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提问：雕叔，河北任丘户口想在北京朝阳区朝阳公园附近买一套120平米的房子，推荐一下板块和房源。
回答：朝阳公园板块，分朝阳公园南门，西门，北门，以及东四环泛海等地段，这些地段存在很大的差异。朝阳公园南门，标杆是棕榈泉，此外有丽水嘉园这类存在优质房源可能性的标的，以及万科东第，公园大道等溢价盘，此外还有甜水园，秀水园，水锥子等老公房，甜水园可以淘一淘。朝阳公园西门，主要是枣营板块，以老公房和外销公寓居多，外销公寓中以清境明湖等相对优质，但2017年后，价格也逐渐补涨，目前6万多大面积老破大没有特别优势，枣营老公房较贵。北门，从亮马桥路到东风北桥，有福景苑这类公寓老破大，东风桥亮马水晶，瞰都等类次新，也有南十里居酒仙桥街坊等公房，相对较好的是东润枫景。东门，泛海是地段CEO标杆，观湖国际价格相对溢价低一些，但也很难出笋盘，靠西侧四环的3栋楼有一定噪音。综合来看，南门次新老破小，西门老破大可以多些关注。北京刚需买房建议，详见知识星球内部分享。
提问：请问雕叔,,一，我目前长春有套住房，2020年10月满两年，空置状态什么时候出手会更好二，我现在定居在成都，买了套公寓住成都限购，2021年6月可以有购房一个三，我目前有两个方向，一个是重庆投资，住宅，目的投资，落户，区域位置哪里合适，另一个是2021年8月后购买成都住宅，积分落户目前手里现金140万左右，年收入80万左右，帮忙给个建议，谢谢
回答：你好，长春城市投资不看好，长春很惨淡，除了一汽其它全面倒退，别说国中了，能保持住国内排名不后退很不错了，建议房子满二后就可以马上出手。我的建议是你现在手里资金比较充足，可以先在重庆投资一套，重庆不限购，房票更好开发，同时手里现金也不会贬值。重庆可以优先考虑北滨路和黄泥磅两个片区。重庆的房价偏平，可以优先考虑市中心的房子，重庆的市中心，一个是江北嘴，一个是观音桥，我说的这两个片区都挺靠近那里。同时继续开发成都房票积分落户，这中间可以出掉长春房子和成都公寓，有房票后再买入成都住宅，达到成都自住一套，重庆投资长持一套。
提问：雕叔，我在成都，现在已经有一套房子，手里还有现金80万，同时可以公积金贷款，贷款额度70万元，现在想在成都投资一套房子， 开始考虑了一下天府新区,但都是期房，所以决定买三环内的二手房，现在看中东湖公园片区的房子，你觉得可行吗?你建议买套一还是套三 ，还有你有什么好的楼盘推荐吗?
回答：成都投资回避爆炒的天府新区，而且距离主城区太远，东湖公园片区可以买，淘二手次新精装三房。离市区近、交通方便、配套成熟是东湖板块相较于其他湖区板块最大的一个优势。东湖公园片区, 学校,公园，绿道，湖，江，医院都有，位置好，到东大街，天府中心，攀成钢，金融城，火车东站，南站都很近。片区成熟， 片区内多中高端，人口不复杂，交通便利，二环高架，公交多，正在修的6号线和8号线商圈成熟，万达广场，包含了伊藤洋华堂、国际百货、超级市场、休闲餐饮、国际影院等教育资源丰富。幼儿园，小学，中学都比较多。总的来说还是 比较值得投资的。
提问：我是锦江区刚二（集体户多年，无社保）资格，已报名建发央玺8月批次，准备购买叠墅。目前其单价并不高，从33000—34000多，但总价其下叠在1100万元以上。比较满意其品质，但总价比较高，担心后期保值、转让难等问题，想请教一下您的看法。
回答：建发此前都是熔断的，但现在市场，包括新房，开始真正转冷（此前三四月有一次假的转冷），另外他开是也是大户型，所以熔断太难，因此你单纯靠户口的话的确是刚二，想买入建发央玺的话，从资格和资金预算上，都绰绰有余。别墅这种产品在保值上是两极分化的，一是偏僻郊区或者近郊，非核心地段的，比如以前的牧马山，温江，万科五龙山，东山新城这一带的别墅，说实话，保值吗？一点都不保值。但是另外一些核心地段的别墅，又很保值，比如攀成钢的，大源金融城的，麓湖这些的，因为地段好，而且属于偏稀缺的资源，所以非常保值，甚至增值也随着楼市大环境而收益颇丰。建发央玺我认为是后者，地段好的稀缺的保值增值产品。另外转让难这个则是别墅的通病了，毕竟是小众产品，而且是高总价产品，市场上本就和普通住宅没法类比，流通性肯定是受到影响的，就算是金融城，浣花溪或者麓湖这类顶级的别墅产品，转让都是不容易的，但这并不影响它的价值体系。别墅的转让，需要耐心和缘分。你如果是自住，完全可以不用着急，你如果是纯投资，那么可以把周期拉长一些，还是能套现转让的。
