业主苦不称职的物业久矣。
相信大部分人说到自家的物业，都会摆出一幅恨铁不成钢的表情吧，干啥啥不行，收钱第一名。
最近，八弟的朋友分享了自己和物业的心酸故事，与物业公司斗智斗勇的那番经历，不仅没有觉得其乐无穷，而且还很心累。
朋友是佛山老碧家某项目的一位业主，去年12月底的时候被开发商临时通知去收楼，临阵磨枪，结果自然是不愉快的，在验房的过程中，朋友发现房屋存在不少质量问题，要求开发商整改。
但在整改期间，开发商与物业双方相互推诿，整改时间也是一拖再拖。虽然干活不麻利，但物业收钱倒是十分积极。
最近，物业给朋友催促缴纳1-7月的费用，看过账单后，可着实把朋友吓了一跳。 1-7月的物业费，共计要缴纳2812.24元，其中包含了1100元违约金费用。
问题就出在这1100元违约金方面，本来没收楼，就要缴纳物业费已经是大冤种了，现在还收业主违约金，叔可忍婶不可忍。
按照合同约定，物业要求业主在每月10号之前缴存当月的物业费用，朋友出于对房屋质量整改进度的不满，对物业费也采用了“拖刀计”的对策，并没有按时缴纳。
现在物业以朋友未按时缴纳费用为由，要求缴纳1100元的违约金。如果按额度来算，2800元的物业费，违约金就占到了39%。
况且，更令朋友气愤的是，违约金的利息堪称高利贷。朋友表示，按照双方的合同， 逾期利息每日按千分之五计算，如果换成年利率，那相当于182%。
这个利息可是远远超过了法律规定的36%高利贷红线啊，你可真刑。
别闹了，日息5‰
老碧家日息千分之五的物业违约金，可以说是极端不合理。
比如一位家在广西的老表，就给八弟发来了一张物业通知，人家楼盘的那个违约金利息，那是对老碧家的直接“降维打击”，只有0.5‰，即万分之五。
按照年率来算的话，是18.25%，也就是相当于佛山朋友的十分之一，以至于八弟看到这个数字的时候，以为这是多写了一个0，你说这气人不气人。
还有更幸福的，在广州，不少楼盘的物业，其实都没有违约金一说，比如保利、万科的物业，都没有违约金条款。
即便是有违约金条款，但只要不是太“吃相难看”的物业，对于违约金，往往很多小区的物业，都是睁一只眼闭一只眼。要么不收，要么就“豁免”。
看看，这就是别人的小区。毕竟一年交一次，或者是半年交一次，那都是常态，天天催，月月催，不想着如何提升服务能力，只想着“薅羊毛”，那肯定会把路走窄。
老碧家的岭南盛世二期千分之五的日息，不仅于情上不合理，就是于法理上，也同样站不住不住脚。
2020年中国裁判文书网公布了一则针对物业违约金的判决，恰巧此事缘由与八弟朋友的遭遇，如出一辙，也是因为房屋质量有瑕疵，需要整改，等到整改收楼之后，物业公司以业主不交物业费为由，将其告上法庭，对簿公堂。
而物业公司收取的物业费违约金的利息也是千分之五，当时法院判定认为，业主并非恶意拖欠物业费，而且物业公司的主张的违约金计算标准明显过高。
并判定业主11586元的物业费中，只需缴纳300元违约金，而且后续违约金标准需按年利率6%计算，也就是日息0.16‰。
由此可见，违约金日利息5‰，我一口盐汽水喷死你。
物业纠纷，各有各的“小九九”
当然，这些不是个例，在物业与业主的矛盾中，物业费与违约金的收取不合理，还只是其中一隅。
因物业费违约金引起的纠纷背后，是折射出整个行业还存在的弊端，强制业主收楼、房屋验收存在很大的质量问题、物业维修不及时等等问题，尤其是近两年时间，业主集体围堵物业管理中心讨说法，都是一系列问题的积压爆发所导致的。
比如强制收楼的行为，就严重损害了业主的权益，要求业主在未实地验收的情况下，就先强制要求业主签字验收房屋，才能带人上楼检查质量问题，虽物业方答应收楼后，出现的质量问题，还会进行修复整改，但这种本末倒置的做法，已经不符合收楼流程了。
前段时间，黄埔网红盘富颐华庭强制业主收楼，就引起了众怒。
收楼当天，赤裸裸的三条“霸王条款”，明着给业主下套。强制收楼已经触摸到了业主“逆羽”了，更无理刁难的是，打着“疫情”的旗号，规定只能2人上去验房。
怎么，多几个人同时上去验房，会超重导致楼塌，还是业主买的房子太小，容不下一家三口之家？摆明了就是怕人多事多，心里发虚。
为什么物业要急着强制业主先收楼？
在八弟看来， 一是担心质量问题，业主拒收楼，二是能早日收物业费 。
一般按照物业的规定，物业费的起收时间，是从业主签字确认收楼时开始计算，收楼后因空鼓、渗水、开裂等质量问题，都不影响物业向业主收取物业费，这也导致物业费容易陷入说不清楚的局面。
在领导留言板上，也有不少诸如此类的投诉，强制收房，违规收物业费，寻求官府帮助，但其中的复杂，“包大人”也难断案呀。
一边是物业方坚持按单方面拟定的收楼时间计算物业费，逾期则收违约金。
一边是业主认为，由开发商或物业导致的质量问题，导致业主延迟入住新房，期间的物业费就不该由业主承担，毕竟别人的错误，不该由业主买单，于情于理，这都说的过去。
物业费，到底该怎么交？
那么，物业整改房屋质量问题期间，所产生的物业费，业主到底该不该交？
具体问题，就要具体分析了。
首先，看是否具备交房资格，物业是否违规操作收楼。如果房屋综合验收是合格的，且水、电、天然气、网络宽带等五通都已统一安装，业主收楼时，也出具了三书一证一表。这种情况下，收楼后的，若是房屋还有些许瑕疵，且物业允诺尽快能处理好，没有对业主造成损失，那么，业主就应该按时缴纳物业费。
如果房屋不符合上述要求，且要整改的时间周期长，影响业主居住的，整改期间则可以不缴纳物业费，要求开发商承担。
比如，长沙钱隆国际小区的业主陆先生的遭遇，就可以要求免除物业费，让开发商承担损失。
图源：芒果都市
陆先生的房子因为空鼓、开裂等质量问题，房子一直在整改，时间长达两年多，直到今年6月份才解决完质量问题，陆先生去办理收房，却被告知要先支付自2020年1月到至今的物业费6000余元。
图源：芒果都市
对于这种情况，在《湖南省物业服务收费管理办法》中也明确规定：
（1）业主按照物业服务合同约定时间，为已办理房屋交付手续但未入住或未使用的空置房交纳物业服务费时，物业服务费按不超过90%交纳，具体优惠幅度由市、县确定。
（2）业主在查验收房时存在不符合法律法规或者购房合同约定的质量要求的，整改期间的物业服务费由建设单位交纳。
除此之外，物业费逾期所产生的违约金，是让业主最为头疼的事情，每个小区的约定违约金比例都不一样，3‰、0.5‰都有，甚至部分小区都免收违约金，既然没有相对统一的标准，最好还是保持在合理的红线以下。