房价一直是一个热门话题，因为无论在哪国，房产占据家庭的财富比重都比较大。所以，每个人都关心房价涨跌。
然而，人没有前后眼，谁也无法精准预测未来。好在，我们目前还属于发展中国家，可从与我们国力差不多的发达国家那里得到一些启示，下面来看看他们的房价是如何变迁的？
美国一直是我们比照的对象。美国的房地产发展从1890年到2022年，已有132年历史，房价上升年份有103年，下降年份有29年，连续下降5年的有两个时期：一个是2007年到2011年间累计下跌为32%，这是美国房价下降最多的阶段，另一个可追溯到1929年到1933年间，5年连续下跌27%。这两个时期房价之所以下跌，一个是因为经济大萧条引发的经济危机，另一个是次贷危机引发的金融危机。
从涨跌年份占比看，上涨年份占78%，下跌年份占22%，上涨年份数是下跌年份数的3.5倍，涨多跌少特征非常明显。此外，把数据换算成年均变动幅度，美国在过去132年房价年均增幅为3.4%，稍微高出美国同期2.9%通胀率。不得不说，除了少部分股票，还有什么资产能跑赢通胀呢？这或许是不少人对楼市趋之若鹜的重要原因吧。
我们呢？其实也有不少相似之处。房地产发展历史较短，从1978年到现在，不过45年。从有统计的记录看，1987年全国商品房均价为408元/平米，2022年为10185元/平米，35年上涨了23.9倍，其中只有1999年和2008年是负增长，但跌幅均在个位数。当然，有人可能会说，这不对啊，明明我们小区就跌了20%。这种情况肯定是存在的，这个统计数据指的是全国均价，比如无论行情有多差，有的城市跌，但也有城市涨，同一个城市也有涨有跌，你所在小区下跌被其他数据平均掉了而已，只是，个体差异不能作为趋势分析依据而已。
从对比美国房地产发展史可知，房子在大多数城市不可能沦为负资产，因为大多数时候都是上涨的，按照经济学原理分析，把时间拉长看，很难说目前的房价是空前绝后，长期还是呈现螺旋式上升的趋势，即便是连续几年房价不怎么涨，但所谓“横得越久，持续上行的也更长”，正如，100年时间里，假如下降是20年，如果有几年没涨，那么就会在后面的时间补涨回来，这就是大多数房子的价值运行趋势，概率是恒定的，个人是无法改变的。
那么，无论是在美国还是我国，为什么房价总是“涨多跌少”呢？不得不说，房子是最为复杂的商品之一，其价值走向也是多种因素综合作用的结果，主要可归结为4个方面：
首先是城市化结果。
如果对一件商品没有需求，那么这件商品将一文不值，所以，需求决定了价值，需求越多，商品的价值就会上涨，房子自然如此。在1998年房改时，我国的城市化率为30.4%，到2022年末为65.22%，24年共增加了34.82%，年均增幅为1.45%。城市人口从3.7亿增长到9.2亿，平均每年有2291万农村人到城市买房定居，与我们平均每年600-700多套商品住房竣工量基本相当。这里有一个题外话，注意：2022年城市化率增幅只有0.5%，这明显是受疫情影响，正常应该在1%左右，这对楼市需求也产生了明显影响。当然，这种情况会随着经济的恢复逐步回到正常。
可以看到，我们与美国2021年末的82.86%城市化率相比，还有17.6%的增长空间。如一些研究人士所言，如果未来按照年均0.8%的城市化速度算，房地产还有20年左右的发展期，所谓房地产的拐点到来，只是告别了高速增长，并不意味着不发展，一定量的城市化需求和城市本身的改善需求仍可保持住房市场的可持续发展。
其次是通胀结果。
