8月贷款市场报价利率（LPR） 下调，房地产市场一片欢呼，对于买过房、即将买房的人来说，月供又能轻松一点！
中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2022年8月22日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.65%，下调5个基点，5年期以上LPR为4.3%，下调15个基点。
1月20日，1年期LPR和5年期以上LPR分别下调10个基点、5个基点；5月20日，1年期LPR与此前报价持平，为3.70%；5年期以上LPR下调15个基点，至4.45%；8月22日，1年期LPR和5年期以上LPR再次双双下调。
连续降低利率，这一次最刺激，因此，大家将此次利率下调称为“史上最低”，这个说法没问题，除了当时北京上海等地的七折利率之外，这一次确实是史诗级手笔。1995年的时候利率都到15.3%，2015年利率也在5.9%，现在变成4.3%，给出了很大优惠，看起来很吸引人。
可以肯定，这属于地产利好，但想要以此次利率降低激活房地产，似乎不太可能，都利率双轨制了，这根本算不上救市！
突然之间，央行贷款市场报价利率（LPR） 下调，超出了大家的预期，因为此前的央行动态并没有如此激烈！
前些天，人民银行开展4000亿元中期借贷便利（MLF）操作，利率下降10个基点，大家盲猜LPR下调的指向标也是这个，以为下调也就是10个基点，但没想到这一次央行给了15个基点下调。
为什么LPR下调如此猛烈？从现在各种信息收集来看，主要情况出在——优质贷款变少了，主要是在三个方面：
其一，新增贷款个人房贷在收缩： 2022年二季度末，全国新增房地产贷款占全部新增贷款的4.9%，较上季度回落4.5个百分点，创有统计记录以来新低。通俗一点来说，现在居民房贷的意愿也达到了历史新低，大家开始买房自动去杠杆了。
其二，居民购房杠杆率在剧烈下降： 2022年二季度，全国居民购房杠杆率下降至21.2%，与2016年第四季度全国居民购房杠杆率一度上涨到44.6%相比，近乎下滑了一半，这看似是好事情，但站在银行的角度来说，这就是损失赚取利差的机会。
▲ 全国居民购房杠杆率走势 数据来源：中国人民银行/国家统计局
其三，提前还贷“挤兑”已经爆发： 8月1日，交通银行发布公告，对提前还款补偿金收费标准进行调整。提前偿还个人按揭类贷款将收取还款补偿金，为提前还款本金的1%，这个政策以前就有，但没有执行，也就是说，现在想要提前还贷，成本更高了。
▲交通银行政策发布后截图，目前已经失踪
说到底，就是银行贷款放不出去，现在资金给资管就是空转，没有办法了，只能回头再刺激房地产购买！
为什么市场上所有专家都在强调利率4.1，而不是央行发布的4.3，这里面有什么情况？
本次5年期以上LPR下降至4.3%，同时也预示着购买普通住宅的首套房房贷利率下限降至4.1%，二套房房贷利率下限为4.9%，近期，部分二三线城市房贷利率已下调至此前房贷利率下限水平，本次LPR调降后，房贷利率下限进一步降低，各地房贷利率下调仍存在空间。
问题1：为什么首套4.1？ 中国人民银行、中国银保监会5月15日发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》提出，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。
问题2：为什么二套4.9? 中国人民银行先后发布16号公告、115号公告，首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。考虑到5年以上LPR已降至4.30%，即二套房利率下限已降至4.90%。
通俗一点来说， 央行发布的五年期LPR要求，首套房是降至4.3，但商业银行下调的极限是0.2，而二套房利率必须在上面再加60个基点，因此是4.9，大家都是拼接政策得出的结果。
那这一次5年期下调15个基点，超出了市场预期，对于市场究竟有什么影响？
这个问题是最根本的，这个政策究竟会有什么影响？我们从前提到逻辑拆分来看。
大家首先要搞清楚，为什么大家买房不再贷款？因为有一些地区的房价不涨反降，有一些区域的房价停滞上涨，面对行业不景气，还有“三年口罩”的间接性歇斯底里的暴击，居民的工资和工作前景都开始画满了问号，买房变成了避险投资，不贷款意味着储蓄更稳健。
其一，能给贷款居民省多少钱？ 此次降低利率对于存量贷款减压明显，以100㎡三房为例，价格1.8万/ ㎡ ，首付三成，利率4.6%，月供6459元，利率4.1，月供6088%元，每个月能省371元，三十年能省13.3万元。
其二，这个政策吸引购房者吗？ 目前全国房价下调的城市正在变多，虽然各地都有政策刺激，但效果寥寥，加上房企暴雷和烂尾盘还在变多，不要说房企没有信心摘地，连购房者也都转头去看二手房了。
此前贷款已经转化成为LPR，房贷利率调整通常是一年一次，当然，不同银行规定也不一样，有些银行是合同签署日执行。如果按照这个情况，也就是说，大部分人房贷调整，也到2023年1月份，刺激并不直接。
虽然，送零花钱不算救市，但这种“降利率”的政策给市场降压，倒是值得点赞。
但我们还是要看到为什么银行给优惠？就是想要吸引人贷款买房，但问题来了，如果连预期都没有，贷款干什么？
这一次房地产跌入低谷，与2011-2015年情况不同，上一轮问题主要集中在高库存和地方债务压力，但这一轮是突发状况，不是经济的潮汐迭变，因此，大家都在迷茫，下一步究竟要做什么，但也都是扼腕长叹。
接下来，会不会再来一波抢救？来一场水漫金山式的救济方案，如同1998年、2008年、2014年，通过大基建拉动，给各个行业输血，从社会经济再次按下复位键？从目前来看还没有迹象，但似乎也没有其他解决办法。
现在房地产所遭遇的问题，是“预期”和“信心”不足，想要重塑，肯定是一个系统性工程，送零花钱不解决预期！
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