（报告出品方/作者：浙商证券，梁凤洁，邱冠华，陈建宇，徐安妮）
核心观点：
2021年恒大债务危机引发市场对于地产风险的高度关注。2021年10月，我们推出《银行地产：破局之道》，梳理银行的地产风 险压力和改善方法、摸索中长期房企经营演化之路。当时研判：①流动性紧张是核心症结。尽管房企盈利压力上升，但还不至于 面临资不抵债风险，流动性紧张是违约关键因素。②从资金端发力缓释风险。政府、监管可通过协调开发资金、严监管项目资金、 政策执行纠偏等方式从资金端缓释风险。 但过去一年中，疫情冲击、经济下行、预期走弱背景下，地产销售进一步承压；同时房企资金压力未得到明显缓释。这导致地产 领域风险进一步暴露，保交楼压力持续上升，房企从流动性紧张转为出现资不抵债风险苗头。
01、交房资金缺口测算
1.1、停贷项目特征：城市
我们整理了目前网上公开信息的429个停贷项目，停贷项目具有以下特征： 停贷项目城市以新一线为主，主要包括郑州、西安、武汉等城市。 ①从城市分布来看，停贷项目数量TOP10的城市依次是郑州、西安、武汉、重庆、长沙、成都、南宁、天津、沈阳、太原，主要 是2个直辖市和8个省会城市。②从城市能级来看，停贷项目数从高到低分别为新一线、三线、二线、四线、五线、一线，按照每 个城市平均停贷项目数从高到低分别是新一线、一线、二线、三线、四线、五线。
1.1、停贷项目特征：房企
停贷项目开发商以当地开发商和出险的全国性房企为主，后者如恒大集团、绿地控股、融创中国等。 ①按房企类型来看，各能级城市停贷项目对应的主要是当地的小型地产开发商，其次是出险的全国性开发商。②按具体房企来看， 停贷项目数量TOP10房企（持有方）主要是已经出险的8家房企、1家河南地区房企以及1家郑州自然人股东公司。③从城市能级 和房企类型对应来看，二线及以下能级城市停贷项目中，出险房企占比显著增加。
1.1、停贷项目特征：时间
停贷项目主要是开盘在2019-2020年的项目，停贷项目平均销售进度接近90%。 ①从开盘时间来看，停贷项目占比高的年份依次是2020年、2019年、2018年及以前项目，值得注意的是2018年及以前项目占比 较高，说明停贷项目中有较大比例可能是历史已经停工项目。②从开盘年份与城市能级分布来看，各年份停贷项目在不同能级城 市的分布相对稳定，2019-2021年停贷项目中新一线城市占比基本稳定在40%。③从销售进度来看，通过公开信息渠道可查询到 销售进度的楼盘共151个，平均销售进度为89.4%。具体来看，2018年以前的停贷项目基本销售完毕，2019-2020年的停贷项目 销售进度在90%以上，2021-2022年的停贷项目销售进度在70%以上。
1.2、行业匡算：保交房资金缺口
从行业层面测算：（1）假设问题项目占比10%，销售进度接近90%，工程建设投资进度30%，则项目资金缺口约1949亿元。 假设依据：克而瑞统计2021年底24城已停工、延期交付的问题项目占其2021年成交面积的10%；停贷项目平均销售进度约为 90%；商品房预售管理办法规定商品房预售需要满足投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上①。（2）假设问题项目 占比上升至20%，则保交房缺口增加至3898亿元。
02、银行潜在风险敞口
2.1、房地产风险的传染路径
顺着融资链条，房地产风险暴露的传染路径会是：房地产商：各类融资渠道违约，通常表现为商票、公开市场债券违约，开 发贷、非标展期。银行主要涉及的部分是开发贷，以及代销产品违约。供应商：由于地产商拖欠供应商货款，导致供应商蒙受损失乃至资金链断 裂、破产。银行在此部分主要涉及的敞口，是针对供应链的相关贷款。购房居民：由于地产商长期不能交付房产，导致居民要求按揭停贷，或者 要求退房。银行在此部分主要涉及的敞口是针对居民的按揭贷款。地方政府：由于卖地收入是地方政府重要的收入来源，地产商拿地疲软可 能导致地方政府财政收入紧张，从而影响地方城投的还款能力。银行在此 部分主要涉及敞口是城投债和相关政信贷款。
2.2、各行可能的敞口与损失
从按揭贷款的敞口与损失来看，测算停贷项目对应按揭贷款总敞口6516亿元，其中潜在损失敞口3540亿元。按揭贷款敞口测算：截至2022年7月30日，停贷的429个项目中，销售进度可确定或可估算项目共381个，我们将其作为子样 本，对应按揭贷款敞口5787亿元，线性外推至全样本后，停贷项目对应按揭贷款总敞口为6516亿元。
