历史的轮回，往往有着惊人的相似。
京城人民重回 2020 年德尔塔肆虐期，每天做核酸、办居民出入证、快递外卖不进小区、大热天去超市采购……但又不是单纯的重复，一切都不一样了，病毒进化成了奥密克戎，传染性更强了；曾经赚钱的企业也要毕业了，大家对未来预期更低了，囤货的居民更多了……
没人能逃得过周期，包括防疫，楼市调控就更是如此了。
中国楼市进入了新一轮的救市，标志性动作便是 15 日央行降低房贷利率，另一个标志动作就是二三线城市开始松绑限购，郑州、杭州、长沙、武汉、太原都在疯狂呐喊中。至此，中国楼市调控组合中核心的两个部分——限购和限贷都在松绑，这现状是不是像极了 2008 年和 2015 年。
「我就站在你面前，你看我几分像从前。」然而，这场收紧于 2016 年，放松于 2022 年的周期。用 6 年时间，让一切都变了模样。
01
新一轮周期是形势所迫
所谓「夜壶」，一是人人都有用得着的时候，对人来说必不可少；二是臭烘烘的，不可轻易示于外人，平常得藏起来。将房地产比作是夜壶，是某不可说先生的首创。
2022 年，在「稳增长」基调下，牵一发而动全身的房地产，再次被拿出来使用。饮鸩止渴是没办法的，毒药终究有害，可要是有办法谁愿意总用老套路。今年，就到了不得不拿出来用一用的时刻。
①需求端：居民买房意愿太低
央行发布的最新数据显示，4 月份住户贷款减少 2170亿元，同比少增 7453 亿元。其中，住房贷款减少 605 亿元，同比少增 4022 亿元。
下降速度似乎有点超出预期。从另一个层面理解，在大量的社交平台，居民不但不愿意贷款买房了，甚至还拼命攒钱提前还贷。居民购房意愿之低，在三个月内就两次见证了历史。
②销售端：头部房企销售额腰斩
进入 5 月份，多家上市房企相继公布 2022 年 1-4 月份的销售业绩。据不完全统计，截至 5 月 13 日，已公布销售业绩的头部房企，销售额几乎全部呈现负增长，其中，至少有 18 家房企4月份的销售额出现腰斩，同比下降超过 50%。
综合各房企数据可以看出，销售情况仍未明显好转。
③财政端：地方政府真的没钱用
受国内疫情多点散发的影响，经济下行压力加大，财政收入端受到明显冲击。
对比来看，除长沙外，已公布数据城市 1-4 月财政收入增速较一季度均出现下滑。其中，深圳、苏州、杭州、宁波、大连、南宁财政收入增速由正转负，天津、长春下降幅度则进一步扩大。
卖地收入已经成为了「地方财政」的半壁江山，但情况并不乐观。在 2022 年一季度中，只有北京的土地出让金是增长的，仅有两个省市的卖地收入下跌幅度在 30% 以内，剩下的 28 个省市卖地收入全部跌跌不休。
④经济端：经济增速不达预期
中国一季度 GDP 增速 4.8%，和全年 5.5% 的目标增速还有一些差距：一季度，中国 GDP 增长 4.8%。二季度在各地静默管理下，经济增速愈发痛苦。
专家预测，上半年 GDP 增速大概率预计在 3.5% 左右。直白地说，在疫情不确定之下，生产、消费、投资的意愿都在降低，经济增长预期不好，能不着急吗？
从国际形势看，中国只有稳住楼市，才能稳住中国经济基本面，才能谈发展和目标，与美国的经济博弈，耐力比拼，才有支撑。
救市是形势所迫，也是不得不为。行业有不少企业等待拯救，恒大已经倒下，后续跟着一溜儿恒二、恒三、恒四；与房地产息息相关的钢筋水泥、玻璃五金、家电装修也眼巴巴望着它崛起；不少地方政府等着卖地给公务员发工资，农民工群体也盼着去建筑公司干活挣钱、养家糊口……
02
救市三部曲正徐徐拉开大幕
