作者：子非鱼
01 | 深圳又见日光盘
这几天，关于深圳的大消息，此起彼伏。
租房指导价来了，财政部支持深圳税制改革的文件也来了，还有深圳上周末两个刚需盘，遭遇了日光。
这两个盘一个是位于光明区的深业颐瑞府，一个是位于南山区的深铁阅山境。
前者是新盘预售，推售的444套住宅，面积约103-123平方米,备案均价约4.53万元/平方米，总价区间约417万-620万元，开盘不到3小时售罄，1220批客户，444套房，基本相当于平均30秒选一套房。
后者是尾盘开盘，共23套，建筑面积约78-103平方米，毛坯价格8.3万元/平方米，总价为622万-900万元。23套住宅中，其中18套房源为毛坯，5套精装样板房，吸引了120位购房者，开盘约半小时便实现售罄。
深圳今年的日光盘很少，上半年就一个海德园A区豪宅盘。9月份另一个豪宅盘招商玺家园。刚需盘中，此前就一个宏发万悦山二期。
算上上周的两个，总共也就5个楼盘被日光。当然，还有一些楼盘接近日光。比如前海颐城栖湾里，开盘当天去化98.5%，招商仕林臻邸开盘当天去化95%，等等。
这些盘，之所以遭遇日光，有一个共同原因，价格倒挂比较严重。
比如上半年和9月份的两个豪宅日光盘， 招商玺家园均价12万元/平方米，而周边的二手房普遍在20万左右。上半年日光的海德园均价12.6万，周边的安栾公馆实际挂牌价在19.9万元/平方米，天健公馆和万科臻山府二手房源的实际报价也多在20万元/平方米以上。
上周末遭遇日光的两个盘，相比于周边的二手房，同样具有较大价格优势。
02 | 深圳楼市是否已经转向
深圳楼市向来都是内地房地产市场的风向标，令人关注。
那么两个刚需盘日光，是否意味着深圳楼市转向？
当然不是。
上面已经说到，遭遇日光是因为与周边二手房存在价格倒挂，有利润空间。而且当下的开盘价格，符合刚需购买者的心理，才会迎来大卖。
最多只能说明，深圳的购买力仍在，深圳的需求仍比较旺盛而已。
深圳楼市当下仍处在低位。佐证数据有二：
第一，成交量依旧在低位。
10月份，深圳住宅总成交3537套，同环比均下滑，跌幅分别为24％和3％。
尽管3537套住宅成交创下了年内第二高，但仍在深圳新房成交的荣枯线以下，比6月、7月没太大差别。
第二，日光盘的另一面是更多的打折盘。
深圳中原地产披露的数据显示，今年以来，深圳推出的新房约有40%给出口折扣优惠，特别是原关外地区，如龙岗、坪山、光明、宝安等。光明的新盘普遍都在打折。
开发商为了抢夺客源，也是疯狂开启了内卷模式。比赛打折。
尖岗山现在卖出了龙华的价格，罗湖卖出了光明的价格，光明卖出了坪山的价格，坪山直接降到了接近东莞的价格。
然而，就是在如此力度的打折背景下，市场成交量依旧没有什么起色，每月成交量仍在3000套上下徘徊。
这才是深圳楼市的主流现象。日光盘只是特殊原因之下的偶尔为之。
第三，二手房降价普遍。
更为真实的是，深圳的二手房普遍在降价出售。
乐有家披露的数据显示，过去一年，深圳房价跌幅最大的片区是位于宝安的新安，跌幅高达27%。
此外南山区的南油、大冲、科技园，福田的华强北、百花、石厦、香蜜湖、华强南、农科中心，罗湖的布心、翠竹，宝安的翻身等，成交价跌幅都超过了20%。
可以看到，无论是外围区还是中心区，二手房价格都存在普遍的下调现象。降价百万的房源不在少数。
然而就是这样的降价力度，深圳的二手房成交量同样没有起色。
10月份深圳二手住宅成交量1733套，创下半年来新低。
所以说，日光盘只是特殊条件下的事情，只是个案。打折、降价才是当下深圳楼市的形象。
03 | 是否是买入的好时机
对各城市整体而言，本号还是那个建议：
因小孩上学、结婚等原因着急买房者，可以入手，因为必须要买，就不必过分在意得失。而考虑到当下的交付环境加上当下降价的市场，二手房是比较妥当的选择。
毕竟新房买来，还得等着交付时间，而且还不知道能不能交付，二手房是更好的选择。今年市场中二手房整体成交量比新房好，原因就在于此。
对于不是特别着急的人，可以继续观望。毕竟根据国家统计局披露的数据，70个被纳入统计的城市中，有63个城市二手房价格同比下降，也就有90%的城市房价在调整。
以深圳来说，刚需如果碰到价格实惠，且与周边二手房价格存在较大倒挂空间的房源，可以买。当然，这样的房子，肯定人多，你不一定买得到。
如果买不到，那就缓缓。当下包括深圳、广州在内的大多数热点城市，房价都在调整当中，市场仍没有筑底。
而且，北京的二手房挂牌量都冲破了10万套。
数据来源：链家网、锐理数据、诸葛找房、透明网、卓易数据、公开报道等
这意味着，当下的热点城市，寻求降价离场的人特别多，后面捡漏的机会有很多。
最关键的是，传言中的房地产税，深圳有很大可能会是率先试点的城市，这一点本号在昨天推送的文章 （点击此处可查看） ，有专门分析。
在这个消息之下，四季度深圳的二手房降价房源应该会继续增加，二手房挂牌量也会继续增加。
每日 新闻昨天对深圳楼市的报道文章中说，据深圳市房地产中介协会统计，截至2022年11月1日，全市共挂盘出售房源102,442套，对比10月1日统计的97,402套，环比增长率为5.2%。
不过，我去“深圳市房地产中介协会”官网查询了一下，11月2日深圳的二手房挂牌量是40031万套，并没有突破10万套。
饶是如此，这一数据比3月份链家网披露的，也增加了近2万套。
总之，在不确定性氛围依旧浓厚的当下，不着急购房的话，就让子弹继续飞吧。
