翻开二十多年的房地产快速发展史，从来没有像今天这么纠结。按照以往，一旦市场过冷，相应的救市措施就会纷至沓来，但现在面对房地产风险出清和经济发展压力的双重难题，救与不救，如何救？都面临艰难抉择，这也是为什么这段时间以来一些专家长篇呼吁救市，但仍只有地方上的单打独斗，而国家层面迟迟未出手的原因所在。楼市走到6月，有一种预感越来越强烈了！
在笔者看来，救市一定是要救的，现在管理部门之所以未出大措施，主要是还没考虑完善，待权衡清楚后从国家层面提振市场，或许不会正式发文，但地方可按政策授意实施。为什么肯定会救市？听我来说说理由。
先来梳理一下今年楼市演变的逻辑便知。
楼市在开年后进入了较快的恢复期，这几年疫情积累的客户在二三月份放飞自我，迅速出手，房企们也喜报连连。在当时的购房者看来，疫情解封，意味着经济快速恢复，一些购房者担心楼市也会跟随火热，于是乎赶在起步之前出手买房。
然而，现实却给了不一样的答案。经济恢复的压力要比想象的大，统计数据显示，工业生产出厂价格PPI在2月份同比下降1.4%，环比持平。到了3月份，PPI同比下降扩大至2.5%，环比持平，环比连续两个月僵持不动。但到了4月份，PPI除了同比降幅继续扩大至3.6%，环比也下降了0.5%。5月数据还没出来，相信基本能猜出个大概了。这一连串数据表明，社会产品需求不足，工业企业生产动力不足，以至于一季度的全国规模以上工业企业利润下降了21%。企业利润下降这么厉害，员工哪有钱买房？
这一点在央行发布的数据中得到印证，1-3月份中长期贷款（主要就是房贷）还在享受楼市恢复的蜜月，均有几百亿到二千多亿元的正增长，但到了4月份，中长期贷款减少了1156亿元。而且数据还显示，有约2411亿元房贷被提前还了。说白了，一些准备要买房的人发现情况不对，不但不买房，还担心后面的还贷压力而做了提前还款。
此后，银行可就急了。进入5月份以后，不断有商业银行下调存款利率。如果此前还是小打小闹的话，根据证券时报网报道，多家大行从6月8日起下调各年限的存款利率，部分中长期存款利率下调20基点，5年期存款利率跌破3%，至2.9%。银行这么做，无非就是让大家把钱拿出来消费和投资，刺激经济发展，房子作为大宗消费，自然也包含在其中。
实际上，各地一直在做着多种努力。今年全国房地产政策优化频次超过了260次，放宽限购的城市也超过了15座，这几天青岛还出台了救市大招，除了限购放松外，还包括鼓励棚改货币化安置和试点房票制度，而且还推出了“保障性租赁住房以购代租”，大家不买房，政府出面买房去库存，“旧瓶新药”一起满上。
从一个专业的角度看，以上种种，无非都是从需求端着手，之所以效果不明显，主要是需求端对楼市预期、收入预期没底。当然，即便收入上来了也未必会买房，他们的钱可用在别处，干嘛非要投在一个看不到未来的房子上面。如果要想真正提振市场，根据以往的经验，必须通过大城市、热点城市来带动，二十多年房地产螺旋式上升无不是沿用此种调控路径。
果不其然，央媒经济日报日前发布了一篇《一线城市房地产限购应适时优化调整》文章，之所以引起大家的广泛热议，其中提到：
一些一线、新一线城市采取“一区一策”优化限购等楼市限制性政策，促使非核心区去库存的同时，又不影响核心区域稳定房价，此举值得更多城市借鉴。
从这段话可以看出，不仅是一线、新一线城市放开限购等限制性措施，而且还要推广到更多城市。这篇文章被一些业内人士解读为，对一线城市、新一线大城市松绑限制性政策，是央媒开始吹风。很显然，虽然还是需求端出发，但把四大一线城市纳入进来，特别是像上海、北京这样经济实力雄厚的超级城市，从来不缺购买力，市场一定会热起来。为什么一线城市热了后，对其他城市就那么管用呢？
分析原因不难发现。过去二十多年房地产每次出现“冷场”时，均是通过大城市带动其他城市的模式，而且屡试不爽。原因有二：
一是只要一线城市热起来了，势必会从交易市场、土拍等方面传导到其他城市；
二是到那个氛围时，已经不是钱不钱的问题，你只要感觉房产有潜力，你就会想办法买，这在历史上多次证明。身边的人总是说没钱，但当你说可买一种能赚钱的东西时，他们突然就有钱了。你实在没钱，银行可以借给你，现在银行不是求着大家花钱，把银行的存款往外赶嘛。只要想刺激楼市，银行作为金融环节的主要支持，一定是救市的重要组合拳之一。
联想到前几天某媒体说的中国正在考虑一揽子推动楼市复苏的措施，与央媒的这个表态可谓不谋而合，比如降低主要城市购房首付比例、降低二手房中介费、进一步放松限购等等。所以，国家层面的推动楼市复苏越来越近，不用怀疑，不会以网上一些人的个人意志为转移的。
不过，我们一些人也不要兴奋过头，针对未来房地产市场变化，笔者还是要提醒两点：
第一点，一线城市所有限制性措施放开不可能，有一个过程。比如最重要的限购放开措施，核心区域暂时应该不会放开的，首先放开的是非核心区域，让一部分人去消化库存，从而带动市场持续回暖。假如效果不理想，才会有其他措施，比如房地产税试点是否宣布未来5年或者2030年前不考虑等等，打消购房者的疑虑。当然，不到万不得已，这条应该是不会说的，道理下次再说。
第二点，市场快速回暖是一把双刃剑，要有清醒认识。在热市中，无论新房，还是二手房都变得好卖了，我们不少人容易因此迷失方向，想着一切办法上车，忘记了当下及未来房地产市场环境已不可同日而语。此阶段，趁着楼市复苏，必须抓住房子换仓的机会，把原来不好卖的“老破小”、“高旧劣”的房子趁机处理掉，能置换机会就置换一下，没有机会就暂把钱放在口袋里，切不可瞎买一通。
这里要特别提醒一下，也是过去一直说的，都市圈结合部的房子不要再留恋了，能走掉就走掉，后面很难说还有这样的机会，越到后面，即便依靠大城市带也未必带的动，毕竟，谁都知道那里只有炒房客，没有地缘需求客户。
买新房也要擦亮眼睛，因为任何房子都会变老变旧，买新房更要注重地段、户型，以及开发商的口碑、品质，起码在未来置换的时候不至于贴太多的钱。
当然，以上仅是一家之言，兵无常势，水无常形，我们还要结合实际情况变化制定出适合自己的房产思维，不放过好机会，也不要再入坑，有些亏，吃一次就够了。