既然影响到了居民的消费需求、房企的发展需求、财政的钱袋子和经济增长目标。可以预见的是，上一轮地产周期已经谢幕，而新一轮地产周期的帷幕，正在缓缓拉开。
救市和锤市一样，总要徐徐图之，不能一蹴而就。
毕竟，之前给房地产戴上了很多枷锁，在购房资金上下文章，断了刚需族、改善客和炒房人的粮草，还给供给端的开发商资金下了套，斩断了企业债的来源，再加上锁死了监管账户的钱。整个市场动弹不得，让平头百姓相信房住不炒，楼市着实不能当做投资手段了。
既然把房地产锤得那么死，在 ICU 抢救也不能下猛药，直接进 KTV 唱歌，不然就太不严肃了。而是要从舆论端、资金端和管制端各个击破，慢慢抢救。
首先是舆论端，最近的风口转向简直太多了。
·5 月 18 日，在稳增长稳市场主体保就业座谈会上提到，城镇化是必然趋势，要稳地价稳房价，支持居民合理住房需求，保持房地产市场平稳健康发展。
·5 月 13 日，银保监会发文提出，探索房地产发展新模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求。
·4 月 29 日，人民银行召开专题会议，执行好房地产金融审慎管理制度，及时优化房地产信贷政策，保持房地产融资平稳有序，支持刚性和改善性住房需求。
……
别看形式不一样，但所有政策的目的都是一致的，那就是稳楼市。高层对楼市态度已经发生反转，「看得准的新举措能用尽用，5 月份能出尽出」，这也是 5 月份多个城市松绑楼市的重要原因，领导都公开表态言辞了，甚至越来越急迫。
其次是资金端，这包括对房企的债务展期和资金支持，以及对居民住房信贷的放款。
前者就不用说了，央行放话要做好重点地产企业风险处置项目并购的金融服务，最近又提保持房地产融资平稳有序，证监会也表示积极支持房地产企业债券融资，还依法依规支持上市房企积极向新发展模式转型……
某些房企已经吃到利好了，碧桂园、龙湖、美的置业等三家民营房企被率先选为「示范房企」，皆陆续发行人民币债券。这也揭露了一个残酷事实：健康的人在喝补药，生病的人可能水都喝不到。地产行业的马太效应一直都在。
后者的话，央行这一次针对 5 年期的 LPR 利率暴降 20 个基点，从 4 月份的 4.6% 降到了 4.4%，说明中国金融主管部门开始从「打压楼市」转向「全力救市」，这个态度已经「昭然若揭」。
最后则是管制端，正式下场解绑市场，给真金白银的实惠。
2022 年开始，房地产放松成为主旋律。据不完全统计，今年以来已经有 80 城发布各种宽松政策。包括调低房贷利率、非限购城市重启最低首付 20%、放松公积金贷款、购房补贴、降低房地产交易税费等措施。
比较傲娇的城市，通过降低地价、提升房价限价来实现，反正我是核心城市，地不愁卖，市场交易还没有降到冰点，尚能一战；有些城市通过放来落户限制，研究生、留学生及高级技能人才随便买；有些城市则是急了，来者都是客，社保不限制了，也不认房认贷了，全面放开落户限制，甚至还给各种购房补贴，减免契税，降低首付，老人投奔买房给名额。就差直接告诉你：便宜量大，快来买房。
诡异的是，80 个城市楼市波澜不惊，老百姓不是吃瓜围观，就是不出手。
因为，夜壶还在，但尿都已经没有了。
什么是尿？按专家的说法，是居民的六个钱包；用正经的书面语言，是居民可支配收入。
03
起风了，但不会有猪再飞上天
达利欧在《债务危机》中说到，当一样东西，贵得不像话，而人们认为他还会继续涨价的时候，就是泡沫最夸张的时候。
你说楼市有没有泡沫？这个应该没什么人有疑问，世界三大泡沫：美国股市，日本债市，中国楼市。
