房子还是优质安全资产吗？
中国房产的资产属性，是动态的。
2013年之前，房产就是安全资产。
2000年至2013年，房产平均年化率为6.04%，其中一线城市达13.1%，超过了同期股票及黄金、原油等大宗商品。
这期间，房产的波动率是其他资产的1/10，无疑是最优安全资产。
而2013-2021年，房产在大城市仍是安全资产，小城市则不是了。
因为，在这期间有6000万人流入大城市， 而有160个小城市出现了人口净流出，房价也分化了。
那2022年之后呢?
先看3个数。
1、2021年末城市化率是64.72%，发达国家也不过80%，城市化空间已经较小。
2、25-39岁的生育主力人群，比2010年下降了20%，年轻人的生育意愿还在下降。
3、2022年房产自有率达到70%多，比全世界大多数国家都高。
也就是说，2022年之后，整体上来说，房产不能再被视为优质安全资产。
但，少数城市的房产仍然具有安全资产的性质。
比如，2020年北京、上海、广州的住房自有率水平为56.6%、59.0%、55.9%，比全国平均水平低10%以上，深圳只有30%，需求依然旺盛。
哪些城市可以考虑呢？
可以把中国城市房产分成了尽量买，可以买，可买可不买，和不买四类：
今年买不买呢？
根据增长的不确定性，不该买；
根据通胀的压力，该买。
结论是：
对年轻人来说，刚需就买，非刚需就等等；
但对于有闲钱、理财能力较弱的老年人来说，可以买。
所有人都忽略的一个因素是什么呢？
很多人买房关注人口流动、M2以及物价指数，但可能大家都忽略了一个最关键的因素，那就是人口密度。
人口密度，决定了你那个地方是城市还是乡下。
在国际上，定义城市的标准是每平方公里1500到2000人。
举例。
北京面积1641万平方公里，人口2171万，人口密度1345人/平方公里。
上海面积是6340平方公里,人口2418万,人口密度3814人/平方公里。
广州面积7434平方公里，人口是2015万，人口密度1950人/平方公里。
深圳面积1997平方公里，人口1253万,人口密度6274人/平方公里。
你说，哪个地方的增值空间更大呢？
再举个二线城市的例子。
比如，长沙和成都，面积大概都是1.2万平方公里。
但长沙的人口是1000万，人口密度是833人/平方公里。
而成都的人口是2300万，人口密度是1917人/平方公里，和广州差不多。
那你说，这两个城市的房价趋势应该是怎样的呢？
我有一哥们在北京平谷买了房子，还整天打电话问我：
“都是在一线城市买房，为啥我的房子没怎么增值？”
我给他的答案，让他直接崩溃：
北京确实是一线城市，但你买的房子在平谷，那个地方的人口密度才900人/平方公里， 你分明是在乡下买的呀？！