本刊编辑部 | 熊颖
虽然“内保外贷”业务放开，但能够受益的还是一些优质房企。2023年，房企海外债偿还压力依然不小，主要集中在上半年的1月、2月以及4月。
11月以来，在信贷、债券融资、股权融资这“三只箭”联合加持下，房企在国内的融资环境得到明显改善。与此同时，海外融资环境也出现了改善契机，近期，监管机构要求多家银行向房企提供以国内资产做担保的离岸贷款。截至目前，龙湖集团已经拿到国内房企首单“内保外贷”贷款。另外，市场有消息称，碧桂园的“内保外贷”业务也有望落地。
不过，有国有大行内部人士向《红周刊》透露，“内保外贷”业务风险较大，银行不会大规模做“内保外贷”。
在业内人士看来，“内保外贷”业务虽然一定程度上能够改善当前房企的境外融资难环境，但2023年房企海外债偿还压力依然不小，主要集中在明年上半年的1月、2月以及4月。
“内保外贷”业务放开
房企海外融资重启
“内保外贷”，是指境内银行为境内企业在境外注册的附属企业或参股投资企业提供担保，由境外银行给境外投资企业发放相应贷款。
11月21日，人民银行、银保监会联合召开全国性商业银行信贷工作座谈会，央行副行长潘功胜表示，要通过内保外贷业务跨境增信支持房企海外融资。商业银行境外分支行要加大对优质房企内保外贷业务的支持力度，加快项目落地。
在政策落地下，近期已有房企的“内保外贷”业务迅速落地。中国银行官网12月9日消息显示，近日，中国银行利用境内外联动优势，成功为龙湖集团续做“内保外贷”业务。本笔贷款12月9日实现提款，用于满足龙湖集团的流动性需求。
据中国银行介绍，本次业务合作，是中国银行贯彻落实人民银行和银保监会工作部署，执行与龙湖集团《战略合作协议》安排。
“内保外贷”业务放开的大背景，恰逢房企海外融资的“冰封时刻”。《红周刊》根据Wind数据梳理发现，据不完全统计，2022年以来（截至12月13日），38家房企旗下的92只海外债发生实质性违约，未能按时兑付本息的违约海外债发行金额合计375.51亿元。其中，6、7月为房企债务违约的高峰期。
而《红周刊》梳理2022年以来的房企海外债数据可以明显感受到，违约高峰期之后，自今年8月开始，房企的海外发债渠道明显受阻。
知名房地产业内人士张宏伟指出，今年以来，多家房企主动撤销评级，这意味着，绝大多数内房企，尤其是爆雷房企的境外融资渠道已经关闭。
多位业内人士向《红周刊》表示，如今“内保外贷”业务的放开意味着房企海外融资的重启。广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向《红周刊》指出，目前，境外信用债融资基本冰冻，存量债券价格折价非常大，导致境外融资市场的大门基本关闭，负面消息较多。而“内保外贷”业务的放开有助于逐步冰释境外对中国房地产企业融资困境，其作用和“三支箭”类似，相当于给房企打开了一个新的融资渠道。
“内保外贷”预计不会大规模实施
优质民营房企率先受益
不过，谈及“内保外贷”究竟能起到多大作用，业内人士仍持谨慎态度。
某国有大行内部人士张丰（化名）向《红周刊》介绍，“内保外贷”的风险比较大，若掌握不了境外的资金用途，一不小心就会被盯上。其实之前监管部门已经基本叫停“内保外贷”这项业务了，虽然未明确禁止，但从2017年、2018年开始，几乎是做一笔查一笔罚一笔。
“我们和房企洽谈‘内保外贷’的项目并不多，我们（行）在‘内保外贷’上吃亏比较多，应该不会太主动（去做‘内保外贷’业务）。”除此之外，张丰还指出，在他看来，银行不会大规模的做“内保外贷”业务。
李宇嘉向《红周刊》表示，能够享受到这一政策的，依旧是一些未出险的企业。具体来说，就是坚持主业、稳健经营、质地优良、财务基本健康，且只有短期流动性风险的房企。