在住房需求既定的情况下，货币超发则是房价上涨的主要推手。按理说，美国目前的城市化基本到顶，继续增长的空间比较小了，但2020年后的20个月时间，美国房产均价上涨了35%，这肯定不是突发的新增需求引发，而是美国为了刺激经济恢复，把国债上限从约31万亿美元提高到50万亿美元，疯狂印钞近20万亿美元，CPI疯狂飙升，带动包括房价在内的所有价格上涨。人们为了抗击通胀，把黄金和房产在内的资产作为避险工具，推动了价格的快速上升。
关于货币供应M2，我们也可以做一个对比。2013年我国的M2为110万亿元，到2023年4月末为280万亿元，年均增长15%，增加了1.54倍。所以，房子作为大宗商品，也会跟随物价上涨，10年前1万多一平米的房子，现在3万一平米其实是很正常的。
有人说，以前印钞多，未来未必了。实际上，按照经济发展规律，经济体量越大，发展的压力就越大，毕竟基数大了嘛。除非不求经济增长，否则，印钞机就不能停。所以，我们会看到一种情况，一个国家城市化率很高了，新生人口增长也不行，但只要启动印钞机，各种原材料、人力成本价格等上升，房价也会随之而涨。
第三，住房策略结果。
以日韩为例，这两国的房价在上个世纪90年代初创造了高点，此后降多跌少，直到现在都没有超过这个高点，一个重要的原因就是实施的对无房人的租房政策，租赁房建造的多、价格便宜，力度非常之大，对商品房市场形成明显挤压，这两国在房地产史上算是比较特殊的存在。
我们则明显不同，1998年房改后，我们的住房价格上涨速度之所以快，除了城市化和通胀因素外，一个常常容易让人忽略的因素是“长期轻租赁房建设重商品房发展”策略有关。为什么会如此？主要是我们土地在实行“招拍挂”以后，地方上把土地财政作为重要的创收来源，建保障房、经济房是公益性质，不赚钱，卖地盖商品房才赚钱。所以，每年我们土地收入在地方财税都占有相当比重，房价上涨，其土地才更好卖。此外，银行对住房发展提供了宽松的环境，数据显示，截至2022年末，全国房地产贷款余额为53.2万亿元，占当年121万亿元GDP的43.9%。如此庞大占比，相比其他国家，这或许是我们房价“易涨难跌”的重要原动力之一。
最后，投资渠道缺乏结果。
这一点就不用数据分析了，因为我们大多数人都深有感触，谁也不愿意眼看着手里的钱变毛，总得把钱投出去，实现保值增值。事实证明：炒股不适合大多数人，获利的只是极个别人，5%都不到，大部人年终总结时都说亏损；购买理财产品靠谱的不多，风险小的收益低，收益高的风险大。有的项目确实赚钱，无奈门槛太高，不适合普通人。
所以，我们可以看到一种现象，许多人手中握有大量的拆迁款，要么买房、要么挥霍，省吃俭用的普通人也不甘心手中的票子越来越贬值。唯独买房，买来可以住，不住可以租，而且是普通人一辈子能从银行获得最大笔贷款的大事业。投资渠道匮乏，是闲钱流入房产的重要因素之一，但要把钱从这里面抽出来，谈何容易？因为其他行当也没有这么大蓄水池。可以预见，普通人要拓展投资渠道，在未来相当长时间基本是无解的。
至于未来，不能用楼市的一时起伏来推测，我们要看历史大数据、看影响楼市的关键因子，从而做出判断。有人说，现在房子太贵了买不起。那要看你买什么样的房子了，大城市、好房子当然贵，便宜的房子也有，像鹤岗、鹤壁不是有便宜房子吗？但你也未必去，因为那里未必有你需要的工作、适合你的配套资源。何况买不起房也不丢人，古代的房子也贵，比如欧阳修当了参知政事，相当于宰相，一直都买不起房，只能租在狭小胡同里。宋徽宗时的基层公务员月薪只有3.5贯左右，当时的一线城市开封郊区的房子都要1万贯，不吃不喝240年才能全款买一套房。所以，我们与其每天抱怨房价高，不如好好努力赚钱买，别无他法。
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