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本文作者：张春光律师【锦天城律所】
业务领域：房产纠纷、执行与执行异议（之诉）
个人专著：《二手房买卖疑难问题全解与典型案例裁判规则》、《执行与执行异议疑难问题全解与典型案例裁判规则》
《民法典》第六百一十条规定：“因标的物不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担。” 一般而言，房屋买受人购买住房是为了居住的目的（包括出租给他人居住收取租金），如果房屋存在质量瑕疵，且此质量瑕疵很严重，导致其居住目的无法实现，则房屋买受人有权依据《民法典》第六百一十条的规定解除合同。
《民法典》第六百一十条可以说是针对买卖标的物质量瑕疵而赋予买受人以解除权的特别规定，那么，买受人是否可以依据《民法典》第五百六十三条关于合同法定解除的一般规定来解除合同呢？当然可以。 《民法典》第五百六十三条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。” 根据《民法典》第五百六十三条第一款第四项的规定，因房屋卖售人的违约行为致使不能实现合同目的，房屋买受人可以解除合同。房屋出卖人向买受人交付并变更登记符合质量要求的房屋，自然是房屋出卖人的合同义务，如果房屋出卖人违反这一合同义务，且房屋质量瑕疵很严重以至于不能实现房屋买受人的合同目的，房屋买受人自然可以解除合同。【我在我的微信公众号“合同效力实务研究”写了很多关于房产的文章，分享了很多经典案例，有兴趣的朋友可以找出来看看】
附：唐某平与鸿腾公司商品房销售合同纠纷案 裁判要旨：开发商应承担向房屋买受人交付能够实现正常居住目的的成套住宅的义务，如其交付的房屋不能满足房屋买受人购买该房屋用于居住使用的目的，房屋买受人有权解除合同。 案情简介：2018年10月9日唐某平与鸿腾公司签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定唐某平购买涉案房屋，关于该商品房在所在楼栋的平面位置示意图的具体说明及该商品房的户型平面图见附件一，但附件一空白，无相关内容。唐某平按约支付了房款等费用，2019年8月7日鸿腾公司通知唐某平接收房屋，唐某平接收了房屋，但认为交付房屋不符合合同约定。鸿腾公司提供的规划设计图显示，案涉房屋一层规划为卧室、卫生间各一间，负一层规划为家庭影院、休闲厅、储藏室、酒窖。唐某平提供的平面图显示负一层为休闲间、休闲厅、健身房、储藏室。 裁判观点【案号：四川省资阳市中级人民法院（2021）川20民终586号】唐某平与鸿腾公司于2018年10月9日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方的真实意思表示，合同内容不违反相关法律法规规定，应为合法有效。根据合同约定，唐某平购买的房屋是鸿腾公司开发修建的成套住宅，唐某平按照约定支付对价后，享有收取成套住宅的权利。鸿腾公司应承担向唐某平交付成套住宅的义务，但其交付房屋分布在该单元的一层和负一层，一层仅有卧室和卫生间，负一层规划设计为休闲功能房屋，天然气无法接通，排污、通风、采光、居住等均受限，与合同约定明显不符，属违约行为。鸿腾公司在当事人报警后对该房屋进行了整改，但仍然不能满足唐某平购买该房屋用于居住使用的目的。根据《中华人民共和国民法典》第六百一十条“因标的物不符合质量要求，致使不能实现合同目的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担”规定，唐某平购买案涉房屋用于居住的合同目的不能实现，可以请求解除案涉合同及补充协议。