作者：曹沁
封面图：东方网升图库
近年来酒店资产交易消息频出，除了不少年久失修的老酒店进入资产轮换周期以外，不少仍在营业的酒店也因为各种原因进入资产交易流程。根据仲量联行最新数据显示，今年上半年亚太地区酒店交易总额达到68亿元，投资同比增长33%，酒店客房数量完成交易19822间，较2021年同期增长29.9%。
但与欧美等发达国家的成熟酒店市场相比，中国酒店资产交易过去大多聚焦于地产系，租赁型酒店资产交易的市场活跃度并不高。其一方面酒店交易市场是否火热与酒店市场连锁化进程的速率有一定的关系，即连锁化进程的加快会推动酒店交易的增加，另一方面则在于中国租赁型酒店资产交易并无规范化的专业服务，仍处于粗放无序时期，致使不少酒店资产在流入交易市场的过程中频繁踩坑，此时行业对于资产交易规范化的呼声越来越高。
近日，作为中国酒店金融服务的引领者，大呈金服推出大呈酒店交易服务中心，首创投融资一体化酒店交易平台的新闻引起行业的共同关注，业内人士认为，该平台的推出是租赁型酒店资产交易市场正式跑向“最后一公里”的有力证明。
图源：大呈酒店交易服务中心小程序页面
难买难卖，酒店交易火热的“背面”
提及资产管理，酒店行业并非全然陌生。
在中国酒店业过去40余年的快速发展中，涉及到“投融建管退”的资产流动从未停止，不少大宗酒店交易甚至对市场格局产生了深远影响。而伴随着中国酒店市场品牌化连锁化速率的加快，除了自持物业的大宗酒店资产不断寻求买卖交易以外，更多中小企业主拥有的租赁型酒店也需要通过资本运作实现资产的价值回归、可交易和可流动。其中酒店资产交易作为“投融建管退”中退出机制的最佳方式之一，既是现有投资者资产管理最后一环，也是下一个买家投资过程中的第一环，更是资产管理全生命周期中不可分割的一环。
但实际上， 当下酒店交易市场的活跃程度与旺盛的酒店资产管理需求并不匹配。 根据仲量联行发布的2013年至2022年上半年国内酒店资产交易额数据显示，除了2017年万达-富力资产包交易拉升了全年交易总额及2020年酒店交易市场受疫情影响以外，近五年内酒店资产交易总额并无明显增长。
图源：仲量联行
这种矛盾或许与中国酒店交易市场的不成熟有一定的关系，其迈点注意到，目前大多数酒店资产交易的形态要么发出资产处理公告，静待买家上门，要么是通过一些平台中介发布买卖需求，静待答复等。而市面上大多数酒店交易平台提供的服务也仅仅停留在信息发布层面。
这种“等待式交易”存在几个明显的特点： 一是滞后性明显 ，资产交易双方信息交换存在错配，容易错过最佳交易时间； 二是周期漫长 ，酒店资产交易需花大量的时间进行资产评估和落地，交易周期少则半年，多则数年； 三是交易不平等时有发生 ，酒店资产受市场环境影响和不完善的酒店资产评估机制，有鲜明的买方市场或卖方市场导向，交易并不平衡； 四是成功率较低 ，在没有太多交易保障和专业的资产服务基础上，酒店资产交易极其容易“流产”。成都酒店投资人王先生用一句话总结酒店交易市场的现状：“聊着聊着就散了。”
从某种程度上说，中国酒店资产交易市场表面的火热并不能掩盖其“难买难卖”的内核。
预判一步，酒店交易的“绝对诉求”
酒店市场是一个流动的市场，酒店资产也因流动而产生价值。从概念上理解，流动性指的是资产或证券可以在不影响其市场价格的情况下转换为现金的效率或容易程度，而在酒店行业的语境中，酒店资产的流动性价值体现为如何在转换为现金时，不会因市场价格而亏损。
此时，除了涉及到酒店所处市场大环境的变化以外，最核心的仍然是买卖双方的绝对诉求，其不仅要求行业必须推出相应的酒店资产交易平台以满足买卖双方的交易需求，还要求平台拥有信息透明、交易安全、专业高效等特质。但目前市场上出现的酒店交易平台仍然停留在信息发布的初级阶段，大多数租赁型酒店资产需要的资产价值标准评估和交易服务专业化等功能并无法满足。 大呈酒店交易服务中心的推出正是基于买卖双方的核心痛点和诉求，为酒店资产交易提供的切实可行且方便落地的实用案例，其优势相当明显：
