于越南而言，如果不能抓住中产崛起的契机，推动地产、基建、消费、教育、医疗、科技等众多产业发展，越南很可能会走向“亚洲制造企业的加工厂”的定位，并长久地受困其中。
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越南的胡志明市，是该国GDP最高的城市，2021年GDP的规模约为3559亿元。按照中国城市GDP排名，排在第80位，接近于广东省江门市的水平。
但是胡志明市的房价，却比肩北上广深。根据城市土地研究所（ULI）和普华永道（PwC）近日发布的《2022年亚太地区房地产市场趋势报告》。胡志明市排在新加坡、东京、悉尼和首尔之后，位列第5名，超过上海、深圳和广州。北京，没有进入榜单的前10名。
去年年末，胡志明市的守添郡，拍出了全球最贵地王，24.6亿越南盾/㎡，约合人民币67.9万元/㎡。相当于，中国二线城市一套小两居的价格，可能在守添郡，只能换一平方米。
越南高速增长的房价，吸引香港首富李嘉诚。4月初，李嘉诚旗下的长实集团，有意在胡志明市推出涵盖住宅、办公室、商业中心、娱乐等业务的高端房地产项目。尚未深涉越南市场的长实集团，携手日本的欧力士集团（ORIX），通过越南当地的合作伙伴万盛发集团（Van Thinh Phat），一同投资。
经济学家任泽平看房地产市场，有一句脍炙人口的观点：短期看金融，中期看土地，长期看人口。世界数据实验室发布的最新研究报告显示，到 2030 年，越南将拥有2320 万中产阶级。（该组织衡量中产阶级的标准，即家庭人均日支出为11 至 110 美元。）
迅速崛起的中产阶级，刺激着越南中高端房产的市场需求。以胡志明市为例，在2021年，胡志明市的房价上涨了15%，在房源中占据主导地位的高端房产的价格，均价超过每平米1.4亿越南盾，约合4万元/㎡。平价房源约是1.8万元/㎡，和2020年相比，增长了30%。尽管有疫情的影响，胡志明市的房价仍然在持续推高。
此外，越南政府规划在2025年达到城镇化率50%，也即中国2010年的水平。这意味着越南想要在城镇化上搞大跃进，用5年的时间完成中国10年走过的路。
赌国运，要抓住快速崛起人群的需求。城镇化和经济增长带来不断扩大的中产人群，这是过去几十年新兴市场反复上演的剧本。这将带来房地产、基建、消费、教育、医疗、科技等需求的全面提升，这些需求将越南送上资本关注的C位。
就像中国的房地产业曾掌握了财富密码，许家印和王健林一度登顶中国首富。越南首富，也来自地产业。
53岁的潘日旺（Pham Nhat Vuong），稳坐越南首富位子9年，身家达到76亿美元，折合人民币约483亿元。作为第一个登上全球亿万富豪榜的商人，其旗下的Vingroup，2021年营收占越南全国GDP的1.5%。产业遍布房地产、文旅、零售、汽车、教育、农业等等。
胡志明市地标塔81大楼（Landmark 81），是他旗下的资产。芽庄的Vinpearl度假村，是他的项目。越南包含5个直辖市在内有63个省，Vingroup的业务触角遍及62个省，雇佣4.15万人，是越南国内最大的私人企业雇主，自称手握市场资本超过320亿美元。
潘日旺稳稳踩在了越南发展的浪头上。早年间在乌克兰买方便面，赚取第一桶金后，潘日旺投资越南，做房地产业务，并且是做高端酒店和别墅，服务高端客户。最近几年，投身于越南的“国货”品牌，越南第一个本土汽车品牌Vinfast、首款“越南制造”手机Vinsmart，都是他的业务。
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越南的国运和外部世界高度相关。
被称为越南史上最大IPO的造车新势力VinFast，原计划今年上半年赴美。它的创始人，也就是越南首富潘日旺，前阵子罕有的高调了一次，便是为VinFast赴美IPO，制造声势。
潘日旺“碰瓷”特斯拉，对外透露已经聘请特斯拉老员工杰里米·斯奈德作为美国增长官，负责VinFast在北美的增长业务。并表示VinFast的工厂会比特斯拉更宽敞、生产性价比更高的电动汽车，并帮助美国人民减少温室气体的排放，获得更健康的环境。
一家在越南销量主要靠电动小摩托维持的造车新势力品牌，还没有在美国市场成功融资，便已有如此国际化的宏图大志。
