今年8月30日，第八届中国广州国际投资年会 召开。
会上，广州市政府与北京华联签订战略框架协议， 将在羊城 落地集购物、休闲、娱乐于一体的华南SKP首店 。
进驻的地点，也早有口风放出。
去年8月19日，中国政府采购网发布了一则竞争性磋商公告，拟对 天河区马场地块 进行功能发展策划。
功能定位上，地块明确将对标北京SKP等国际著名中央商务区。
那是SKP与马场、与广州的初次“搭线”，但只算得上是前期的策划，并不算板上钉钉。
现在不同，传闻发酵一年，这场投资年会终于以官方、权威、准确的口吻官宣了。
虽然没有明确就落地在马场，但也让不少人对这颗珠江新城“遗珠”重焕光芒寄予厚望。
| 马场，拆神细鹏摄
毕竟 SKP，可是 有着“中国店王”、“全球店王”之称， 在国内重奢型商场中颇有名气，汇聚爱马仕、香奈儿、LV、迪奥、普拉达等一大批奢侈品牌。
极具代表性的 北京SKP， 2020年，在疫情影响下，单店业绩依旧高达177亿元，超过了英国哈罗德百货，问鼎全球第一，去 年其销售额更达240亿元。
| 北京SKP，来源北京SKP官网截图
而目前在广州，真正能称得上“重奢”的商业，实际也只有太古汇一家。
据知情人士消息， 目前 天河马场地块 由一家市属国企作为前期策划主体 正在推进片区策划编制、城市设计等前期工作。
北至黄埔大道，西至马场西路，东至潭村路，南至马场北路，这约38公顷的土地，被广州最昂贵的AAA级写字楼和住宅包围，是珠江新城难得的空置用地，寸土寸金。
按照2015年广州市国资委牵头做的优化方案，规 划调整后，地块可提供商业、居住建筑面积约80万平方米，当时总估值为182亿元。
多年过去，马场地块“躺着”都在疯狂升值：
·若按照天河目前最高起拍楼面价4.3万元/平计算，约344亿元；
·若以广州最贵地块——越秀南地块的楼面价6.45万元/平来计算，价值将超过500亿元。
如果真的对标北京SKP来发展，将会是珠江新城富人，又一个新的购物风向标。
| 马场，拆神细鹏摄
可理想很美好，现实很骨感。
20多年来，暨南大学、富力、恒大等都曾有意布局马场，但故事的结局，如你我所知，均不了了之。
阿拆在现场看到，如今的赛马场，主要被酒店、餐饮、水疗等休闲娱乐业态占据， 人气寥寥，不温不火。
曾经的汽车城，随着 这几年车企陆续搬走，也走向落寞。
好好一块靓地，现状却这么惨淡，不免让人唏嘘。
其实天河也努力过，几年前马场就有了改造“雏形”， 效果图都出来了，只是一直没能兑现。
在设计时间为2017年的「广州赛马场地块更新改造规划」提到，马场项目建设成为一个 集办公、商业、休闲等功能的高端城市综合体 。
不过，现在链接已经点不开了。
｜2021年8月截图
唉，这也不难理解，赛马公司股权问题和历史遗留问题，实在是太复杂了。
业内公认，要想盘活这片沉睡的黄金靓地，难度比广信资产包还要高。
1
.复杂的股权债权关系
赛马场的管理方为 广州赛马娱乐总公司， 于 1992年9月30日，由广州市农工商总公司、市经济建设发展公司、市体委、天河区四方组成的国有联营公司，注册资金高达6000万元。
随着赛马被叫停，赛马公司一直负债累累，多个不良资产包被几家债权单位取得或处理，且债务抵押物多为跑马场的土地。
虽然工商信息尚未作出变动，但赛马公司的实际股权结构早已发生了重大变化。
据悉，广州赛马娱乐总公司，目前共有5位股东。
（1）最大股东为市属国企广永国资，持股比例为49.85%；
广永背后为广州金融控股集团有限公司。
根据《马场地块更新改造工作方案》（穗更新办〔2021〕1号）， 由广州金控牵头编制国有资产处置方案，目前该项工作进展缓慢 。
（2）广州市天河投资管理有限公司及新塘商业运营管理有限公司两家区属国企，所占股份共为31.15%；
这部分股权曾委托广永公司管理， 但 委托期已逾期，对于是否继续维持托管也尚未有定论。
（3）剩余的19%，由天河区石牌村和石东村持股。
但由于赛马公司股权历次变更后，一直未在商事登记部门办理变更登 记，所以 村集体对股权比例不认可 。
这也导致了补偿方案编制和项目经济测算工作难以开展，片区策划方案无法稳定。
2
. 用地性质、产权归属等复杂历史遗留问题
一方面，因土地作价入股的价值存在争议，赛马公司经营证的注册资本仅为3500万元， 土地资产并未做实到赛马公司 ；
另一方面， 赛马场地块，目前规划仍为 体育用地，且部分土地已设定抵押或被查封 ，土地产权证没有全部取得。
我们目前所见地块上的建筑物或构筑物， 大部分属于临时建筑 。
而赛马场目前的经营是以物业出租为主，存在几百户承租人或分租人，租赁关系也极其复杂...
这些都成为土地收储、重新规划必须面对的现实问题。
这些难题，牵绊了马场二十多年，一时半会也的确难以解决。
只是，借助“国际消费中心城市”培育建设，SKP落地广州的契机，我们更愿意相信，天河会以更加积极的姿态来推动马场片区的升级改造。
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