第一，专业性。 酒店资产交易并非简单的“一手交钱一手交店”，其涉及到的投融建管退等多个层面要求平台对资产交易、金融知识等具有专业的知识储备和丰富的案例积累。举例来说， 当下酒店交易的核心痛点在于无法对酒店资产进行合理估值，中国旅游协会副会长兼秘书长张润刚也曾指出：“酒店交易双方估值上存在分歧，卖方回头看，出手时都想把投入的资金收回来，一般多少还要再赚一点；买家则要向前看，并不考虑开发者的投入成本，更要按照这家酒店未来能够创造的收益来决定价格。”
大呈酒店交易服务中心负责人强调：“酒店估值还是要回归酒店作为经营性资产的本质上来。” 对此，大呈酒店交易服务中心作为大呈金服的又一重要的专业服务平台，将与母体资源共享、信息共享、人才共享，并全面利用大呈首创的六维动态估值模型，解决目前酒店交易市场资产评估难的核心痛点。具体来说，大呈根据酒店经营性资产的特质，结合影响酒店未来发展的六大因素，对酒店的区位商圈、租赁条件、物业形态、基础设施、品牌力以及运营力进行重估，对酒店定价。
据了解，该资产评估模型已经成为国内各大金融机构最为信赖的数据模型之一。
第二，安全性。 目前来看，目前的酒店交易共有两方面的安全风险： 一是资产安全 ，国内酒店资产交易大部分都是租赁型酒店资产，有的即使是交易经营权，大多数项目交易单价也会达到几百万甚至上千万元，高星酒店单价更高，在交易过程中涉及到的租赁稳定性风险、税务风险、资金交割风险等都成为当下投资人不愿意直接从公开交易市场购买资产的顾虑之一。为此，大呈酒店交易服务中心目前已与国内多家知名律所、会计师事务所、资金托管银行建立战略合作伙伴关系，可利用其强大的法律、税务等专业能力和资金管控优势保障安全交易。与此同时，其与国内大型商业银行合作，通过银行银企直接平台进行交易资金托管，可以确保资金安全。与此同时， 考虑到交易费用也是目前酒店交易中投资人面临的痛点之一， 大呈酒店交易服务中心将撮合交易服务的佣金降至1% ，是目前已知的行业最低水平，真正用真金白银赋能中小企业，推动酒店交易安全平稳落地。
二是信息安全 ，作为商业行为的一种，酒店交易信息的披露与否与酒店品牌的发展关系密切，大呈金服酒店交易服务中心一方面通过身份认证、平台复核发布信息等措施保证发布信息的真实性，减少酒店交易中因信息错误产生的时间成本；另一方面，在项目发布后，大呈酒店交易服务中心对关键信息如项目具体地址、具体名称等均做脱敏处理，避免信息外露，极大的保护双方的利益。
第三，便利性。 对于酒店交易而言，平台的作用并不仅仅是提供沟通的桥梁，其根本价值在于为酒店交易双方提供给高效专业的便捷服务，从而减轻酒店交易双方的压力，推动酒店资产交易的稳健快速落地。这一点在大呈酒店交易服务中心的细节流程上展现的相当清晰，据了解，当需求方在小程序上进行需求发布时，大呈酒店交易服务中心将进一步进行信息撮合、项目考察、投资分析、撮合交易，最终促使双方达成交易，如果买卖双方需求，其还可以提供法律服务和财税服务等增值服务， 全流程跟进的服务模式极大的降低了酒店交易的复杂性，真正为酒店交易者带来全链条一站式服务体验。
第四，稳定性。 由于酒店资产交易不仅过程复杂、流程漫长，在交易的过程中还面临着环环相扣的多重风险，只要一环出问题，极有可能导致交易无法完成，因此对于酒店交易双方来说，平台的专业性和安全性只是第一道保障，平台背后的真正实力才是平台值得信任的“安全绳”。以大呈酒店交易服务中心为例，其背靠深耕酒店行业7年的大呈金服，其已为数千家酒店提供金融服务，而大呈金服所创立的酒店资产价值评估模型也已经成为国内各大金融机构最信赖的数据模型之一。 从某种程度上说，大呈金服作为中国酒店金融服务引领者，产品和服务已经获得上万投资人的高度认可，这也是大呈酒店交易服务中心能够长期运行的稳定性根基。
酒店交易如何跑向“最后一公里”？