提问：雕叔你好，预算320万左右，普通资格，高新户口，拟购买三室5年以内次新房或者折房，近两年内不住，学区可以不作为主要考虑，请问哪些板块小区适合，广都龙湖与锦江生态带万科，复地，首选哪里？
回答：作为高新普通资格，320万的总价预算，如果求稳的话，建议还是以次新二手房为主，这个总价预算并不算低，而且不考虑到学区因素的话，我们觉得可选择面是很大的。广都地铁口的龙湖九里晴川，当下单价居高不下，大概在3.3-3.5万左右，你的预算只能买到90平的刚需套三单卫，整体来看稍显泡沫。锦江生态带的万科翡翠公园，单价大概在3.2万，可以买到94平套三双卫，品质换地段，也并不是非常划算一个选择，但锦江生态带开发商云集，后期的整体议价能力或许很不错，而且还有天府B学区，地铁、商业等配套的陆续进驻，潜力巨大。复地御香山3悦在恒大天府半岛下面，虽然地铁口，但是比较孤单，缺乏开发商和业主的抱团取暖，单价和总价倒是便宜，但综合配套与预期甚至是赶不上万科的。三者来看，我建议万科翡翠公园>龙湖九里晴川>复地御香山3悦。
提问：雕叔，我在建设路片区有两套房，一套在首创爱这城，一套在太阳公元，都是大户型。关注了你的头条很久，决定卖掉爱这城的房子，腾出资格，再买套房子，做资产配置升级。我的想法是买一个能保值且居住品质比较高的大户型。这段时间看了西派金沙、禹州晏山河和城投凤起兰亭。这些都是顺销，普通资格就能买。西派金沙的容积率有点高，晏山河周边环境不好，凤起兰亭周边还在打造，价格相对较高，而且是小高层和洋房（你的头条一直是不建议买洋房的）。我家人都很喜欢凤起兰亭，因为周边的教育资源不错，绿城精装效果也好。但是我担心230平米的大平层，以后可能比较难卖。能帮我看看，买哪个合适呢？或者说还有别的什么选择吗？多谢雕叔了！
回答：你好，太阳公元的居住品质要高于首创爱这城，也更具有保值增值能力，卖掉爱这城是科学合理的。目前你们在看的三个楼盘，西派金沙，整体来说，只能当做长期投资，居住而言品质和配套短期还比较欠缺。它地处三环外侧，不论是商业还是交通以及学区，都比较荒芜，所以卖得并不好。我们并不建议。同样的话，禹州晏山河虽然身处锦江，但是周边大环境太差，被铁路线和三环切割的孤岛区域，纯粹是开发商被ZF摆了一道，地王的下场很惨，而你们去接盘就更惨，配套三要素都不齐全，而且非常高昂的单价总价，可以说并不值得。三个中最好的要数城投绿城凤起蘭庭了。但单价是稍微贵一些，但是片区的基本面比较好，有持续的开发、地铁在建，教育质量近年也明显有所提升。虽然我们不太建议买洋房，但是相对而言，这个盘是比较好的选择了。如果有更好的选择，那么我们更推荐以下两个盘，你可以看看。第一个是天府新区的万科天府锦绣，这个作为南门天府新区核心区秦皇寺的灯塔级别，今后将是天府新区最瞩目的楼盘，你这样的预算，完全可以去看。第二个是锦江区塔子山的建发央玺，这个价格类似，有小高层和叠拼，预估单价和总价，都低于绿城凤起蘭，地段也更好，但是唯一槽点就是教育质量跟不上。（你们可以选择太阳公元的学区）。顺销的楼盘大多是有其自身大大小小的毛病的，这个你们思考清楚，不要妄自菲薄，急于下单。
提问：雕叔，我在成都，现在已经有一套房子，手里还有现金80万，同时可以公积金贷款，贷款额度70万元，现在想在成都投资一套房子， 开始考虑了一下天府新区,但都是期房，所以决定买三环内的二手房，现在看中东湖公园片区的房子，你觉得可行吗?你建议买套-还是套三 ，还有你有什么好的楼盘推荐吗?
