文｜邓浩志
据报，广州天河区某新盘，整一个楼盘全设计为四房单位，没有其他稍微小一点的户型，这现象说明什么？ 楼市，至少在广州等大城市的市场需求已经有深刻改变。
住房市场20年间的变化
2000年的时候，刚刚取消分房，进入商品房社会，很多人还没有房子，要自己掏钱买，即使是第一套，也没多少钱，所以基本都是两房为主导，一房为次主力，三房已经是大户型了。我记得，大概2002年的统计数据，广州新房成交，5-6成是两房单位。
时至今日，住房市场发展了整整20年，全国8、9成家庭都拥有了自己的房产。 市场需求已经由初次置业切换为改善型置业为主导。 最新的统计是，三房单位成交占比超过6成，部分城市四房成交占比甚至超过了两房单位。三房代表现在，四房代表未来。
当然，房间越来越多，既代表了大家生活越来越好，对住房要求也越来越高，也代表了房地产业开发水平的不断提高。广州20年前，做个三房单位，一般都要100平以上，89平三房当年是最最极致的，而且只有一个卫生间。今天，我见到过63平的三房，90多平的四房两卫。这也说明了，同样的面积，不同的“含金量”。 大家关注房价的时候，也不能只关注单价。 现在住房的单价比以前高了许多，有部分是价格真的涨了，有部分是使用率提高的结果。以前要100平才能实现的空间，现在80平就能够实现，在总价一样的情况下，80平的是否感觉上贵了？所以房价涨了，但也得扣除这一部分。
对投资者而言，目光要往远看，既要选择有发展前景的区域，也要选择未来需求更旺盛的产品。对管理者而言，也要根据市场的变化，调整一些过时的政策。比如，144以上定义为豪宅，老实说，144平一套，根本谈不上豪，就大一点而已，乡下，郊区这个面积以上的房子多了去。除此以外，还有很多很多……
中国人均居住面积在不断提高
最新统计显示，中国人均住房面积41.76平，10年上升34.45%是否人均居住面积达到这个水平，就可以说房地产业见顶了，房子够了，没有需求了？？当然不是，需求是不断变化的。2000年刚刚进入商品房时代，我在广州，2房1厅最好卖，多是初次置业者（因为取消了福利分房）。而现在，广州3房成交占主流，新房4房成交量甚至超过了2房，说明住房市场不是简单要求有房住，也需要升级，就是以小换大，以差换好。就像手机升级，电脑升级，电视升级……
未来楼市除了刚需，还有几种需求会随着大家收入的提高而提高的。
首先是第二居所，这是对应第一居所的概念，第一居所是每天住的，用于上下班的；第二居所是度假用的，或者周末，或者节假日，一个好环境的，人口相对较少的地方。
其次是候鸟型住所，这个目前在海南已经成气候，未来南方到北方避暑，北方到南方避寒，都形成需求。当然，投资需求还会在，买房用于收租，毕竟不是所有人都愿意买房，买得起房。
所以单纯以人均面积判断，很难说楼市到底见顶没有。而且很重要一点，人口流动导致小城市住房过剩，而大城市住房紧张……
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