8月16日，中央领导在深圳召开经济大省政府主要负责人座谈会。广东、江苏、浙江、山东、河南、四川等六省要挑大梁，尤其是其中4个沿海省（广东、江苏、浙江、山东），今年要完成财政上缴任务。
虽然，此次国家召开6省会议，但如果从城市来看，对中央财政贡献最多的则分别是：上海、北京、深圳。 在广东省每年向中央财政净贡献的8000多亿收入中，深圳占了超过5000亿。
那么，这么重要的会放在深圳开，对楼市意味着什么？
01
深圳，是不是“拖后腿”了？
众所周知，房地产一直是地方税收的重要组成部分。根据国家财政部发布2022年上半年财政收支情况，在土地和房产相关税收中，契税2969亿元， 比上年同期下降28% ；土地增值税3929亿元， 比上年同期下降7.7% 。所以国家、地方频频动用“工具箱”，政策几乎能出尽出，稳楼市，救经济，保税收！
我们看得出来，在四大一线城市中，除了深圳楼市冷淡，北上广都显著回暖。根据8月15日，国家统计局公布的《2022年7月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》，北京新房、二手房销售价格分别环比上涨0.5%、0.2%，上海新房、二手房销售价格分别环比上涨0.5%、0.8%，广州新房、二手房销售价格分别环比上涨0.3%、0.1%。
而深圳， 7月新房成交均价为70275元/㎡，环比下跌约3.6％。二手住宅过户量为2039套，环比下跌9%，继6月下滑后再度走低。价格方面，7月的二手房价跌幅明显，环比下跌3%，同比下跌1%。
那么在“要完成财政上缴任务”的档口；在中央要求各地要“多想办法促消费”的情况下（“支持住房刚性和改善性需求”被写入“促消费”中），将座谈会放在“深圳”召开，是否是一个信号？楼市“拖后腿”的深圳，是不是该迈步了？
02
七月深圳楼市，说明了什么？
深圳看房团团队梳理出七月楼市数据，并通过调研踩盘，做出了各区详尽的市场分析报告：
新房方面，深圳7月住宅成交均价为70275元/㎡，其中南山、龙华、龙岗环比上涨；其他板块环比下降。但在深圳有网签的50个板块中，有8个板块成交均价超10万元/㎡；9个板块套均价超千万；豪宅市场有自己的独立行情。
数据来源：克而瑞
7月深圳新房合计成交3317套，环比增加10.3%，一反7月“淡季”预期，成交量创下年内最高点！同比过往5年同期成交数量，也依旧处于高位！
也就是说，在深圳楼市“冷处理”情况下，深圳需求端活跃度仍然可观！
看数据，深圳二手房才是楼市“修罗场”！
根据公开的在售二手房源量数据统计，截至2022年8月上旬，全市二手房挂牌约有“4万套”，创历史新高！而更为“惨烈”的是，2022年前7个月深圳二手住宅总过户量为10444套，堪称史上最低。
数据来源：深圳市房地产中介协会
这是什么概念呢？ 即便深圳楼市“惨淡”，但由于新房供应有限，去化周期也不过11.1个月； 而按目前深圳月均2000来套的二手房成交量来看，深圳二手房却要20个月才能卖完！
有房卖不出去，深圳二手房供应池，已形成巨大的堰塞湖，后续挂牌量还会源源不断涌入池中。
价格方面，截至7月，深圳二手住宅价格已连续16个月环比下跌；据乐有家研究中心数据显示，深圳7月约六成房源以接近参考价成交。
数据来源：中指研究院
深圳二手房市场，到底怎么了？
我们来看看深圳各板块成交量和重点小区的实际成交价格，一起来分析下深圳二手房成交情况！
深圳7月二手房挂牌均价73401元/㎡，各板块清一色同比全跌！二手房成交参考价这一“大杀器”，作用实在是太明显了！
通过深圳新房、二手房网签数据显示，深圳龙岗、福田、南山、罗湖、宝安、龙华六个区是二手房成交主力，成交占比约95%。
