今年以来，楼市地市持续低迷，各地政府出台一系列稳楼市政策。
据CRIC统计，截至7月末，全国共有209个省市出台385次房地产放松政策，涉及放松“四限”、税费减免、购房补贴等内容，至8月，放松政策仍然延续。
为鼓励买房，各地也是花样百出。这两天，某县城领导号召干部买房的视频更是广为流传，再加上近期长春、延吉、泰州、遵义等超10个城市纷纷鼓励农民进城买房。
实际上，政策背后隐藏着不可忽视的去库存压力。
CRIC监测数据显示，截止7月末，青岛、武汉和沈阳商品住宅狭义库存位列全国TOP3，库存总量均超2000万平方米，其中青岛库存总量连续11个月位居全国第一位。
库存涨幅最快的城市是江苏泰州，同比涨幅达到了143%，此外福建三明、江苏扬州库存量涨幅紧随其后。
2020年初因新冠疫情“黑天鹅”突袭，使得本就加速下行调整、交易持续低迷的楼市更加“雪上加霜”，库存规模也由降跳增，迎来新一轮周期变换。
预计8月市场还将会二次探底，各大城市库存量仍然以得到实质性缓解。
2022年7月，狭义库存延续小幅回落态势。所谓狭义库存，即已批准预售可供销售的商品住宅建筑面积中，尚未销售的商品住宅建筑面积。
据CRIC监测数据，2022年7月百城商品住宅库存量达到了59782万平方米，环比下降1%，同比增长3%。
其中，一线城市受供应集中放量影响，库存量同比上涨了10%，而三四线城市库存量同比上涨8%，目前三四线库存量处于2019年以来高位，短期成交复苏利好有限，后期去化仍面临较大压力。各能级城市中，仅二线城市小幅回落2%。
短期库存压力较大的城市来看，7月末，青岛库存总量以2441万平方米，排在全国首位， 这是自2021年9月末青岛首次跻身全国首位以来，连续第11个月库存量总量排在全国第一位。
根据CRIC数据，截至6月末，青岛库存量最大的区域集中在下辖县市胶南、胶州等区域，此外库存量最大的面积段主要集中在100-120平的三房，占比近7成。
除了青岛以外， 武汉和沈阳7月末狭义库存量均超过2000万平方米，分别位列全国第二位和第三位。
从狭义库存总量TOP20来看，北部和中西部二线城市是库存积压“重镇”，其中有12个城市入围库存总量TOP20，占比达到60%。
三四线城市惠州、临沂、佛山、烟台、徐州同样面临库存“老大难”的问题，7月末狭义库存量均超1200万平，其中惠州、临沂库存量显著超去年同期，短期内库存积压情况依旧比较严重，而这两个城市库存同比涨幅在上述城市中排在前列。
惠州，是短期因需求透支面临库存高企问题的典型城市之一。
从CRIC监测数据来看，自2021年下半年楼市行情“急转直下”之后，2021年9月惠州狭义库存经历了一轮显著跳增，而后波动上行，至2022年6月末已达1936万平方米，较2021年同期上涨39%，库存压力陡增，7月末依然接近2000万平方米，位列全国库存量第四位。
与此同时，惠州去化周期自2021年下半年开始波动上行，至2021年4月末已高达51个月， 5-6月伴随着供应缩量，成交小幅转暖，去化周期呈稳步回落态势，截止2022年6月末降至37个月，尚属阶段性高位。
事实上，许多东南沿海都市圈边缘城市或多或少都面临此类问题。
环都市圈弱三线城市库存压力开始显现，多数城市库存量以20%以上涨幅逐月上涨。
截止7月末，江苏泰州新建商品住宅库存总量同比上涨了143%，领先全国。
实际上，作为内生型市场，泰州房地产市场主要受两大因素支撑，一个是主城区大量棚改催生的置换、投资需求，另一个主力则来自于以兴化、姜堰为主的周边市县进城置业客户。
随着棚改及市场大环境转冷，原本市场规模较小、支撑力较弱的泰州市场进入长时间的横盘期， 自2021年4月以来，泰州量价齐跌，月度成交呈下滑趋势，再加上周边南京、扬州疫情的影响，主城区购房者投资信心遭受打击，而一度成为购房主力的下属市县客群，则受房价、房贷等客观影响，购房欲望渐退。
今年5月，泰州发布了阶段性楼市新政，对在泰来泰大专以上人才以及外来务工人员、进城农民等购房者在市区范围内购买首套商品住宅（含二手商品住宅）的，给予一次性购房补贴，补贴金额为购房者实际缴纳契税的50%。
泰州因此也成为较早加入鼓励“农民进城”买房的城市之一。
除了泰州以外，福建三明、江苏扬州、江苏盐城库存总量涨幅也位列全国前四位，分别上涨100%、62%和46%。
今年5月以来，地方政府密集出台政策之下，百城狭义库存去化周期迎来三连降。
这是一个积极的信号。
7月受供应跌幅超过成交影响，带动狭义库存小幅微降，整体去化周期延续下行走势，由2022年6月末的20.91个月降至19.01个月，相较于4月高点时已下降了5.77个月，也是自今年2月以来首度降至20个月以下。
具体城市来看， 福建福清市库存消化周期超过北海排在全国首位，去化周期超过70个月。 福清是典型的因需求透支而导致短期成交低迷，由此造成去化周期大幅攀升，与福清类似的还有汕头、惠州。
此类城市基本面缺乏支撑，且购买力严重不足，再加上人口净流出，商品住宅消化周期均在50个月以上，即便供应不再放量，以目前低迷的成交走势来看，中长期库存风险依旧较大。
而北海、烟台、钦州等城市则因前期供应过量，导致库存不断积压，长期排在去化周期TOP20行列。
值得注意的是，北部和中西部二线城市诸如呼和浩特、哈尔滨、兰州、大连等去化周期超30个月，而且同比持续增长，短期内去化压力也不容小觑。
对于此类城市而言，仍需要政策组合拳，以刺激购房消费释放，有效化解库存压力。
楼市已正式回归高库存时代，去库存也成为当前楼市一大重要任务。
7月楼市热度回落，供需齐降且供应缩量幅度大于成交，带动狭义库存小幅微降至5.98亿平，去化周期降至20个月以内，广义库存延续38.47亿平高位波动。商品房待售面积处于下行通道，但总体仍算是2019年以来阶段性高位，7月末，商品房待售面积5.5亿平方米。
但好的一点是，百城去化周期在不断下降，至7月已实现三连降。由于今年8月市场不排除还会出现二次探底，因此在供应预期缩量的情况下，成交很难有大的起色，后续去化周期还将延续降势，而广大三四线城市还将面临更长的调整周期。