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提问：雕叔你好，我是北京人，目前在成都，没有房票。重庆不限购，现在可以买吗？如果可以买在哪？求推荐感谢。
回答：重庆还是有投资价值的，虽然投资客很多，但是重庆毕竟是直辖市，房产有价值。重庆的问题就在于新房供应太大，导致房价上涨乏力。好在重庆的基建和城市能级摆在那里，你拉长时间总是可以慢慢涨上来的。重庆投资选盘公式: 真内环+地铁沿线+10年内次新+2.3房。重庆投资回报率高的板块及楼盘，具体详见知识星球内部
提问：雕叔你好：蓝光未来、首开龙湖景粼玖序、奥园云璟三个盘（三个投资都在300～350间），从投资角度来看，哪个根据投资价值。另外，十陵和怡心湖两个区域，哪个更具投资价值。谢谢！
回答：蓝光未来说实话，产品是不错的，相信你也去看过，但是目前周边基本面太差了，不仅是城市界面，后期的一些规划、改造也跟不上，一般来说并不怎么吸引人，所以顺销至今。首开龙湖景粼玖序也处于十陵板块腹地，但是好歹还算有一条路衔接了三环和十陵城区，周边人员密集，楼盘也比较多，借助大运会东风，基本面有所改善。奥园云璟则排名最末，虽然位于三环内，但是紧邻高速，周边严重缺乏商业、教育和地铁配套，完全不入流，看都别去看。三个盘的话，首开龙湖景粼玖序>蓝光未来>奥园云璟。不过你都350的预算了，更建议买确定性更大的华润置地时代风景、佳兆业珑樾壹号。另外怡心湖和十陵，不论是板块的发展潜力还是价格的横向比较（怡心湖比十陵新房贵一点，但是贵不了太多），整体来看怡心湖更好一些。主要问题在于，怡心湖在售楼盘不多，可以买到的比较少。
提问：雕叔你好，坐标成都，老家四川广元，手上子弹不多，纠结在成都买还是在广元首付一个，不知应该怎么买，买哪里？为什么我之前问的房子那你都说不好？
回答：首先你的城市要选对，选错了后面的选筹优化等工作都意义不大，你说广元这种三线地级市没有潜力。未来房产投资机会是结构性的，因为人口持续往城市群和都市圈转移，所以我们要避开人口流出的小城市，聚焦于人口流入的大型头部城市，强者恒强。2016年开启的二线省城崛起时代，将持续超过10年。目前成都已经稳固了自己的地位。1.尽一切可能凑到更多首付到成都买，克勤克俭存钱买房才是对家人负责的态度，将来养老，房子增值部分可以很好地解决，比工资可靠性更高；2.做好看房两百套的基本功，必须选到增值潜力更大的房产；3.尽可能贷款贷足，因为房产是用地 方 财 政未来的收入作为担保的，虽然也会短周期内起伏，但它的长远增值是稳定和确定的。最重要的，是房产拥有杠杆。只要你的选筹正确，房贷可以更好放大你的收益。第一套房买好了，才能房，才有第二第三第四套；第一套房买错了，你很难通过房子本身实现裂变。上班挣的工资，大概率是追不上首付的，因为你的工资没有杠杆，也就是没有加速器，所以上车一定要早。
提问：雕叔你好！普通资格，想买个改善兼投资，单价、总价均比较接近的麓湖长滩190，中海天府里178，招商时代公园，德商熙华天玺，陆肖tod，这几个盘该怎么选?
回答：你好首先普通资格买到麓湖和招商的几率不大,可以排除。中海主要卖点是地段核心程度和景观优势，位于CBD核心，楼下就是城市级的TOD三线换乘站天府商务区站，附近还有1、18号线，非常方便，内为178的户型直面CBD的景观中轴望山廊,再远一点就是几千亩的鹿溪河生态湿地,整个视野效果会非常好。所以如果你喜欢住在热闹的地方，或者喜欢这种无敌视野的居住体验，就可以选天府里。但天府里的缺点是容积率比较高,市中心的位置可能会比较嘈杂，如果你喜欢安静低密的居住环境,它就不适合你。你就可以看看熙华天玺,因为熙华天玺的优点一个是麓湖公园区板块的宜居性,它是一个生态环境很好的居住地块，很多为高品质的低密度小区，整个片区的居住舒适度就会提高,再加上德商擅长营造高端的品质和居住氛围，所以住起来会比较安静、舒适，同时也是一个调性更高级的高端改善盘，档次要高一些。但德商虽是走高端路线自然价格也是偏贵的，未来两年都是站岗。陆肖TOD的特点是资源性特别好，因为它是成都市的亲儿子轨道集团和高新区的亲儿子高投集团联合开发的全成都的首个TOD示范项目，被寄予了很高的期望,也赋予了很多优势资源,比如地铁站直接修通道到小区、在小区附近规划公园、配套学校已经基本建好预计也有可能引入比软好的教肓负源、华西医院社区门诊等等。同时，因为是示范项目所以品质做得也很高,本身土地条件就好，然后做了纯南北板式高层的设计(比高低配好)，小区的居住舒墙度也会很高,陆肖TOD未来会成为高新南区锦江以东片区的核心商圈，所以它未来的发展潜力也很大。这3个买中海和陆肖都没问题,主要就看个人喜好了，你可以都去看看,遵循自己的内心。
