国内广义货币的总量翻了16倍多。 而去年，这个数字还只是238万亿。大半年时间，增长了20多万亿。 这么多的货币，都去了哪？主要的蓄水池有三个：银行、股市和楼市。 这里主要说楼市。 过去20年，楼市一直是国内的主要蓄水池，相信未来20年，会仍然如此。 据估算，国内楼市的蓄水池总量大约是450万亿，虽然房价总体增长空间不会太大了，但450万亿的体量相比238万亿的M2，仍然有很大空间。 楼市最大作用，还不在于蓄水体量大，而在于它消化了大量的超发货币，让大量的资金沉淀在了楼市中。 这种沉淀，拖缓了整个物价的上涨，至少物价的上涨速度，远不及货币超发的速度。 所以说，楼市蓄水池作用，短期内无法改变，长期来看也不会有太大改观。 无论房价涨跌，未来一二十年，楼市仍然会是超发货币的主要蓄水池。
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蓄水池地位难撼动，是不是意味着楼市还会像过去一样，越是放水，大家就越买房，房价就越是大涨？ 很可惜， 房价普涨的局面很难再现了。 一是逻辑变了。 在货币大放水的背景下，为了避免资产贬值，购买房产都是大家保重增值的主要途径之一。不仅中国如此，全世界也是如此。 但这一次放水，与之前也有着很大的不同。 2008年金融危机后，全球超级大放水（货币超发），不过并没引发强烈通胀。 背后原因复杂，有贫富分化抑制了消费需求、科技创新降低了成本、全球化压低了商品价格等因素。 还有一个重要原因：放出来的水很大部分没有跑到实体经济，而跑到了金融领域，造成商品价格上升不多，但资产价格一路狂涨。 2015年的主要是引发一轮楼市虚火，不少城市的房价都出现了翻倍行情。 不得不承认，目前的市场情况与2015年有很多相似的地方，各城市的房贷利率都在下降，有不少城市还放松了落户、限售、限价的条件，房地产的销售额也是负增长。 但也必须知道，2015年的房价翻倍行情是肯定不会有了。 2015年的需求比眼下旺盛，2015年的房价没有现在高。所以，大涨行情绝对一去不复返了。想靠房价来一夜暴富，你也别想了。 还有一个明显不同是，这一轮放水钱并没有流向地方政府平台和房地产开发商。 房地产“三道红线”和银行的“两道红线”死死的掐住了地产商们的脖子。以前那种“摊大饼”式的发展模式难以为继，楼市不再是放水的主要受益者，而是高精特新和小微企业。 所以在未来，不是你买了房子就一定会涨，也不是所有新区的房价涨得都快。 以前都是有了规划再去砸资源，但是在未来，很多政府都没钱了，就只能集中火力去发展那些有新兴产业，能吸引高端人才的区域。
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二是买房观念变了。 以前是恐慌性买房，坚信房价不跌神话，如今是拼命不买房。 这厢，银行已经开启了“拼命放水”模式，想方设法撬动消费、贷款，尤其是买房； 那厢，人们捂紧钱袋子拼命存钱，甚至自发地收缩负债…… 俨然是一场资金攻防大战！ 央行前不久做了一个调查，未来三个月中，有高达82.9%的人不打算购房，有72.9%的人认为年内房价不会上涨，更有18.1%的人认为收入减少了。 有买房打算的，仅有17.1%。 央行最近的一份社融报告指出，截至9月底，今年的居民新增存款已经去到了13.21万亿，再创新高。 与此同时，9月的居民中长期贷款同比少增1211亿元，连续10个月出现少增。
还有数据显示，今年上半年，6大国有银行新增房贷仅为去年上半年的三分之一，业务量膝斩。 存款激增，贷款萎靡。很多人还是宁愿把钱存着也不愿意消费，更遑论买房了。
一边是拼命放水，一边是拼命蓄水，时代的两大洪流还在疯狂角力，胜负未分。 日本学者大前研一在《低欲望社会》一书中描述过日本经济社会的现状： 日本人——特别是那些从开始懂事时就遭遇经济不景气、如今35岁以下的年轻人——对未来抱有不安，不想背负贷款重荷。 这幅画像，如今也能匹配不少中国年轻人。 拼命不买房，折射的还是人们对当下的不安，对未来收入不稳定的担忧。 但是房地产走到现在，也绝非用泡沫来总结，要有泡沫，早就跌到妈都不认了。 房价是的确有支撑的，未来一二线城市小涨的结构性行情，是大概率。
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曾有经济学家针对经济和楼市政策的关系，做过一个这样的分析，这是根据历史上房地产对GDP的贡献程度来推测的。 从目前的情况来看，有些在应验了。 6%以上，不会动用楼市 降到5%，困难地方会再度激活 5%以下，相对大范围激活 4%以下，全面激活 房住不炒，但房地产仍旧是重要的经济支柱。房子也不是能不能买，而是怎么买，买哪儿的问题。 以前的市场是商品过剩、资本短缺。现在则过渡到了商品和资本都过剩的年代。 未来买涨不买跌的人性，会驱动占人口大多数的三四线城市的人，把过去在红利期创造的财富，从三四线城市转移到一二线城市去，从而形成一二线城市最强的房价支撑，又一波行情。 所以，一二线城市本身的需求叠加这一轮财富的大转移，将会进一步造成资源的进一步集中，进一步造成全国房价的不平衡。 对普通民众而言，大放水引发的资产泡沫就是一场财富重新分配的过程，因为能够最大程度享受泡沫的，主要是持有房产和股票等资产的富人。 如果不想在财富分配的过程中被边缘化，普通民众也不得不适度拥抱资产泡沫，否则就有可能在贫富分化的道路上被越甩越远。 这个大时代，注定一些人会摔倒，一些人会逆袭。 大震荡中有大希望，大放水中有大机会，希望每个人都能屹立潮头，乘风破浪
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