本文来源：时代周报 作者：梁争誉
“泳池建得好漂亮，楼间距都挺宽的，4房精装价220万元，但是也太偏了，离我上班的地方得10公里。”挑房半年，黄舒还是没有出手。户型不错，园林又差点意思。园林满意了，价格还没到位。好不容易遇到一个各方面质素都不错的楼盘，最后却败给距离。
新福州人黄舒的交通工具是电动车和地铁，晴天骑车，雨天坐车。对她来说，电动车到不了的地方，都是远方。何况这是在从城北到城南只要40分钟左右的福州，60%打工人的通勤距离在5公里以内，10公里的确远了。
像黄舒一样挑剔的购房者，越来越多。市场深度调整，虚火降温，福州楼市进入平稳发展周期。货比货，成为刚需购房者的常规操作。
购房者决策周期拉长，市场成交量进入低位盘整期。
据福州市不动产登记和交易中心统计，今年8月，五区（鼓楼、台江、晋安、仓山、马尾）新房网签套数为1665套，是近两年来首次出现非春节月份成交量跌破2000套的情况。1665套新房中，普通住宅仅759套，是近10年同期新低，更创下同期首次跌破1000套的纪录。
来源：克而瑞研究中心
福州楼市库存正在走高。截至9月13日，福州五区可售住宅楼盘1934个，可售房源57413套，总面积约533万平方米。参考8月的销售速度，福州五区存量住宅去化周期约35.5个月。
这样的行情下，福州开发商已转变营销思路，打折促销，以价换量，用实际行动“取悦”购房者。
开发商降价出货
新房竞争激烈的仓山区金山板块就是降价走量的区域之一。
截至9月8日，金山板块今年累计批复92张预/现售许可证，新增约119万平方米新房。
新盘频上新，老盘降价出货。旭辉江山云出就是其中之一。
9月7日，时代周报记者以购房者的身份走访了解到，旭辉江山云出位于金山板块奥体组团，是一个包含36栋住宅、逾1500户的大型住区，最早于2020年12月获批入市，目前仍有部分叠拼别墅和少量工抵房在售，计划今年年底交付。
该楼盘销售周达告诉记者，为尽快回笼资金，旭辉江山云出于9月初推出“首付返现20万元”的促销活动，“我们这批房子是工抵房，供应商想要变现，前提肯定是低于市场价，有吸引人的地方，才能快速出手。”
周达透露，补贴首付活动是当月签约、下月返现，“约110平方米的3房户型，正常首付要80多万元，现在只要60多万元，月供在1万元上下。”折算下来，销售单价从备案时的约2.8万元/平方米降至约2.3万元/平方米。
记者在旭辉江山云出售楼处看到，工作日的上午，仍有四五批购房者在看房。
周达说：“我们这个优惠是周四晚上（9月1日）通知下来的，周五到周天就卖得差不多了，现在只剩下一些低楼层单位。你看的这套四楼的，今天可能就会卖掉，有客户也在谈。”
9月7日11时许，多批购房者在看房。时代周报记者摄
福州万科7个在售新盘“联动降价”，推出包括团圆礼、敬师礼、拼团礼、推荐礼等促销活动。
力度最大的是仓山区万科·金域缇香——两人成团每套优惠100000元，金秋特惠每套立减38888元，交付前每套补贴租金30000元，叠加起来每套优惠约16.9万元。此外，万科·金域缇香的售价从约2.1万元/平方米降至约1.85万元/平方米。
商办类项目的优惠主要面向营销方。同在仓山区的万科仓前九里，在售联排商墅，总价在千万以上，推荐成交即可获得房价金额1%的奖励。
开发商花式抢客，尚未取得预期效果。
据中指研究院监测，中秋三天小长假，福州新建商品房成交约0.9万平方米，同比下跌36%。“对于大多数城市来说，市场情绪的修复仍需要时间。”该机构表示。
政策保护刚需“上车”
2021年下半年以来，全国房地产市场转淡，福州楼市也步入下行期。
价格方面，来自中指研究院的数据显示，福州8月新建住宅平均价格为17180元/平方米，环比下跌0.02%；二手住宅平均价格为28646元/平方米，环比下跌0.24%。
成交方面，据克而瑞研究中心监测，自2021年二季度起，福州新盘去化情况逐月下滑，单月开盘去化率由2021年6月的73%一路回落，今年一季度入市新盘的平均去化率不足40%。
购房者观望情绪渐浓，二手业主卖房不易。
5年前，孙一非在闽侯买了一套88平方米的二手房，房价约172万元，税费、佣金、装修七七八八算下来接近190万元。今年，考虑到孩子的上学问题，她打算置换到市区，“挂了大半年，看房的人来来回回好几波，价格就是谈不拢。人家出169万元我觉得亏了，现在165万元都没人买。”孙一非不得不暂缓换房计划。
今年8月，福州五区成交2714套二手房，同比下滑18.96%，已连续半年维持在一个相对低位的区间运行。
均价约3万元/平方米的一线江景房，最近一年在贝壳找房零成交。时代周报记者摄
为推动楼市企稳，福州今年已多次调整相关购房政策。
3月30日，福州调整外地人限购政策。福州市不动产登记和交易中心表示，非五城区户籍家庭（含港澳台）在福州五城区购房，无需提供近两年内满12个月医社保或纳税证明或落户，即可购买一套福州五城区144平方米以下的普通住宅。
首付方面，福建省直单位住房公积金中心发布通知称，4月1日起，可申请提取公积金账户内的住房公积金（含住房补贴），用于支付福州市行政区域内购房首付款。
房贷利率亦有所调整。据融360统计，福州现阶段主流房贷利率已按照首套4.1%、二套4.9%执行。
福州一名从业多年的地产人士向时代周报记者表示，开发商降房价，银行降利率，购房门槛降低，当下是刚需“上车”窗口期。
克而瑞研究中心认为，从政策面来看，福州已全面调整政策，限贷、限售、限价等都存在局部调整。目前福州待入市新盘体量较大，全年预计新增供应将达到582万平方米，成交量大概率走低。该机构进一步指出，福州主城区房价已见底，预期在2.5-2.6万元/平方米持稳。
（黄舒、周达、孙一非为化名）