内容提要>>>
► 百强房企7月业绩环比降低28.6%
► 百强仅TOP20仍在拿地，几乎全是国央企
► 房企融资总量连续4个月持续环比减少
► 淡季仍有集团层面造节推盘，预计其他房企积极跟进
► 迟峰加盟绿城任浙西区域董事长，吴秉琪获委任华润置地总裁
► 保利商旅打造业内标杆，绿城管理持续发挥代建优势
◎ 文 / 克而瑞研究中心
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合约销售
百强房企7月业绩环比降低28.6%
▷ 核心观点
1、2022年7月，企业整体销售延续上半年的表现，TOP100房企实现单月销售操盘金额5231.4亿元，较上半年月均水平略有提高。 环比降低28.6%，降幅略低于往年30%左右的平均水平； 同比降低39.7%，降幅同样略有收窄。 累计业绩来看，百强房企1-7月累计销售操盘金额的同比降幅仍达49%的较高水平，受市场整体需求和购买力透支的影响，短期内企业去化压力仍然较大。
2、2022年1-7月，百强房企各梯队销售门槛较去年同期显著降低，且均低于2020年同期。 TOP10房企销售操盘金额门槛936亿元，较去年同期降低46.6%。 TOP20和TOP30房企销售操盘金额门槛分别为416.1亿元和293.2亿元，同比降幅较高达57.3%和56.4%。 而TOP100房企的销售操盘金额门槛为65.8亿元，较2021年同期的降幅也达到52.3%。
3、7月，百强房企中有22家企业实现单月业绩环比增长，具体来看， 旭辉、龙光、阳光城、电建、海伦堡等，这些企业的环比增幅均接近或超过20%，其中阳光城及电建单月环比增幅高于25%。 相较2022年上半年月均水平来看，逾4成百强房企7月单月业绩高于上半年月均水平，其中23家较上半年月均水平的增幅超过30%。
企业拿地
百强仅TOP20仍在拿地 几乎全是国央企
▷ 核心观点
1、核心城市加大优质地块出让比例，30家监测房企土地投资金额、面积环比皆上涨。 7月份，长沙、成都、重庆、广州、上海、无锡、南京等7个城市先后进行了2022年第二批次的集中供地，在优质地块增加之下，监测房企拿地金额与建面大幅回升，其中30家典型房企新增土储建面586万平方米，环比增加27%； 新增土地成交金额952亿元，环比增加22%。 实际上，6、7月份是监测房企拿地的“高峰期”，与上半年月均相比，建面、金额增幅同样达到65%和107%。 而由于上海、广州等一线城市二拍“局部火热”，导致监测房企楼板价较1-6月平均上升26%，至16251元/平方米。
2、销售50强房企投资金额同环比跌27%和9%，百强中几乎仅有国企、央企在拿地。 尽管7月份上海、广州等核心城市推出优质地块，但由于整体规模较上轮减少，因此单月50强房企拿地金额同环比分别下降27%和9%。 拿地企业中，保利、招商、越秀等在上海等高地价城市拿地较多，因此单月拿地金额排在靠前位置。 整体来看，1-7月有四成百强房企仍受制于经营压力、资金压力投资几乎停滞，拿地依旧是央国平等老面孔，民企几乎销声匿迹。 在新增拿地金额TOP100中，百强房企拿地数量仅35家，占到金额TOP100的70%，主要来自TOP30中的国企、央企，这部分企业拿地金额占比接近金额TOP100的50%。 在已拿地的百强房企中，民企拿地金额仅占到17%左右。
3、拍优质地块带动部分热点城市升温，但整体投资谨慎的趋势不会逆转。 从7.28会议来看，保交付、稳市场也是重中之重。 因此并不会对房企拿地资金短缺、拿地意愿低下起到实质性作用。 当前市场仍在筑底反弹阶段，此前政策利好下对销售刺激效果并不显著，因此，我们认为当前的拿地态度仍是偏谨慎，民企在土地市场上的机会并不多。
从第二轮集中供地政府不断“让利”来看，多个核心城市均采取了“牺牲规模提质量”的做法，即加大优质地块的出让。 从上海、广州的二轮土拍来看，的确起到了一定的刺激效果，但热度也仅限于“盈利空间大、质量好的”土地，且依旧是国央企占主导，民企仍毫起色。 在政策不断宽松、地块质量提升之下，我们认为热点城市的核心区域仍旧是房企补仓调结构的重点，而有能力拿地的房企短期聚焦集中供地的投资策略仍然不会改变。
企业融资
房企融资总量连续4个月持续环比减少
▷ 核心观点
1、融资总量： 2022年7月100家典型房企的融资总量为522.88亿元，环比减少13.7%，同比减少62.9%。 房企融资量已连续4月持续环比减少，可见房企融资难的问题仍然较为突出。 从融资结构来看， 境内债权融资429亿元，环比减少18.5%，同比减少33.6%； 境外债权融资29亿元，环比增加203.6%，同比减少92.4%； 本月资产证券化融资40亿元，环比减少42.8%，同比减少89.4%。
2、 融资成本： 2022年1-7月100家典型房企新增债券类1融资成本4.2%，较2021年全年下降1.17个百分点， 其中境外债券融资成本7.82%，较2021年全年上升0.7个百分点，境内债券融资成本3.4%，较2021年全年下降0.74个百分点。 单月来看，7月房企融资成本3.73%，环比上升0.2pct，同比下降1.03pct。 其中境外债券融资成本5.82%，环比下降0.48pct，同比上升0.22pct。 而境内债券融资成本仅为3.54%，头部优质房企融资优势明显。