当前，中国经济正在从追求“量”向追求“质”转变，中国酒店市场也进入了愈加成熟的发展轨道，疫情的爆发更是进一步加速了各大酒店管理公司的产业变革，多方作用下，如今的酒店产业在市场深度和广度的挖掘、产品迭代更新的加速以及品牌化连锁化速率的加快上已经形成了相当完整的商业链路。
业内人士认为，从酒店数量来看，虽然中国已经离世界第一酒店大国不远，但其资本端的酒店交易并不频繁，也缺乏其他退出机制。随着“三道红线”调控持续、管理合同到期、资产管理观念成熟等原因，酒店资产交易量会出现大幅上升，酒店交易平台的市场潜力巨大。在此背景下，以大呈酒店交易服务中心为代表的交易平台的出现，或许可以推动酒店交易市场跑向“最后一公里”，真正拉升中国酒店交易率。迈点认为，大呈酒店交易服务中心的方法论值得行业借鉴：
首选是打造一站式酒店交易全链条服务体验，切实解决酒店投资人的交易痛点。
从某种程度上说，中国酒店产业近40年的快速发展与每年的酒店资产实际交易额并不符合，根据相关市场调研结果显示，全国目前有44.7万家酒店，其中一大部分酒店都面临着不小的交易需求，如果其中10%的项目拿出来交易，中国酒店资产的流动性就会大大加强，但实际上每年只有很少一部分酒店资产进入交易市场。大呈金服相关负责人表示，当下酒店交易市场主要有资产价值评估需要标准化和交易服务需要专业化两个问题，这两点实际上也是过去酒店资产交易难以推进的原因之一。而大呈酒店交易服务中心则通过专业性、安全性、便利性和稳定性等优势为酒店交易提供了从信息披露到交易完成等全流程服务，针对性的解决了酒店投资人在交易过程中的可能出现的问题。
其次是聚焦交易需求广阔的租赁型酒店资产，为其提升流动性价值。 时至今日，地产酒店仍是酒店资产交易中的大头，根据迈点研究院独家发布的月度酒店业发展报告显示，超亿元的酒店资产买卖背后基本都是地产商的身影，地产集团出售酒店等资产，是在监管趋严、融资端收紧、流动性承压下，主动处置资产自救回血。但随着地产商手中酒店资产越来越少及酒店交易进入常态化，租赁型酒店资产的交易流动才是未来酒店交易市场的重心。
迈点注意到，过去中国租赁型酒店并未得到市场公允的价值认可，导致这类酒店资产的交易活跃度较低，如何让这类资产回归其合理价值、激活租赁型酒店的流动性，是未来酒店交易市场的重大机遇。而这也是 大呈酒店交易服务中心区别于市场上其他酒店交易平台的关键，其着重于赋能租赁型酒店资产，以提升这一类酒店的流动性价值为愿景 ，发挥自身的平台优势，为中小企业主租赁酒店资产交易提供信息透明、交易安全和专业高效的资产交易服务，并为酒店交易买卖双方带来切实的资产增值。
最后是推动酒店交易进入标准化、专业化新周期，真正赋能租赁型酒店资产交易。
仲量联行大中华区酒店及旅游地产事业部董事总经理周涛曾公开表示：“酒店市场的频繁交易并非坏事，交易说明有人看好这个市场，当有人退出，再重新配置新的资产，都是再正常不过的现象。” 而在酒店交易进入常态化的背景下，标准化、专业化就成为酒店资产交易市场进入新阶段的核心， 因此从某种意义上说， 以大呈酒店交易服务中为代表的专业、安全高效的平台的出现是行业需求下的必然产物，其根本价值并不在于为投资人或业主提供一个发布买卖信息的渠道，而在于推动中国酒店投资市场进入规范化、专业化和安全化的新周期轨道，为租赁型酒店资产带来更高的流动性价值。
结语
有业内人士预言，2022年将会是酒店资产管理在中国正式涌动的一年，也是酒店资本市场和国际密切接轨的一年，无论是证券化运作，还是酒店交易进入成熟阶段，酒店资产价值将会通过多种方式蓬勃生长。如今2022年已经过半，该预言似乎已经成真，证券化的代表是杭州黄龙饭店全国首单碳中和CMBS成功发行，而大呈酒店交易服务中心的推出更代表着中小型业主所持有的租赁型酒店资产也拥有了成熟的交易平台。
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