经常有读者和我说，大平层好少供应啊。
确实，看一组数据：超144㎡的产品，已经连续三年供不应求了。
可见，高端改善需求仍然很大，但市场供应却不成比例，能达到藏品级别的大平层更是只有1%不到。
你在挑房，房也在挑你，讲的是双向奔赴。
今天，我想聊点干货，怎样的大平层，才值得入手。
改善大年，购房者该怎么选？
说起广州大平层的典范，你估计会想到 汇悦台 。
对标同板块楼盘，她拥有同样一线江景位置。但不同的是，她南北通透的板楼设计，保证了户户瞰江广阔视野；辅以时髦的公建化外立面，做到了人无她有，人有她更优。
从开盘10万到刺穿30万天花板，不断飙涨的房价，也为她筛选出了更优质的圈层业主。
我们可以看到： 同样位置，产品决定走势。 拥有优质大平层共性的汇悦台，涨幅远超普宅邻居，更不要说对比广州一手均价了。
市场的生动一课，让买房者都学乖了：过去近十年，千万以上豪宅成交总数翻了十几倍，不但价涨，而且量增：
2022年，是业内公认的广州豪宅元年，下半年改善型产品扎堆上市，市场开始供需两旺。
趁这个难得的窗口期，购房者又该怎么选呢？
对于改善大平层，我也初步筛了一下：
1、想要通过改善换房，又不想远离市区，那么优质的大平层是首选；
2、想要住得舒服，无非是临着江河湖海或者靠着山景公园，那么大学城、白云新城、牛奶厂等都是优选；
3、如果还要再苛刻一点，想要更稀缺的资源+更高级的舒适，那我推荐有大学城。
理由很简单：广州有且只有一座大学城，诗豪嘴里的“ 谈笑有鸿儒，往来无白丁”， 说的就是圈层的人文氛围。
而这一点，只有在高校环绕的大学城里能实现，往来的都是知识层次、眼界视野相当的人物，是更高一级的居住追求。
科创高地房价远超CBD，
大学城成为更稳更优的选择
根据马斯洛需求层次理论：需求层次越高，越偏向于精神层面。
居住舒适度，可能不单只是景观。更高级的追求，往往是人文氛围，与高素质人群的来往与交流。
不难解释，为何国内外科创高地房价水平远超CBD，学府高地价值可见一斑。
国内外科创高地与CBD房价水平对比
广州大学城亦如此，十年未供地，房价从两三万涨到如今的六七万，甚至鲜少有人愿意挂牌出让，诺大一个大学城，仅有61套在售。
这意味着这地段，真确满足了稀缺性，也体现了地段的投资价值。
要是现在想住进大学城新房，只能看大学城二期。作为后起之秀，大学城二期发展潜力更大：
一是定位高， 比如华南理工大学，二期是更高大上的国际校区；
二是更全面 ，产业落地，能做到产学研商居一体化。
今年9月，华南理工大学国际校区二期交付使用，一张张美照在网上流传，风景宛若明信片。
华南理工大学国际校区实拍图
一座新城正破土而起， 发展日新月异的大学城二期，已美轮美奂地示于人前。
再加上片区四通八达的地理位置，离珠江新城不远，距离琶洲、万博也很近。
年底金光东隧道开通后，驾车约5分钟，就可到达大学城一期；通过新化快速20分钟左右就能去到琶洲；北侧南大干线开通后，到万博只需要约10分钟。
地铁交通也足够方便，4号线新造站出发，1站大学城一期，4站万博、4站琶洲、5站金融城，快速接驳5、7、8号线，加上立体路网，实现核心区半小时生活圈。
区位交通示意
高端人文圈层，便捷交通区位，再加上优质生态景观，可以说是珠江新城的后花园。横竖对比，大学城都不会输！
改善客必看：低密板式大平层
她更有90万㎡中央公园
说到大学城二期改善置业，你绕不开这个盘： 越秀•大学城•和樾府 （下称“越大和”）。
越大和拥有与生俱来的天然条件， 所在地块为大学城中央绿轴线上 ，最后一片低容积率的，公园里的住宅用地。
这意味着她占据目前仅有，后面不再有的绝版地段。
而且，她并没有浪费这得天独厚的土地，而是精心打造了大学城十年以来未曾一见的公园大平层，集低密度板楼、全面屏设计、创新户型等于一身，足以刷新广州大平层记录！