一位不愿具名的固收分析师也向《红周刊》表示，最终能够受益的主要是一些优质民营房企，比如龙湖、碧桂园、美的置业等签过“总对总协议”的房企。
《红周刊》梳理发现，近期，随着《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》的发布，商业银行与多家房企以总对总方式签署战略合作协议，其中，“内保外贷”业务是被提及的合作重点业务领域之一。
比如，12月15日远洋集团官方消息表示，远洋集团与中国工商银行签署全面战略合作协议。根据协议，工商银行将在“内保外贷”等综合融资服务，充分利用其金融资源和产品优势，助力远洋集团长期稳健发展。
不过上述固收分析师也指出，虽然房企的海外融资渠道重启，但实际上信用坍塌了一次，恢复起来不会那么快。
明年上半年的海外偿债压力不小
虽然各项政策利好层层加码，国内外融资环境都有所松动和改善，但房企2023年的偿债压力，尤其是境外偿债压力仍然不容小觑。
Wind数据显示，截至12月15日，地产海外债仍有533只存量债券，合计债券余额1776.94亿美元。其中，有523.98亿美元将于2023年到期，占比近三成。
对于民营房企而言，明年的1月、2月将迎来首个海外债的偿债小高峰，《红周刊》结合Wind数据梳理发现，1月待偿地产海外债60.58亿美元；2月待偿地产海外债73.42亿美元。
除此之外，据《红周刊》不完全统计，中国恒大、佳兆业、融创中国、富力地产、花样年等房企在2023年的海外待偿债务规模相对较大。其中，中国恒大明年海外债待偿存量金额54.96亿美元，而佳兆业、融创中国、富力地产、花样年明年待偿海外债规模依次为28.3亿、20亿、19.75亿、15.4亿美元。
值得注意的是，《红周刊》发现，有望办理“内保外贷”业务的房企和在2023年偿债压力较大的房企重合率相对较低。也就是说，“内保外贷”业务的放开，对于缓解房企明年海外债偿还压力所能起到的作用有限。而某房企内部人士也向《红周刊》侧面证实了这一说法，他表示，其所在房企和农工建交邮都有在谈“内保外贷”业务，不过他们的海外偿债压力并不算大；一方面今年到期美元债早已经还完，另一方面，明年的美元债到期时间在下半年，现在更像是在完成任务。
前述固收分析师向《红周刊》表示，明年一季度和全年房企美元债将迎到期高峰，仅凭“内保外贷”还难以全面修复，只有国内地产市场健康运转起来，信用危机全面解除才行。地产预期的改变可能需要拿地和销售的全面好转后，企业才有自我造血能力。
张宏伟也向《红周刊》分析表示，要给境外的金融机构信心，根本上还要国内房企的销售情况好转。从市场销售逻辑看，最近两三个月，再加上疫情政策优化之后到明年3月份，整个销售情况都会非常糟糕，甚至到明年第二季度市场也很难好起来。基于此，明年6月份之前，境外的金融机构将很难对国内房企，尤其民营房企抱有信心。
张宏伟提醒，明天上半年尤其是1、2月份、4月份，这两个时间段，将是房企境外债券到期的高峰期。再加之，这一时间段房企销售不乐观，对于已经面临资金压力的民营房企，尤其是已经爆雷的房企来讲，现阶段只有销售这一个渠道来获得现金流，接下来的房企压力还是会比较大。“我认为，春节前后，行业内还将会有一波组织架构调整和裁员动作。目前，市场底部还没有到。”
不过值得注意的是，房地产的政策加码还将持续。12月15日，国务院副总理在第五轮中国－欧盟工商领袖和前高官对话上发表书面致辞,指出房地产是国民经济的支柱产业，针对当前出现的下行风险，我们已出台一些政策，正在考虑新的举措，努力改善行业的资产负债状况，引导市场预期和信心回暖。未来一个时期，中国城镇化仍处于较快发展阶段，有足够需求空间为房地产业稳定发展提供支撑。
（本文已刊发于12月17日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）