只不过没几天，这份宏愿就delay了。VinFast 赴美IPO的进程推迟至2023年。原因是受新冠疫情影响，难以从中国采购零部件。汽车产业链上的很多企业，供应紧缺，上海芯片厂被迫停产，芯片供应暂停。VinFast 采购其他零件时也会出现类似的问题。
IPO之前，本应该是做数据的好时机。就像去年计划赴美IPO的Keep，可是在李佳琦直播间卖了30万份的一分钱会员，着实提升了不少活跃度和会员数。VinFast 在IPO前做数据的时间窗口，遇到了中国汽车供应链产能紧缺的档口，特斯拉的零部件都供养紧张，蔚来CEO李斌从搞用户体验，到重点抓供应链，小鹏汽车的CEO何小鹏，也直言供应链紧张。理想4月份的出货量，跌出前三，位列第五，仅交付了4167辆理想ONE。地主家的余粮都供不应求，肯定先紧着订单大户供应。
而潘日旺对IPO的期待不仅仅是融资，「我们看重的不是钱，而是把越南汽车推向全世界」。
VinFast 体现了越南制造的缩影。一方面缺少自己国家的品牌，潘日旺旗下的VinFast和手机品牌Vinsmart，在本土市场的销量不高。越南汽车以日系车为主，丰田、本田销量领先，高端汽车，德系品牌，占得头筹。手机品牌，则是三星最高，其后的小米、OPPO、vivo，销量加起来也可以与三星打个平手。但是本土品牌，在制造业的表现并不亮眼，外资投资越南，可不是为了扶持本土品牌的。
另一方面产业配套设施不完善。韩企三星、LG投资越南的这些年，鼓励上游的供应链企业，也在越南设厂。比如，LG集团下的瑞轩苏州生产线，暂停生产迁至越南当地建立代工厂。类似包装材料，五金、注塑、SMT（表面贴装）等也都在越南购买或加工。
不过，正如VinFast 遇到的供应链短缺的烦恼。越南现在对中国产业链的依赖度仍然很高，因为中国产业链已经非常成熟。
越南首富从房地产赚取第一桶金，但是在多元化业务布局上，比想要造车和卖水的恒大，高明不了多少。房地产高度依靠土地政策和金融。这是越南商人的优势。
就连长实集团进入越南市场，也得找当地的企业“拜码头”。长实在越南当地的合作伙伴万盛发集团，掌门人是华裔，被称为越南华人女首富的张美兰，从事房地产领域已经有30多年历史。其重要合伙人，也是她的丈夫Eric Chu Nap Kee ，是香港房地产商。
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越南土地贵，劳动力便宜。越南政府也舍得出让土地使用权，换取资本，长期无偿向外企提供生产场地，还免除其经营初期4年的法人税。
自 1986 年越南开始经济改革以过渡到市场经济以来，政府一直欢迎外国直接投资，并将其视为过去 20 年越南经济高速增长的关键组成部分。
根据越南统计总局 (GSO) 的数据，越南在 2020 年出口了 2810 亿美元的商品，其中 72% 来自利用外国直接投资的项目。
2021年，一共有106个国家和地区在越南投资，投资额大约是311.5亿美元，其中新加坡是越南最大的投资来源国，投资金额超过107亿美元，占到外商对越南投资总额的34.4%。其次是韩国，投资总额50亿美元，占比15.9%，第三位的是日本，投资总额39亿美元，占比12.5%。
优惠的政策，促使制造企业纷纷将工厂迁至越南。三星集团在北宁省和太原省，LG集团占据海防市。TCL分布在平阳省，美的的工厂也在平阳省，海尔、莱克的工厂在同奈省。日本丰田在越南的永福省、太平省。
越南的地图，就像是承载亚洲制造企业的“LOGO墙”。
比如，三星。2021年，越南三星公司营业收入达742亿美元，比2020年增长14%，出口金额达655亿美元，同比增长 16%。越南三星生产了全球50%的三星手机，出口128个国家和地区。
三星是越南最大的单一外国企业，总投资额已经达到了192亿美元。2019年4月，韩国政府甚至在与越南政府达成一致的情况下，任命原三星集团董事金度铉（Kim Do-hyun）为韩国驻越南大使。三星在越南的强大影响力可见一斑。
中国企业也在加大对越南的投资。
全球电力转换专家中国科仕达（深圳科士达科技）近日宣布，其在越南建设了第一家制造工厂，这是科士达越南项目的一期工程。
顾家家居去年11月公告将在越南平福省投建年产50万套家具的工厂。
苹果产业链企业立讯精密拟以不超过4.54亿美元的自有资金增资全资子公司联滔电子有限公司，资金拟用于满足越南四个厂区的厂房与产能建设及相关需求。