不过「幸好」我国的房地产泡沫是「可控的」，市场周期性转变与调控政策调整有关。宽松的政策，势必带来新一轮行业机会，不过这一轮救市新周期，是否代表着房价上涨的新周期，还要打个问号。
毕竟，这一波救市和 2008 年、2015 年有很大的不同：
一是高房价和收入增长之间的矛盾，在高速增长、蛋糕不断做大的阶段，能掩盖很多矛盾，但在增速下降、问题发酵阶段，矛盾就会显露出来。
搞清楚中国房价到底高不高，先拉到同一维度在国际上对比，Rogoff（2022）将中国一线城市的房价-收入比和全球主要城市做了比较：北京、上海和深圳分别以 47、43 和 40 的房价-收入比荣获世界第一、第二和第四。
与高房价形成对比的是，是在疫情和全球经济下行影响，大幅提高的失业率，4 月份 16 到 24 岁的年轻人的失业率已高达 13.6%，创造了历史新高。求职的人却在不断新增，2021 年国内高校毕业生人数达到 909 万，和去年人数相比，激增了 35 万人。而 2021 年应届高校毕业生就业率也只有 34%。
这意味着，在整体经济疲软的周期中，房地产也无法独善其身。
二是房地产的角色和定位不会再变回去了，虽然是「经济支柱」，但去金融化已经是板上钉钉。「房住不炒」的大原则不会变，健康稳定发展，限购是露出来压一压的手段，限购宽松是沉下去拉一拉的手段。
目前的限购、限售、限贷政策，已经不可能再回到从前；即使局部放松，也不影响大局。对于准一线城市而言，这些政策一旦出台，几乎再难回去。
三是目前的市场分化不可同日而语，财富差距增大。如果说之前是 1 万和 1.5 万的差距，那现在则是 1.5 万和 5 万的差距。巨大的财富鸿沟，已经让优质资产的价值充分溢价。在没有定价误差的情况下，又有政府限价在里面，意味着稍微优质的、有折价的资产，都会被抢购。而普通资产，则进一步提升了购买门槛。
可见，未来强城市和衰落城市的分化、同一城市核心板块和非核心板块的分化会越来越严重，房价的分化也会越来越明显，也扩大了不同区域家庭的财富差距。
四是不确定性增加，生育率越来越低。七普数据显示，我国目前的总和生育率是 1.3，也就是说，现在我国平均每个妇女只生 1.3 个孩子，甚至比「高龄少子化」的日本（1.34）还低。
有机构预测，如果按照近几年的下降趋势，5 年内我国新生人口的数量将会跌到 1000 万以下。其实地产人都知道，市场是真没那么多需求。更何况很多滞销项目，根本不是降价可以解决问题。
最后一点是未来预期转弱，现阶段，作为老百姓，「活下去」是比「买房」更重要，也更现实的人生选项。
投资、买房、贷款、消费，这些我们司空见惯的经济活动，是国民经济高速发展的根本，而它们直接与预期和信心相连，所有人都在为不确定的未来而采取保守策略。
对于接下来的市场能复苏到什么程度，相信不管是房企、上下游还是购房者都不乐观。让地产人焦虑的，不是售楼处的人头攒动变为门口罗雀，而是行业逻辑在 2021 年发生了根本性变化，这是时代吹来的一阵风沙，我们很难在风沙中睁眼看清全貌。
而中国楼市可能更重要的问题：这一轮楼市刺激后，明后年的楼市怎么办？
起风了，却不会有猪再飞上天。
资料来源：
1. 我国房地产市场的结构性变化与异常,苏志,西安建筑科技大学学报,2021年2月
2. 房地产政策利益相关者的行动逻辑及其政策产出,谢启秦,公共管理与政策评论,2021年第3期
3. 房贷暴跌式救市：楼市还能站起来吗？叶书利,壹书生说房,2022-05-16
4. 房地产政策短期松动不改长期趋势,赵波,网易财经,2022-03-22
5. 居民资产负债结构对家庭财富差距的影响研究,西南金融,2022年第05期