这座特大城市，太猛了。
1
东莞楼市大松绑
东莞最近的一系列举动，让全国人民对这座湾区城市刮目相看。
时间回到2022年12月26日，东莞市住房和城乡建设局发布了一个通知，释放了一个重要信息——
从通知印发之日起，莞城街道、东城街道、南城街道、万江街道、松山湖高新技术产业开发区全面暂停实施商品住房限购政策。
在此之前，整个东莞只剩以上这些区域限购。也就是说，这次发文意味着——
东莞全域取消限购。
与此同时，东莞的限售政策也做出调整，只需要“备案满3年”或“取得产权证满2年”即可上市交易。
全域取消限购，够大胆吧，但更猛的还在后面。根据东莞好房的消息，2022年12月28日，贝壳找房、安居客等APP显示，东莞218个列入指导价的小区，突然不再显示政府参考价，而是直接显示市场挂牌价。
到了12月30日，东莞市住建局更是直接发文——
将正式开启“带押过户”业务模式，简化交易流程。
紧接着，新年1月6日，东莞放出了又一个大招，明确了首付及利率标准——
全域购房统一首套首付2成，不分面积段。
这也意味着，东莞正式进入“2成首付”时代。
全域取消限购、“带押过户”、全域首套2成首付……在如今的东莞，全域新房不限购，不用社保、个税、户籍等条件限制——有钱就能买！
不夸张地说，东莞已经成为强二线城市里，购房门槛最低的一个，想让大家来买房的迫切已经溢出来了。
往回看，光2022年，东莞楼市就迎来了六次宽松政策，这是一场有节奏的松绑。东莞这三板斧下去，已经走在了全国楼市的最前沿。
这座城市，为何如此急迫？
2
暴涨后遗症
东莞地处广东省中南部、珠江口东岸，是珠三角中心城市之一。
这里不仅有“虎门销烟”的壮举，更有改革开放以后的“东莞奇迹”。在网络上，很多人知道东莞可能是因为闻名全国的“莞式服务”，但自从2014年的严打之后，这个称号已经逐渐被人遗忘。
从基本面来看，东莞绝对是有潜力的优质城市。
它是国家统计局公布的14个特大城市之一，城区人口近千万。它还是万亿GDP城市，2021年GDP为10855.35亿元，全国城市里排23名。
据说，全球1/10的鞋、1/5的羊毛衫、1/5的智能手机都产自这里，人们把这里称为“世界工厂”——
东莞一堵车，全球都得缺货。
积极拥抱深圳之后，华为、大疆等优质企业纷纷落地东莞，高端产业有保障。而且，过去10年，东莞人口增长了200多万，是整个大湾区人口增长第四的城市。
要区位有区位，要经济有经济，要产业有产业，要人口有人口——东莞的楼市，基本面杠杆的。
但在这么好的条件下，东莞的楼市飘了。
纬房指数曾在2020年做过统计，东莞一年房价同比涨幅29.13%，排在全国第一位。米宅梳理的数据也显示，2020年东莞房价平均涨幅高达47%，居全国之首！超过了杭州，超过了厦门，也超过了深圳。
▲图源中国社科院财经战略研究院住房大数据纬房指数
从区域来看，长安涨幅63.6%，莞城涨幅66.06%，南城涨幅71.72%，松山湖涨幅高达95.55%。
从价格看，东城、南城均价突破了4万/元平米，靠近深圳和珠江的长安镇均价也登上了4万，最猛的是华为所在的松山湖，价格一度冲破了7万元。
那时候的东莞房价，随着无数炒房客的涌入，就像坐上了火箭。当年的“世界工厂”，因为“房价涨幅全国第一”再次出圈。
这种不符合规律的疯涨，很快迎来了破灭。
根据中原地产研究院的数据，2022年，东莞新房住宅成交286万㎡，同比下跌4成多，创下2008年以来新低。
▲图源：中原地产研究院
价格上，2022年东莞住宅成交均价29433元/㎡，同比小幅上涨1%，创下2014年以来最低涨幅。新房普遍打折降价，二手房也都在跌，尤其是之前被爆炒的松山湖区域，跌幅更大。有楼盘从高峰时期的6万/平米，跌到了4万以下。
这样的行情直接影响到了土地市场，2022年东莞全年累计挂牌26宗商住地，其中有20宗地块成功出让，累计成交金额372亿元，同比下跌约37%。