值得一提的是，她诚意邀请了杭州豪宅专家gad（杭州万科古翠隐秀，杭州融创壹号院，杭州凤起潮鸣等同款大师团队），执笔项目外立面建筑和户型设计。
跟豪宅同款的公建化外立面，大面积玻璃元素，不仅颜值高，也能最大化地将公园景观引入家中。
越大和公建化外立面，颜值颇高
地块容积率，居住舒适度的关键指标
地块容积率低至0.9，根据克而瑞数据显示，目前广州在售楼盘平均容积率3.3，越秀6.06，海珠4.39。
对比之下，这0.9有多难得，大家都能get到了吧！
景观配套，居住品质感的重要因素
越大和约90万㎡中央公园，相当于1.6个花城广场，5倍和樾府面积，其在珠江后航道跨度最长，整体规划规模最大，属于2022年广州市重点建设工程。
既是窗外的风景担当，又是居住公共配套榜样，比起只能观赏的江河湖海更香，越大和可不止观赏性，简直是住在公园里。
最近收到风，许多人苦等已久的 建面约175㎡大平层 即将推售，板房目前接受预约参观。
让我惊奇的是，这为数不多的藏品级大平层，开发商竟没藏着最后推售。我决定实探现场，先喝一口头啖汤。
放眼广州都能打
足以惊艳的无界设计
这趟过去看了两个户型：即将推售的建面约175㎡大平层产品（全盘最大户型），以及同楼栋的建面约165㎡户型。究竟有多王炸，下面一起来看看！
极佳位置，占据全盘C位的楼王
看以下规划总图，很难不注意到1#9#两个C位楼栋。 敲黑板，这就是传说中的16层T2的板式小高层，分布着建面约165㎡、175㎡两条梯腿。
建筑设计上，进行了北高南低规划，上面说到的汇悦台同款板楼布局，南北通透小高层户型。两个户型，同样拥有天赐通风采光效果。
冬至日日照轨迹模拟示意
整盘景观视野都不错，望公园望园林，将自然绿意纳入眼帘！
清晰可见，全盘也就175户型这两条腿直面中央公园。拥有东南270°至宽观景面，约280米一线公园视野，绝对的奢阔！
究竟有多震撼，我做了几个视野模拟动画，大家一起看看：
走到阳台远眺，大片的自然绿植映入眼帘。
公园视野模拟
楼层上升视野，从低到高，公园视野越加奢阔。
1#楼层递升视野
而165方户型，同时拥有了 中央公园 和 住区花园 两大观景视野，景观面宽同样出色。下面同样看景观模拟感受一下：
房子的价值，在于窗外的风景，看到这，你就知道这可一点不假。
极致户型，巅峰起跑的产品力
意料之中，前面硬性条件样样拔尖，后面户型设计自然是巨人肩上看世界。尤其即将推售的175方大平层，为了让大家有更直观的感受，我们拍了一个视频：
谈房GZ，赞107
下面聊聊这两个户型，是如何做到了产品与自然的无界深润：
建面约175㎡户型亮点分析
建面约165㎡户型亮点分析
亮点可真不少，我总结了几个共同点：
a、独立电梯厅/独立玄关
奢阔感，是别人没有的空间，而你却很宽敞。
譬如这个户型的独立电梯厅+独立玄关空间。可以候梯出门，可以在这换下鞋子，放下外套包包，完成防疫消毒再入户，还能当作家庭的储物空间。
作为室内外空间的过渡，是一个大有可为的多功能空间。
b、约29米超阔景观面，8开间望公园全面屏
除了连接核心筒的部分，该户型拥有约29米超阔中央公园景观视野，全屋共8个望公园的开间，几乎所有生活休息空间，坐着躺着站着多种姿势，都能直面公园景致，犹如打开了全面屏。
多种姿势享受全面屏视野
单边位置的好处不用多说，通风采光都更佳。
如何拉进室内与自然的距离？越大和大面积应用了透明落地窗，你可以理解为把墙壁都换成采光窗。
这里是有数据对照的，户型产品窗地比高达约26%，而规范要求仅为16.7%，根据明源地产研究院的数据，窗地比≥26%的项目，占比只有约10%。
我做了一个图，可以感受下一天下来的光线变化：
建面约175㎡室内日照示意图
