商品房预售制度（售楼花）其实就是买期房，开发商将没有竣工的房子预先销售给客户以获得资金。该模式源自香港，为香港大富豪霍英东的发家之时首创。当时，霍英东将全部的资产都投入一块地后，合伙人却选择退出，骑虎难下之下，霍英东心生一计，快速规划构建了一个蓝图后，让消费者来购买图纸上的房子，为了能够打消消费者的疑心，甚至给予5%的优惠力度，在拿到第一笔定金后，靠着这笔钱完成了前期的建房工程，这就是楼市最经典的“卖楼花”，到如今已经成为了全世界开发商都在玩的套路。为了规避风险，目前在中国对商品房预售制度（售楼花）进行了改进升级，就是房子不到正负零以上或者结顶（具体因各地实际情况而定）是不能进行预售的。以上我们对预售制度的沿革做了简短回顾。那么作为风行的开发模式，其对地产商和购房者带来了什么深远的影响呢？
对于开发商而言
这种模式实乃大大的利好
首先，可以大大减轻开发商的资金压力。房子还没建设就可以预售，回笼资金，等于利润提前装进口袋，可以大大降低开发商的融资成本。据资料显示，开发商通过银行获得的开发贷利率为8%左右，而如果银行融不到资，就需要通过发信托、债券，甚至不惜借高利贷，其融资成本最高会提升到30%左右。而通过预售提前回笼资金，可以把沉重的融资成本降到最低，甚至为零。这样开发速度更快，风险也随之降低。其次，由于是买期房，房子质量方面减配降成本可以游刃有余。很多东西看不见摸不着，前期只需要宣传做的好，很多客户就会心动下单。现在开发的房子大部分都是在房子还没交付之前就卖完了。全部的钱已经到开发商口袋了，房子造的质量如何就全靠开发商的良心了。同样是造房子，材料和工艺千差万别，大部分开发商会在这里面钻研做文章以减配降低开发成本，以期获得更高的利润。
而对于购房者而言
商品房预售制度并不是福音
这样的预售制度实际上是一边倒为开发商而设计的，对于购房者则购房痛苦指数大大提高。首先，房子还没拿到，但房款一分不少要先缴清。如果这笔钱不用先缴纳，动不动百万起的资金，购房者原本可以放到银行吃利息；现为了房子把收益权让渡给了开发商，实际是大大地不划算的。其次，期房一般要2-3年交付，等待期间刚需客户就必须租房子。我们知道大城市的租房成本是很高的，一个家庭租二居室的话，在一二线城市不少于3000元/月，北上广好的地段则接近万元；二三年下来租房成本都要好几十万；这其实是预售房制度转嫁给购房者的隐形居住成本。再次，购买期房意味着对房产质量丧失话语权。哪怕房子交付后问题百出，购房者顶多也就是维个权，闹一闹；最后房子还是得照单全收。而如果是现房，房子质量看的见摸得着，好不好一目了然。对于粗制滥造的房子，大可以用脚投票。最后，预售期房也预埋了房子烂尾风险。房地产发展初期，不少开发商房子造了一半烂尾了，这个时候购房者房款首付交了，银行按揭也在正常还贷，但却要给一个烂尾的房子每天去还债，你说冤不冤。虽然到了现在，通过通过政府管控，这种情况很少发生，但是既然是买期房就存在这种可能的风险。
总之，商品房预售制度（售楼花）更多的是为房企商利益而设计的开发制度；而对于购房者，更多的是会增加购房的苦恼和成本。在这里，我们也希望现房销售制度能早点出台，让购房者享有更多的主动权。
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