按揭贷款损失敞口：假设在资金缺口小于按揭余额的情况下，按揭银行通过追加开发贷保交房，这意味着按揭银行的最终损 失为资金缺口；资金缺口大于按揭余额的情况下，按揭银行最大损失为按揭余额。测算停贷项目子样本潜在损失敞口3144亿 元，对应按揭贷款损失率约为54%，线性外推后，停贷项目对应按揭贷款总的损失敞口为3540亿元。停贷项目数TOP10城市敞口：据测算，停贷项目数TOP10城市按揭贷款潜在损失敞口1440亿元，占全部潜在损失敞口41%。
2.3、国际地产危机经验数据
以美国为例，2008年次贷危机爆发，美国房地产泡沫破裂，导致按揭大面积违约、金融机构破产。①按揭贷款方面，受次贷危机 影响，2007年至2009年，美国房价持续同比下行。房价下行，导致购房需求回落、按揭抵质押物贬值，最终导致大量按揭贷款违 约。美国次级贷款断供率由2006年末的4.5%，大幅上行至2009年末的15.6%。②金融机构方面，因金融机构参与发放次级按揭贷 款，并投资次级按揭贷款的资产证券化产品，次级贷款风险传导至金融机构端，导致大量金融机构破产。
03、地产风险化解路径
3.1、当前风险化解的现实困境
当前各地房地产项目停工断贷，烂尾风险化解困难，主要的症结：主体债权债务关系复杂：项目公司涉及的债权人多、债务关系复 杂，利益难以协调。而即使项目公司债权关系比较清晰，但也存 在母公司债务关系复杂，或有负债导致资金方不敢轻易介入。并购重组资产定价困难：出险房企与接手方对于项目估值均在分 歧，利益难以统一。项目销售停滞没有回款：房企出险后，房屋销售停滞，没有资金 回款。施工要求从垫资到现款：供应商和承包商欠款未清的情况下，难 以推动供应商复工。部分项目资金挪用严重：项目资金缺口较大，无法支持复工，甚 至导致项目不足值（销售回款无法覆盖建安成本）。
3.2、风险化解具体模式
7月29日政治局会议要求“压实地方政府责任”。地方政府在筹集资金探索风险化解各类可行模式的同时，面临地方财力、摸清 全国性房企项目底数等方面的客观困难，我们认为，中央层面应在地方自救的基础上，在资金和信用两方面予以针对性救助。
04、地产银行长期趋势
4.1、回望二十年：地产与银行伴生发展
回顾过去二十年，伴随房地产行业高速增长，我国涉房贷款成为银行体内外最重要的资产之一。规模翻倍，支撑银行业资产负债表快速扩张。随着房地产贡献GDP比重提升，我国涉房贷款占银行信贷比重同步增长。过去 20年中，大多数年份涉房贷款增量占银行新增贷款比重在20%以上，2016-2018年新增涉房贷款贡献度达到40%左右的峰值。价高质优，推动零售型银行业绩估值双提升。过去十年，地产繁荣背景下，对公房地产贷款综合收益率平均比非房公司贷款高 2.40pc，按揭贷款比非房零售贷款高1.75pc。特别是在2014年以后，制造业、批发零售业等行业不良上升、定价下行，住房 按揭贷款收益率优势凸显，多家以零售为特色的银行受益于此，盈利能力与估值水平从同业中脱颖而出。
4.2、中国现状：主动调整而非泡沫破裂
中外市场条件与政策环境存在明显差别。对于我国银行业，本轮房地产调整对未来资产组织的影响远大于对存量风险的影响。 （1）本轮地产风险失控概率不高，对银行存量资产质量影响有限。与发达国家和地区相比，我国地产规模处于合理水平。截至2021年末，我国房地产增加值占GDP的比重仍远低于发达国 家和地区，考虑到中外经济发展阶段、购房资质、金融创新、按揭首付比例、房价走势及房地产市场管理政策上的差异， 现阶段我国经济整体体量、政府和体制机制具备较强的风险化解能力。
4.3、未来展望：新方向孕育新机遇，新机遇奠定新格局
寻找新的优质资产投放方向，不仅是房地产调整的应对之策，更将决定未来银行业格局，率先布局才能抢得先机。
未来机遇： 1、中长期看产业结构、区域结构和客户结构的转型发展。产业结构看国民经济转型升级方向。绿色经济、战略新兴产业、 专精特新及技术国产替代等产业方向，需要关注各家银行在展业组 织模式、投商行一体化服务及业务创新的思考、布局和能力。区域结构看在重点区域的市场影响。京津冀、长三角和粤港澳 大湾区和长江流域经济带是我国经济发展的四大重心，未来依然是 全国经济发展的引擎，需要关注各家银行在核心区域的资源投入及 产出效果、在当地市场的口碑和地位。
报告节选：
（本文仅供参考，不代表我们的任何投资建议。如需使用相关信息，请参阅报告原文。）
精选报告来源：【未来智库】