3、企业表现：本月融资总量最大的企业是招商蛇口，其融资总量达到了73亿元， 主要是因为招商蛇口在本月子为公司融资进行了高达60亿元的担保，同时还发行了一笔13亿元的超短融。从企业梯队来看， 2022年1-7月TOP10房企平均融资额达到了117.25亿元，是所有梯队中最高的；而TOP51之后的房企融资规模同比减少49.33%，减少幅度最小。 从融资成本来看，TOP10梯队的房企融资成本最低，为3.13%，较2021年全年下降0.86pct，比融资成本最高的TOP11-30的房企低1.89pct；TOP11-30房企的融资成本较2021年全年下降0.45pct至5.02%，降幅最小。
营销策略
淡季仍有集团层面造节推盘 预计其他房企积极跟进
▷ 核心观点
1、折扣方面，7月非传统营销节点，在年中集中推盘后，本月房企供货节奏放缓，30个重点城市7月新增供应面积1369万平方米，环比下降31%，同比下降43%。集团及区域层面的营销动作也较少，仅碧桂园、远洋等有集团层面全国性的营销活动。 整体的营销让利幅度较小，在9折左右，部分特价房可以达到85折。
2、营销活动方面， 虽然7月作为传统淡季，仍有部分房企造节营销积极推货降库存。 如碧桂园今年已经持续做过不少集团层面活动，本月虽然没有传统节日营销节点，仍继续推出“7月省钱节”，其中“省份购房折扣券”最低至88折。此外几乎不从集团层面营销的远洋集团，本月也首次推出“7月抢房节”积极营销，集团统筹区域各办，落实到项目层面最高可达85折。本月还出现新的营销方式，借七八月“红色月”推出拥军优抚折扣，党员折扣等。
3、 展望下月，房企营销动作预计会愈发积极。 一方面是政策暖风，房地产市场有望筑底回稳；另一方面近阶段城市层面也推出房交会等帮助项目推介，如苏州7月5日上线由苏州住建局指导，市房协主办的“2022苏州云上房展”增加项目的曝光度和知名度，转化增加实际来电量与到访量，促进项目去化。加上企业自身也在积极去库存，因此我们预计接下来即使是销售淡季，房企积极营销的情况也会越来越多。
人事变动
迟峰加盟绿城任浙西区域董事长 吴秉琪获委任华润置地总裁
▷ 核心观点
1、7月，房企高层人事动态信息数量较前两月有所下降，从108家监测企业的人事变动情况来看，随着国内疫情防控效果逐步稳定，经济环境逐渐恢复，7月房企高层人员变动频次进一步下降，企业高层稳定性提升。
2、 蓝光发展前CEO迟峰于7月11日正式加入绿城中国，担任绿城浙西区域集团董事长。 对此,绿城中国方面予以证实。 迟峰于1999年加入华润集团，曾任职于华润上海有限公司、华润新鸿基房地产无锡有限公司，2006年加入华润置地，先后历任华润置地项目总、城市总、区域总，于2013年6月担任华润置地高级副总裁，兼任华润置地华东大区总经理。 2019年12月，迟峰加入蓝光发展，担任CEO。 2021年7月5日，蓝光发展发布公告称，迟峰因公司整体工作安排原因申请辞去所担任职务。
3、7月26日， 华润置地发布公告称，因公司的工作安排，于7月26日起，李欣辞任公司总裁，吴秉琪获委任为公司总裁。 李欣仍继续担任华润置地集团执行董事、董事会主席及其于公司董事委员会内现有职位。 资料显示，吴秉琪，现年五十岁，于2007年加入华润置地，于2013年20月获委任为公司高级副总裁。 于2019年2月获委任为公司执行董事，并于2021年1月获委任本公司首席人力资源官和华北大区董事长（非执行）。
战略动态
保利商旅打造业内标杆 绿城管理持续发挥代建优势
▷ 核心观点
1、 本月房企多元化业务活跃，除物管、商管外，还覆盖农业、物流、代建、城市更新等多方面。 多家房企持续输出轻资产，商业管理规模不断壮大。物管方面房企持续关注，为客户提供更为多元、多样的服务。万达持续扩张海外酒店及度假村规模，碧桂园农业开始发力。绿地关注物流地产，全球物流供应链枢纽落地海南，绿城凭借代建优势纾困停工项目。
2、 保利商旅举行揭牌仪式，专注打造商业、酒店行业内的标杆产品。 7月7日，保利商旅产业发展有限公司在保利发展广场举行揭牌仪式，作为保利发展控股全资子公司，保利商旅专注于购物中心、品牌酒店、旅游景区等经营性资产的全生命周期运营管理服务。截至目前，保利商旅在全国运营管理65个购物中心、超过60家酒店、近30个旅游项目，购物中心及酒店管理规模超过700万平方米，旅游项目在管面积超过800万平方米。 保利商旅的成立是保利发展的重大战略决策，希望通过不断改进运营模式，寻求新的增长点，在购物中心、品牌酒店、旅游度假等领域，形成了自主品牌体系与标杆产品。
3、 绿城管理与中国奥园战略合作，广州白云公馆成为首个接手的奥园代建项目。 7月14日，绿城管理与中国奥园及多家金融机构达成合作协议，绿城管理将为奥园广州云和公馆项目提供全过程开发管理服务。本次合作促进停工项目重启，不仅 在一定程度上降低了购房者的资产损失风险，还给金融机构提供了涉房地产类不良资产的处理模板，提高金融机构不良资产盘活效率，另一方面，通过本次合作提升绿城管理的品牌形象和市场口碑，并能帮助奥园信用重建。 未来绿城管理将继续发挥代建优势，助力房企项目纾困，达成房企、政府、金融机构多方共赢的局面。
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