近日,全国45个重点城市最新人均存款数据出炉。
北京、上海、杭州分列前三名。
天津呢?你肯定以为天津被甩了好几条街吧?
其实成绩还不赖。
天津住户人均存款10.7万元,全国排名第七,竟然比深圳还高!
客观承认,天津这几年经济非常一般,那为什么排名如此靠前呢?
因为天津曾经是辉煌过的,家底深厚,是一个有老钱的城市。
而且这些年来,人口并未激增,所以人均存款不低。
房价说到底是货币效应。
人均存款,与房价有强关系。
来看看天津各区的表现,就明白了。
我们选取了天津2019年统计年鉴中各区的人均存款,与今年1-10月的新房成交均价。
人均存款的排名,市区>环城>远郊。
和平37.4万元,河西15.3万元,西青8.6万元,武清5.1万元,蓟州3.6万元……
是不是与房价的梯度很一致?
咱们挨个区来说一下。
第一名,和平区,人均存款37.3万,全市最高。
房价5.5万/平米,也是全市最贵。
可以认为,天津的有钱人还是都在和平啊。
和平拥有全市最好的教育医疗资源,全市48%的甲级写字楼座都在这里。
这是一个有老钱的区域,作为天津的宇宙中心,实至名归。
河西区、南开区分别排名第二、第三。
河西人均存款更高,但房价比南开低一点。
这是为什么呢?
因为南开的新房市场,是典型的两极分化——普宅和豪宅。
南开区2021年1-9月各总价段成交面积
南开新房成交呈两个驼峰状。
一个驼峰在350-500万,这是卖给南开本地改善的。
另一个驼峰在800万以上,这是卖给全市高端改善的。
而河西从300万开始的成交量,都是比南开高的。
这种中间段的新房成交量,南开比不过河西。
河西区2021年1-9月各总价段成交面积
如果把两个区800万以上的新房成交量去掉的话,河西新房成交价,是高于南开的。
第四名,滨海新区,人均存款9.3万。
但它的均价只有1.6万/平米,并不能因此说滨海是洼地。
因为滨海面积太大,覆盖的板块太多,价格参差不齐。
或者说,滨海人们不爱买房。
这些年,滨海人口外流严重,当地人口年龄较大。
很多人本来有住房不需要再买房,存下的钱也更多一些。
也难怪滨海新房去年只有259万平米的市场容量,仅占全市约20%。
第五名西青区,人均存款8.6万。
是不是出乎意料?竟然超过了河北,河东,红桥!
因为西青有些板块是富人区,吸引的也是全市高端改善人群。
比如梅江南、纪庄子、水西……
融创梅江壹号院10月成交均价4万/平米,龙湖天曜10月成交均价4.26万/平米。
目前绿城水西雲庐洋房3.3万/平米左右,据说明年会推出总价2千万的别墅,桃花源系列。
这些富人区有长期价值,溢价空间不可估量。
在拥有自然资源的前提下,只要产品足够好,就会有人为之买单。
从这个角度看,西青2.4万/平米的新房均价,依旧有上升空间。
说西青是新市区,没毛病。
河北区人均存款8.3万、河东区7.9万、红桥区7万。
三个区在一个梯度,腹地新盘单价能卖到2.8-3万/平米。
比如河北的中海十里观澜,高层2.8万/平米,10月成交了44套。
河东楼市正在向改善圈层拔升。
除了四小龙(格调榴园、大华清水湾、农垦含章雅著、万欣城)之外,马上高端盘上实仰山也要来了,预计精装3.8万/平米。
格调步庭也即将入市,预计单价3万出头。
不过,看着河东这人均存款,也真是为地缘购买力捏一把汗。
红桥在三个区中人均存款最少,但新房成交价最高。
这是因为红桥有一部分脱红入南了。
临近南开的板块承接了南开的改善外溢。
比如惠灵顿能卖到4万,直接把均值拉高一档。
即将入市的铃铛阁地块,其实卖的也是南开改善。
东丽人均存款6.6万、北辰6.3万、津南5.2万。
三个区中,东丽的人均存款最高。
所以你看,是不是东丽的房价相对最坚挺?
你可能会说,北辰和东丽新房成交均价都是1.7万/平米啊。
但别忘了,北辰10、11月房价可是突发式的往下砸,现在已经拉到1.4万/平米。
因为它的人均存款比东丽低,按理说房价也应该比东丽低。
西青是环城一哥,东丽是环城二哥,坐稳了。
环城四弟津南与远郊一哥武清人均存款差不多,新房成交均价也在同一水平。
这一轮也都出现了砸价的板块,津南有辛庄,武清有黄庄。
得益于北漂,武清的人均存款和新房均价在远郊里都是最高的。
北漂的购买力不容忽视,得北漂者得天下。
房价是货币效应。
通过天津各区的房价与人均存款对比,不难看出大致的规律:
有钱的地方,房价比较高。
放眼全国皆如此。
深圳的南山、杭州的未来科技城,都是高薪产业,聚集了高消费人群,房价自然站上制高点。
这只是评判房价的一个维度,供大家参考,欢迎加V探讨。