立讯精密越南成立于2016年，对越投资达6亿美元，总部设在北江省的光州工业园区，在北江和安义省有四家和2家工厂。立讯精密越南为苹果代工airpod产品。
中国的制造业企业很早就接触了越南。TCL越南公司在1999年10月成立，当时投资1100多万美元，接手香港陆氏在越南的一个工厂，主要面向越南市场，如今TCL已是越南第四大电视品牌。
美的集团2007年在越南平阳省建立了其首个海外生产基地，投资2500万美元，主要生产电饭煲、电磁炉、电水壶等小家电。
海尔2011年从松下手中收购了三洋电机在东南亚的白电业务，拿下三洋子品牌“AQUA”，并接盘了三洋越南子公司等资产。AQUA越南公司2012年成立，至今在越南已有四家工厂。
格力也想过在越南设厂，因为当地合作伙伴的诚信问题，作罢。
这些企业在越南建厂，很多时候是受出口政策和关税左右。TCL越南分公司总经理王成，曾对第一财经记者回忆，十几年前，欧盟对中国出口的服装、鞋子提高关税和限制配额，很多中国大陆和台湾地区的相关企业把工厂从国内搬到了越南。近年美国对中国出口的家电提高关税，引发中国家电企业纷纷把一些出口产能进一步转移到越南去，以规避关税壁垒。
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在最近十余年中，越南的出口增长迅猛，从2010年的722亿美元，一路飙涨到了2019年的2,643亿美元，增长超过265%。而这十年当中，中国的出口增长是58.4%。
疫情后，越南进出口的数据，成绩也算不错。2020年，越南全年的出口总额，是2,826.5亿美元，而深圳是2,720亿美元。到了2021年，越南的出口总额接近3,362.5亿美元，而深圳出口总额，是3,072亿美元，可以说，越南的出口总额已经超过深圳，有财经作者预测，越南在两年之内，出口总额会超越广东省。
在出口总额中，占比最大的是制造业产品，主要为手机、电脑、机械和纺织品，出口额为1056亿美元，同比增长16.1%。增速却是初级产品，尤其是农产品的出口增速相当高，约18至19%，其中咖啡、大米、海产品等特产的出口增幅达到38%至50%。
与此同时，越南4月进口额同比大涨15.5%。越南进出口均出现大涨，这与越南的经贸模式有关。越南利用其劳动力成本优势，从国外大量进口原料或零部件，进行加工和组装后再出口。
根据越南统计总局（GSO）的数据，2020 年越南 15 岁及以上人口超过 7400 万，其中有 5460 万人是正规劳动力。劳动力相对年轻，15-39岁的工人占总劳动力的一半。
充沛且相对廉价的劳动力成本，推动越南的来料加工贸易，导致贸易总额和人均贸易额高。越南政府对防疫政策的处理，比如工厂阳性员工生产， 阴性员工如不愿意，不用与阳性员工一起生产，令制造企业优先恢复生产，带动进出口贸易快速回暖，刺激越南经济快速复苏。
但越南实际的工业增加值却并不高。越南自从2006年加入WTO参与全球分工以来，一直没有形成自己的技术和品牌，完全依赖低成本劳动力形成了“三来一补”外向型经济模式。
近年来，人工成本也在上升。越南国家工资委员会在4月末，通过了关于上调各地区最低工资标准的方案，自2022年7月1日起，将不同地区的工人最低月薪分别上调18至26万越盾（约合44至72元）。调整后的工人最低月薪，一类地区468万越盾（约合1398元），二类地区416万越盾（约合1248元），三类地区364万越盾（约合1086元），四类地区325万越盾（约合970元）。
越南的下一步发展要从“工厂”变作“市场”。毕竟它有2320万的中产阶级规模，将成为未来十年中产阶级人数增幅最大的国家之一。到 2030 年，越南的中产阶级人数将在东南亚排名第三，仅次于印度尼西亚的 7580 万人和菲律宾的 3750 万人。
但“工厂”向“市场”的转型道路，绝非易事。有墨西哥的教训在前，发展多年，也不过是美国的“工厂腹地”。
从李嘉诚和潘日旺的押注的方向来看，他们显然对越南的中产群体给予厚望。他们抢的是中产，押的是国运。
于越南而言，如果不能抓住中产崛起的契机，推动地产、基建、消费、教育、医疗、科技等众多产业发展，越南很可能会走向“亚洲制造企业的加工厂”的定位，并长久地受困其中。今日的蓬勃发展，也可能沦为昙花一现。