更多的观景面宽，无遮挡的观景视野，很好诠释了无界渗润。
c、LDKG全明大通厅，奢阔空间尤其
LDKG一体化设计，是LDKB的再升级。B(balcony)到G(Garden balcony)的进阶，关键在于窗外的景观资源，把普通阳台变为花园阳台。不妨看看样板间感受下窗外景观！
建面约175户型LDKG一体化空间实拍
这里是一个家庭公共核心区，家庭成员各自在不同功能空间忙碌的同时，不失相互之间的交流陪伴。
而这种豪宅偏爱的创新设计，给到了更通透宽敞的全明通厅空间， 也就是上面提及的270°采光环景效果，客厅每个角度看出去都能将窗外美景尽收眼底。
我拿到了具体数据：175户型足足有约63㎡，165户型也有约48㎡。
想象一下，白天静静坐在客厅看书，清风暖阳不请自来，呼吸着不限量供应的负氧离子，跟窗外大自然交换能量。
要是把阳台门打掉，都可以在客厅里打羽毛球。
d、可变中西厨，超长岛台设计
超长岛台，175户型约3.8米，165户型也有约3.4米。爸爸切菜，女儿洗菜，妈妈做烘焙，一家人一起做饭的快乐，终于不受空间限制得以实现。
建面约175㎡样板间厨房空间实拍
中西厨随意切换，烹饪爱好者最爱，装上玻璃推拉门就可隔绝油烟，中式爆炒、老火靓汤都在掌握之中，打开门可以做没有油烟困扰的西式甜点烘焙和黑松露奶油意面。
光想想场景感就拉满了，这厨房设计真的疯狂上分。
e、大进深270°转角情景阳台
阳台进深宽约2米4，姚明横躺都碰不到脚。这意味着这活动空间足够大，放个跑步机，还是瑜伽都合适。
放上茶桌，可以三五好友畅饮；摆上一张书桌，仿佛在公园里看书......
建面约175㎡样板间花园阳台空间实拍
270°转角阳台，意味着可以多个方位朝向看景，转角处get得更开阔的观景视野，开心或emo，都能获得大公园的高质量陪伴。
f、全景观卧室美出圈，不落任一家庭成员
如果说房间的安排，有可能引发家庭矛盾。但在这个户型，全屋每个卧室都能观赏公园景观，在设计布局上，尽力做到了不失偏颇。
建面约175㎡样板间实拍
一个美好的清晨，和煦的阳光照射脸庞，睁开眼睛，看见的便是公园以及更远处建筑天际线，这天的好心情一早就被照亮。
g、飘窗巧妙使用，更多室内使用空间
飘窗的好，相信买房的人都知道，这可是提升房子实用率的大杀器。
它上面的空间，不仅可以坐人，也可以作收纳。客厅、卧室、厨房、卫浴等多处的N种妙用，简直打开了你的新世界。
看完上面，相信很多朋友都对着175方户型唱《征服》，但我想说165房户型也大有可为。
万金不换的南北对流绝对香！ 一是作为主要活动区的客餐厅，二是主卧套房。炎热夏天享受凉风吹拂，湿冷冬天也有和煦暖阳。
走廊处实现了收纳升级！ 在不影响日常走动的情况下，把收纳空间嵌在墙壁里，这样妙的空间管理大师，忍不住给他点个赞。
不愧为堪称 最强王者 的产品，光看前期介绍已经拍案叫绝，看完了现场，让我这资深产品人叹为观止。
而且我了解到，项目彩蛋还有很多......
譬如公园里的39棵古树 （树龄最老的有上百年） ，占据了番禺半壁江山；项目配建的中小学就环绕古树而建，未来孩子在古树下听课，朗朗书声，可谓是古时私塾才有的场景；
学校建筑效果图
至于家长最关心的学校品牌， 据说是广大附 ，而且是直属管理。
从产品到配套，越大和真是各方面都踩在市场high点上，看完介绍，你肯定动心了吧？
据我了解，沿一线学府公园景观产品，两个户型加起来只有60套。
而175方大平层全盘仅30套 ，占比不到4%，放到诺大的广州，这简直是凤毛麟角。而首推这波，很有可能只有15套！
广州大平层的选择或许很多， 但十年大学城，唯此大平层。
大学城中央绿轴线上，最后一片低容积率的，公园里的住宅用地，仅有，不再有。越秀·大学城·和樾府175方大平层，我看可以把握！