回答：成都投资回避爆炒的天府新区，而且距离主城区太远，东湖公园片区可以买，淘二手次新精装三房。离市区近、交通方便、配套成熟是东湖板块相较于其他湖区板块最大的一个优势。东湖公园片区, 学校,公园，绿道，湖，江，医院都有，位置好，到东大街，天府中心，攀成钢，金融城，火车东站，南站都很近。片区成熟， 片区内多中高端，人口不复杂，交通便利，二环高架，公交多，正在修的6号线和8号线商圈成熟，万达广场，包含了伊藤洋华堂、国际百货、超级市场、休闲餐饮、国际影院等教育资源丰富。幼儿园，小学，中学都比较多。总的来说还是 比较值得投资的。
提问：雕叔你好，我有一个关于还贷的问题。您提出的成都两套房首付110万，我可能会给后续还款带来很大压力。您对后续现金流的问题有何看法？因为没有人能保证收入在未来几十年内保持稳定增长。
回答：很多人在买房前总是被30年的贷款吓坏了。当他们二十几岁时，他们必须在五十多岁时还清房子的钱。一想到未来几十年都被银行挤占了。但只要你买了房子，这些烦恼就会少很多。首先，你已经上车了，久而久之就想开了。因为中国没有真正房子是需要还贷30年，中国的平均按揭时间是七八年。因为住房贷款不变，但你的工资会继续上涨，只要央行还在发人民币，人民币就会继续贬值，这是一个不可逆转的经济规律，按照目前M2增速和GDP增速，人民币购买力年均贬值6-7%，每年100元人民币10年后贬值到48元，30年后就只剩下11元，真正的房贷压力期其实只有前10年，以后几年会非常宽松。五年前买的房子的租金已经超过了月供。新手感觉压力大可以出租缓解压力，成都房龄15年左右，需要考虑换房了。
提问：雕叔你好!我是双流农村的户口，为了买天府新区的房子，把户口迁到了高新西区快一年了，现在不能在村上买社保了，因为户口已迁走，老婆孩子的户口还在双流农村,我没有单位，自由职业，以前只有农村社保，像我这种情况是以个人名义在成都买社保呢，还是挂靠一个高新南区的单位买社保?顺便做高新南区的购房资格，请问如何联系高新南区的单位呢?多久才有高新南区的购房资格呢?没有直系亲戚在高新南区有房子。谢谢！
回答：你好！只要你大成都户口满两年，就有买天新的资格。如果要获得高新南的资格，就要高新南区注册单位的单位社保需要满2。
提问：雕叔你好！买二手房给了定金后是先到房管局备案，然后再网签。这个流程对吗？我都需要注意点什么？
回答：一般来说，在付完首付和签订完购房合同后网签。也就是说，网签在前，备案在后。备案以网签为前提，只有备案后房屋买卖才算是正式生效。交定金时一定要签订协议或购房协议书，不能只在口头上承诺。明确违约责任，因为如果没有协议，定金就没有法律效力。二手房交易过程中，有很多的约定，对于买房人而言，你要给自己留够时间。比如在这之前查一下自己的资质，到底能不能放下来款，不要信心满满的说到了几月几号款一定能放下来，如果这个款放不下来，条款又要求你赔款，这是比较麻烦的。所以在这个过程中，你有没有约定一些特殊情况会怎么处理，比如说政策发生变化了，比如说贷款利息上调了，甚至包括一些二手房是需要你去解押的，这里面都有很多复杂的问题，怎么去解决都需要提前确定。还有房子已经确定好了都没有问题了，交易的时候千万记得留一点尾款。避免后面有一些解决不了的问题，房东不配合你。二手房交易流程较为繁琐，建议找专业人士代为办理，规避风险。
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