前几天路过大坦沙，看到了路边大型广告牌，上面赫然写着：
西关广雅实验学校，2022年开工，2024年开学。
仔细一瞧，左上角还有 凯德境新置业 的字样。
怀着好奇心，我又在附近晃悠了一下，看到这几块广告牌，同样是有关 广雅 的信息，左上角同样是 凯德 的字样。
关键词： 30班公立初中 、 落址大坦沙 。
看规划图，地块应就是 凯德双桥新作 。难不成，凯德双桥新作项目自建的30班公立中学，就是广告中的 西关广雅实验学校 ？
广雅又开分店了？
众所周知，广州广雅实验学校，即大名鼎鼎的一线民校： 荔湾广雅， 江湖人称 桥下张府 。
2021年，荔湾广雅率先转公，本号曾发文纪念：这是短暂的插曲，还是一个时代的终结？
随后，广雅中学官微曾在开头引用本人文章，肯定了 五系汇聚新一朝 的局面。
目前广雅系除云雅外，全部为公办，布局如下：
大家也可以看到，荔湾区广雅初中部，办学规模都不大，所以在荔湾的“二沙岛”大坦沙进行布局，从逻辑上看也是合理的。
因此个人猜测，大坦沙的西关广雅实验学校 ，有可能是继东风西路、南岸路之后的第三个校区，且应为公办。
按广告中，大坦沙广雅是30班公立初中，平均每年级10个班的规模，接近前两个校区规模之和。
另据有关知情人士透露， 凯德双桥新作旁的荔湾区双桥学校，有可能会拆掉取消。
这个消息也并非空穴来风，作为九年一贯制的双桥学校，2021和2022年都停止了小学部的招生：
初中部的招生也从2021年的4个班缩减为2022年的2个班。
同时，位于悦江上品小区旁边的大坦沙小学，不久前也进入施工阶段了：
另外，周边还有已开学的沙面小学大坦沙校区，岛上还有广州市第一中学高中校区，形成了“幼儿、小学、初中、高中”的完整全龄教育链。如此看，大坦沙的教育资源还是相当丰富的。
图源：大坦沙健康生态岛
当然，以上均为个人猜测，具体的学校位置及招生政策，办学规划，以教育局公布的政策为准。
如西关广雅实验学校真的落地大坦沙，无疑是一个重磅利好 ，尤其是对于在岛上唯一售的新盘而言。
凯德双桥新作，产品力如何？
学校的“利好””说完了，再看看产品力如何：
首先， 从体量上来说 ， 这个盘只有3栋楼，属于“蚊型盘” 。 绿化和公共空间肯定没有大型楼盘好。
项目效果图
其次，小区还做了底商设计，进一步压缩绿化面积， 外立面看，平平无奇，设计较为过时。
从户型上看 ，首推产品为74-113㎡的二至三房，麻雀虽小，五脏俱全，户型种类多达6种。
项目SU模型 建模：谈房
户型中规中矩，相对于目前主流户型来说显得不太实用，毕竟市面上，已经卷到90㎡大三房、110㎡都能做4房了。
户型不够，朝向来凑。这个盘做到户户朝南，对小户型非常友好，其中128户正南，256户东南向，128户西南向。而且70%的户型可以望江。
但是地块有先天缺陷，楼栋在南北向排成一列，前后楼栋日照互相遮挡，所以日照上看就很一般：
大寒日日照时长（东向）
大寒日日照时长（西向）
南塔最好，中塔的113㎡户型和北塔的89㎡户型也还不错，但是后面的户型就不太行了。
交通上 ，小区离坦尾站 不到500米，双地铁交汇（5/6号线 ），5号线直达珠江新城、金融城、鱼珠，6号线则串联老城区和科学城，轨道交通便利。
双桥新作区位图 图源：广州plus
但要注意的是， 坦尾站为地上换乘站，列车露天行驶，可能会收到地铁噪音的影响。
而路面交通，则是大坦沙岛发展的瓶颈。目前只有珠江大桥与荔湾老城连接，塞车是家常便饭。期望广佛大桥的建设，能打破大坦沙交通的困局。
广佛大桥建设进展，预计2024年建成
回看一下项目所在的位置， 项目位于大坦沙岛的中部 ，旧改进程较快，周边城市界面明显好与岛北和岛南。
大坦沙岛主要有三个大村落构成，分别是岛北的 河沙村 ，岛中的 西郊村 和岛南的 坦尾村 。
整个岛从2009年开始，由凯德进行更新改造，分别和三个村签订了改造合作协议。
目前，北边的河沙村更新改造工作进展较快，首期回迁房正在建设当中，广州呼吸中心已落成， 沙面小学已交付开学 。
而岛中的西郊村，也就是项目所在片区，已经完成了拆迁补偿安置，城市界面成熟：
从大坦沙的设计规划图可看到，河沙村和西郊村呈连片发展趋势，而岛南的坦尾村由于旧改进程落后，且被双桥路拦腰折断，再加上中间污水处理厂的阻隔，无法很好地融入整岛发展中。
周边楼盘分析，能不能买？
大坦沙岛的住宅，主要集中在岛中，项目周边的二手房如下：
其中， 珠岛花园 开发周期较长，分了好几期开发，不同楼龄价格差异较大，而且成交最为活跃。
金湾明珠（ 珠岛花园最新一期 ）和悦江上品苑，挂牌的房源均未满5，交易需要交增值税，因此实际交易价格比周边满5的更高。
按照周边二手价格来看， 双桥新作的合理售价为5-6万，如果低于5万，则算惊喜。
毕竟有地铁+学校+医疗+老城区+旧改推进，居住的舒适度是蛮高的。但大坦沙作为一个江心岛，始终还是比较小众，难以成为大热门板块。
从控规图上看，大坦沙未来主要以住宅区为发展方向，目前岛上的商业配套也较为缺乏，只能过河去蹭蹭隔壁荔湾的商圈。按目前的旧改进度，全岛的整体面貌改善仍需耐心。
什么样的人适合会选择大坦沙呢？据介绍， 主要客群以广州西部、荔湾生活工作的老广为主。
而在珠城、广州东部上班的人们，还是更愿意往东走。一东一西的5号线，楼市热度天差地别。
关于进度，凯德·双桥新作已开放营销中心，据说 9月10日即将开放样板间 ，预计 9月底10月初开盘 。