龙岗 7月二手房成交477套，成交量全市第一；新房与二手房成交占比几乎持平，是深圳刚需低价上车的首要区域。
2022年上半年深圳各片区成交量前三的是龙岗中心城、布吉和西乡。其中只有龙岗中心城突破了500套；超过200套的板块只有8个，其中龙岗占了一半。
龙岗部分小区二手房成交合同价
龙岗作为全市二手成交量最大的区域，也是唯一一个买二手性价比优于新房的区域，算是真正实现了“房住不炒”。从合同成交价格来看，龙岗的二手房指导价与市场价基本持平。
福田 二手市场热度很稳定。主要是福田新房供应较少，少有的新盘性价比与纯属度也少有让人眼前一亮的项目，而且可以预见福田新房供应少这个问题未来也没什么办法解决，因此福田的二手房始终是硬通货。
福田部分小区二手房成交合同价
从各小区的成交价格上来看，还是有很多小区实际成交价高出参考价30%，说明福田的价值持续被看好，业主业主有资本也有信心扛价。
南山 作为深圳房价的“排头兵”，动辄10万+的单价，是名副其实的“豪宅”区。据乐有家数据统计，截至8月11日，深圳市各片区二手房成交总价区间中，南山均总价1000万+的房子，区间段内成交量在全市占比第一。
南山部分小区二手房成交合同价
但南山受价格偏高影响，弱市观望浓厚，刚需上车难。500万以下总价区间累计成交占比仅占全市的2.8%，六大主力片区中成交区间段内最低！
罗湖 由于城市界面偏老旧，新房不好卖，成交不大；但二手房由于价格低于西部，且配套完善，吸引刚需持续流入。
罗湖部分小区二手房成交合同价
罗湖二手房成交量逼近南山，但买方市场下，倒逼业主调价。乐有家东湖片区一门店经理表示，7月“我们店近一个月就有3套新增房源出售，卖都没卖出这么多。” 罗湖多个小区房价回归2017年水平，如旭飞华达园、城市天地广场等。
宝安 区域发展在西部还相对弱势，但普遍挂牌价相较于指导价还是高20%以上，因此市场成交量不见起色。 龙华 多个知名小区房价趋近于2019年，诸如莱蒙水榭春天、华业玫瑰四季等项目。两个区楼市抗压性有待后观，只能说上一波涨幅还需要时间消化。业主们要么降价，要么等！
宝安、龙华部分小区二手房成交合同价
盐田、坪山、光明、大鹏 是深圳二手房成交末位区域，挂牌价不超过参考价30%房源占比70%。房价相对偏低，溢价不高，业主预期接近参考价的房源占主流。
盐田、坪山、大鹏部分小区二手房成交合同价
坪山、大鹏、盐田价格降幅也是相当明显，同比2021年1-2月价位，一些小区降幅超过20%，比如坪山深城投中心公馆、中粮一品澜山花园、京基御景印象四期等。 光明区域价值有待兑现，加上短期供应大，成交偏弱 。 光明1号降幅也超过了15%。 这说明在楼市筑底期间，楼市分化，业主的价格预期也与区域价值呈正相关。
综上，其实深圳二手房参考价虽然“狠”，但对于不同区域的挤压效果其实是不一样的，最终还是价值影响了价格。
我们统计了北上广深近一年月度二手房成交数据，深圳市场之“惨烈”肉眼可见！因此，虽然总体看来，深圳楼市目前豪宅有自己的独立行情；新房指导价也有利于刚需上车； 但二手房市场阻塞，对改善换房群体极不友好，市场需求被压抑。
虽然从7月数据看来，深圳新房市场已经恢复历史同期水平， 但新房与二手房并非独立市场，长此以往，难免“冷”传导。 此次深圳座谈会，“支持住房刚性和改善性需求”被明确列入“促消费”中， 中央要求各地：要多想办法促消费，扩大支持住房刚性和改善性需求。
住房作为最大的消费，或许这次座谈会就是深圳楼市政策“疏淤通塞”的转折点，在稳刚需的同时也能有效“重启”换房市场流动性，让深圳房地产市场更加平稳活跃！
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