提问：雕叔你好！我现在面临一个问题，目前自住环境什么还是可以，以后小孩读书不太方便，在想这个5.6年可以出售的时候就卖了，听群里其他业主说狮子湖这边以后会修地铁16号线，现在犹豫，自己住的话想装修好一点毕竟还是要住几年，想到后面交通方便了，可能又会有商业配套，和学校，所以想咨询一下，老师保利狮子湖的前景以后发展怎么样，我买12000多买的精装房，138平左右，符不符合你说的，北边买房，前提为价格便宜，
回答：保利狮子湖，还算不错，价格便宜没有买亏。16号线的确是经保利社区站，离小区很近。但16号线，目前来说还只是规划阶段，具体多久能修，还尚未确定。现在成都地铁四期才开始修建，16号线如果真要修的话，最快得等地铁五期，即使地铁五期16号线被批，如果要落实，也得等5年。至于教育，该区域有木兰小学梁胜校区，今年会对该学校进行改扩建，再进行进一步的提档升级，打造后更能为该区域做好服务。
提问：雕叔您好！请问天府二街的公寓能投资吗？租金回报率很高，有点心动，谢谢 ！
回答：你好！公寓投资一直不建议，很多人投资公寓的理由是，手上有个不多不少几十万，就因为公寓的单价低，总价低，觉得租金回报率相对较高。但事实确实如此，成都住宅的租金回报率大多在2%，而公寓却可以达到5%以上，甚至超过理财水平。但问题在于，5%的年化回报并不高，货币基金的无风险利率也有3%左右。更关键的是，买房要的是房价上涨的收益，而不是漫长的租金回报，手里拿着一堆变现能力差、回报周期长的资产，也不是什么好事，投资还是尽量买纯住宅。那么房产投资回报率取决于什么呢？首先，肯定取决于涨幅，同样是买房，有的人买到低于市场价的房子，有的人买到低估区域，有的人买到高潜力的学区房，涨幅自然更高，回报也会更高。其次，取决于杠杆，即负债率，你是三成首付、五成首付、还是全款，都会影响到你的杠杆倍数，从而影响回报率。
提问：雕叔老师好，行政学院Tod高线公园怎么样？以及行政学院Tod片区未来发展潜力如何？
回答：万科的高线公园是TOD项目，此前是轨道交通自己操刀，后来万科加盟后，就更加有水准了，整体来说，这个板块的位置是挺好的，本就依托于行政学院做了TOD的综合开发，未来会涵盖写字楼、住宅、商业、地铁等综合配套，加上它地处东中轴，前有三圣乡，后有大面，是一个比较要塞的区域，未来的发展潜力我认为是没有问题的。现在主要就是它还没开盘，价格体系也未知。不过从TOD项目的特性来看，应该是无法捡漏，也就是说价格不会便宜，虽然也受到热捧，但单价总价会偏高，只适合预算较高的人群。从产品来看是17F的两梯两户小高层，面积在166-188平，而且还是精装发售，我估计起步价应该在400万以上了，会又一次沦为类似上次华熙528洋房和大平层的样子——顺销。如果你预算是偏高的，而且也比较看好东门加上主要活动区域在东门的话，我认为这个楼盘是可行的选择，虽然是龙泉驿管辖，但是它明显更想靠近三圣乡，而东门的纯改善洋房，现在看来确实非常少了。
提问：雕叔你好！网上很多声音说高层以后会是贫民窟，因为拆不了。那我们买房的时候是不是应该选像金沙西园一二期、优品道一期这种六七层的房子，房龄十几年，以后开发商还拆得起吗？
回答：网上说的以后高层会不会成为贫民窟我认为以后确实可以成为的，，因为如果一个城市人口大量减少，如果空置率大量增加的话，人们都想向往条件较好的小区聚集，而一部分老房子会被遗弃，但是这跟高层或者别墅没多大的关系吧，我认为真正的原因是人口，如果人口流入多，住房紧缺，市中心的贫民窟就不会衰败。如果有问题，那也一定是你选择的城市、地段有问题，不要甩锅给高层住宅。
提问：雕叔你好！万达一号没有报上号，一直都收不到验证码，已经错过了，请问天新还有哪些盘值得期待啊，我是首套刚需资格。
回答：你好！近期天府新区开盘的还是有点多了，你可关注远大中央公园，天府锦绣、天府里，首开龙湖云著，建发中央湾和保利和光屿湖，招商时代公园。
提问：请教雕叔：一、普通老人票考虑投资，未来租金抵按揭：1、招商大魔方玺悦，三年次新房3.8，共520万。 2、誉峰那一带的二手带旧装修4万左右，500万一套。 3、中洲二手3.5清水400万。 上面这些比较起来，可以买吗？如果可以，买哪个？二、大魔方旁边的金融广场，清水，预估价格2.2-3，全部230以上大户型，网红盘可能性很大，总价最少600万，值得等吗？三、大魔方520万，每平米4万，预估5年后涨到5万。有一万差价。从投资回报率来算，房屋溢价136万，除以支出、除以年限5年，算下来年回报率只有6.5%，这样计算合理吗？ 四、天府新区麓湖马上要开一个盘，值得入手吗？
回答：你好性价比最高的我觉得中洲的还可以，中洲学区要好些，金融广场周边住宅密度不高，高端写字楼更明显，像是专门给高管提供的产品服务，虽然单价低但是总价高，未来接盘的人受纵更小，还是选择一些住宅属性更纯粹更聚集的吧！麓湖长滩还是可以值得一摇的！
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