2020年8月，央行、银保监会等机构针对房地产企业推出“三道红线”：要求开发商剔除预收款项后资产负债率不超过70%、净负债率不超过100%、现金短债比大于1。
除此之外，同月央行、住建部联合召开房企座谈会随即披露了“二条辅助红线”：要求开发商拿地销售比不超过40%，近三年经营现金流是否连续为负。
可以说着两条平政策直接给开发商带上了紧箍咒，特别是民营房企，因为没有办法借到更便宜的资金，同时新房又卖不动，在土地市场上的表现更是没有以前那么冲动了。
9月底，随着全国22城第二批集中供地纷纷落下帷幕，有数据统计了这次土拍房企拿地金额榜。
从榜单来看，百亿拿地房企较第一批集中供地时继续锐减。其中，大型央企国企逆势拿地，保持增势；一些地方龙头房企增长较快；但是民企拿地意愿仍然低迷，金额大幅减少。
开发商不仅拿地金额减少了，其业绩也出现大幅度下降的趋势。
数据显示，在2022年1-10月份累计金额中，碧桂园保持了第一名，但是同比下降了40.4%，10月单月同比下降了28.6%。保利第二，万科第三，不管是累计同比还是10月份单月同比都是下降的。
购房者的买房意愿也是在不断降低，数据显示，10月，居民新增贷款减少180亿元，是今年以来首次负增长，同比大幅少增4827亿元。
其中，居民短期贷款减少512亿元，同比少增938亿元；居民中长期贷款332亿元，同比少增3889亿元，是居民贷款少增的主要拖累。
看的出来，大家都没钱或者没有买房的意愿，所以，居民贷款减少的幅度相当大。
以上所有因素汇总下，就会导致楼市出现一个结果：库存越来越大。
据研究机构克而瑞统计，截至今年6月末，一线和二线城市新房商品房去化周期已上升至18个月警戒线；而三四线城市已达到24个月，同比增长97%。
国家统计局数据显示，1—10月份，房屋新开工面积103722万平方米，下降37.8%。其中，住宅新开工面积75934万平方米，下降38.5%。
其次，商品房销售面积同比下降22.3%，住宅销售面积下降25.5%。销售面积的下降也导致销售额同步下降26.1%，住宅销售额下降28.2%。
楼市销售数据的下降，伴随而来的就是楼市待售面积的增加，果不其然，截止到10月末，商品房待售面积54734万平方米，同比增长9.0%。其中，住宅待售面积增长16.6%。
楼市库存的不断增加，甚至接近6年前的楼市水平，在业内专家看来，这个信号，非同小可。用相关专家的话说就是：库存压力的风险如果不解除，那么房企销售回款的压力会进一步增加，进而使得当前房企现金流压力更大。
果不其然，今年依赖已经有多家房企债务违约，其中不乏一些千亿规模的上市房企。并且，开发商为了回款，必然还会继续加大终端的优惠力度，这在一定程度上会进一步弱化房价走势。
那么，作为普通购房者在这种局面下，2023年还要不要买房呢？个人认为，近期随着央行降准，以及各大银行给房企大额授信，未来房企遇到的流动性资金问题，在短期内会得到解决。
当然了，2023年的楼市调控不会发生重大转向，但是市场大概率会延续“稳中微降”的趋势。对于2023年的刚需购房者买房，我们的建议是，第一要认准经济实力强且口碑好的房企，第二是不能盲目加杠杆，盘算好自己的还款能力，要给自己留有余地。