卖地收入下降，市场信心也在下降，这是东莞楼市大松绑的内在动力。
3
楼市，活过来了？
东莞的“大胆”行动，同样离不开外部环境。
在东莞全域取消限购之前，同为特大城市的佛山和南京早已相继给楼市大松绑。
兄弟城市的行动之外，楼市大环境已经发生变化。
过去两年里，房子不好卖，钱更难借，房企们被“三道红线”压得喘不过气。如果走上资产重组的道路，公司跟谁姓都不知道了。眼看着债务高企、融资恶化、需求不足……房企们干脆躺平了事。
但房企一旦躺平，债主、购房者、银行、地方可就急了。有机构统计数据显示，2023年房企的在岸和离岸房地产到期债务将超过万亿，一旦房企真的大面积崩盘，烂尾楼怎么办？银行的坏账怎么办？土地财政怎么办？
在这样的背景下，去年底开始，管理层密集射出了“三支利箭”。
第一支是信贷融资。自去年11月23日以来，工商银行、建设银行、农业银行、中国银行、交通银行、邮储银行六家银行密集出手，给予碧桂园、龙湖等17家房企的意向性授信额度超过1.2万亿元。
第二支是债券融资。去年11月8日，中国银行间市场交易商协会网站消息显示，在人民银行的支持和指导下，交易商协会继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具，支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资。
第三支是股权融资。证监会发文恢复涉房上市公司并购重组及配套融资等举措。
如今“三支箭”都齐活了，从银行贷款到公开发债，再到资本市场，基本的搞钱渠道都给房企打开了，而且覆盖的范围也从较为优质的房企扩大到陷入危机的房企。
新年以来，央行、住建部也接连释放利好消息。先是央行决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制；而后住建部也说，对购买第一套住房要大力支持，首付比、首套房利率该降就降。就连银保监会主席郭树清也出来鼓励大家——
将当期总收入最大可能地转化为消费和投资，是经济快速恢复和高质量发展的关键，将鼓励住房、汽车等大宗商品消费。
说来说去就一句话：大家赶紧去买房吧！
4
尾声
东莞的彪悍动作，同样是很多城市的心声。
时至今日，大多数城市的卖地收入已经超过了狭义上的财政收入，成为地方主要的财力来源。2021年的时候我曾列举过一个数据，当年前4月全国卖地收入2.1383万亿元，占前四月全国一般公共预算收入的27%、占地方一般公共预算收入的52%、占全国税收的32%。
也就是说，地方财政收入里，每100块就有52块是卖地得来的收入。
公众号投实做的这张表更是直观地反映了各城市对土地财政的依赖——
▲图源投实，数据来源各城市统计局及其他政府网站、CRIC
绝大多数城市的土地财政依赖度超过了50%，有不少城市更是超过了100%。
在这个背景下，对大多数城市来说，楼市的萧条意味着收入的减少。但话说回来，在这波猛烈的救市之后，楼市就能重新放飞自我吗？
我个人的观点是，几乎不太可能。
不管是“三支利箭”还是金融16条，还是各大城市的解绑，大部分只能解决供给端的问题，而房地产的症结，还在需求端。
中国的城市化率已经来到65%，基本上也没多大空间了。更关键的是，人们不愿意生孩子了。根据国家统计局的数据，整个2021年，只比上一年增加了48万人。没有源源不断的新增人口，谁来买房？
大的方向上，高层已经定下房住不炒的基调。此中逻辑很好理解，试想一下，当年轻人都被楼市捆绑，掏空6个钱包，花光数百万积蓄，只为换来一堆昂贵的钢筋水泥时，这到底是谁的悲哀？
把这个问题想明白了，你就知道，中国楼市的命运早已注定。
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