导读
症结在于需求及购买力透支，信心缺失是制约市场复苏的首因，提信心促需求减供地，破局短期楼市困境。
◎ 研究员 / 杨科伟、谢杨春、柏品慧、吴嘉茗、李诗昀
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近年来，土地财政依赖度持续上升，尤其是三四线城市，土地出让金渐成地方财政首要收入来源。2022年，随着土地市场持续转冷，哪些城市陷入土地财政崩塌的窠臼？对于财政“亚健康”城市而言，房地产市场陷入困境的症结究竟是什么？未来还需要哪些救市政策，才能破局市场困境？
01
财政收入增速大幅放缓地方债务余额快速增长
……略……
一、公共预算+政府性基金占财政比重80%，社保基金收入占比逐年提升
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二、一般公共预算收入增速放缓，收入承压下今年仍面临下降风险
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三、政府性基金收入近九成来自土地出让，占比逐年攀升
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四、十年间地方财政自给率平均53%，债务余额激增144%
实际上，财政收入一部分需要满足公共需要的收支，因此财政自给率可以作为判断一个国家或城市发展健康与否的一个重要指标。2012-2021年期间，地方一般公共预算本级收入增长82%，地方一般公共预算支出则从106947亿元，增加至211271.54亿元，接近翻倍，可以看出，支出的增长远高于收入。
而十年间财政自给率（地方一般公共预算本级收入/一般公共预算支出）维持在50%-60%区间，平均为53%，其中2020年财政自给率为48%，是历年最低。整体走势来看，自2014年以来，财政自给率呈现下滑趋势，8年下降近10个百分点。2020年之后，才略有攀升，回到均值之上，主要受到疫情的影响。
此外，从地方政府债务来看，风险同样需要把控。绝对值而言，2014年我国地方债务余额约154074.3亿元，2022年1-9月则达到347124亿元，八年间增加了125%。上文所指地方政府债务主要是包括一般债务和转向债务，从债务本身的角度看，地方债新增限额的分配通常会考虑各地区的债务风险、财力状况、建设投资需求等因素，因此债务余额较大的仍集中在江苏、山东、广东和浙江等经济富有活力、GDP水平高的省份。此外，通过举债发展经济也是过去地方政府的常规操作。
从地方政府债务率来看，本文采取地方债务余额/综合财力来计算，其中综合财力仅考虑地方一般公共预算收入、政府性基金收入以及国有资本经营预算收入。从2014年开始计算，近八年地方债务率平均122.7%，高于国际通行的100%-120%的警戒线。走势来看，2014、2015年债务率偏高，突破120%，2016年以来地方债务率持续走低，2018年仅为108%，较2015年高点下降23个百分点。但在疫情之后，地方政府债务率攀升，2020、2021年维持在130%以上，超过120%的警戒线，整体债务风险较大，这其中也与近两年城投发债较多不无关系。
02
过半三四线土地财政依赖度高20%城市债务负债压力大
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一、全国土地财政依赖度持续走高，近三年平均41%
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二、江浙两省土地依赖度最高，山西、辽宁土地难卖
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三、金华、常州土地财政依赖度超60%，半数三四线土地收入高过财政收入
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四、两类城市财政“高不成低不就”，但未来仍有调整发展潜力与空间
从地方层面来看，土地出让金作为全部留在地方的财政收入，对于各地财政收入更加举足轻重，是地方政府进行基建设施建设、社会事业发展的重要资金来源。但土地财政依赖度较高、低不同城市有不同的成因，且高、低并不能直观的判断或代表城市当前发展的症状与问题。因此，我们通过结合地方财政自给率、债务率，对土地财政困境城市作出进一步研判。
以全国财政自给率平均值53%、地方债务率国际警戒线120%作为基准，CRIC将90个城市划分为四类分别进行讨论。
第一类是短期财政收支平衡但长期债务风险较高的城市，以武汉、天津等13城为代表。财政自给率高略高于平均值，尚仍处在正常区间，但该类城市债务率高。如武汉，一般公共预算收入与一般公共预算支出比值在0.7，远高于全国平均0.53，即便是在二线城市中同样是“佼佼者”，换而言之，算上中央补助武汉的收支基本能持平。但问题在于举债发展模式遗留下来的地方债务偏高，2021年武汉地方政府债务余额557.73亿元，综合财力仅为3553.6亿元，负债率达到157%，超出120%的警戒线，债务风险仍较高。
第二类是短期财政收支失衡但长期债务风险可控，盐城、宜春等15城。此类城市从债务角度来看风险较小，在城市快速发展阶段并未因举债产生大量的债务余额，如宜春、盐城的地方债务负债率为116%。但在收支平衡上，岳阳、盐城、开封等收入远低于支出（不含上级补助），换而言之财政自给率偏低，如盐城2021年财政收入451亿元，支出则达到1053亿元，其中财政用于民生方面支出达842.79亿元，比2020年同期增长6.8%，占一般公共预算支出比重80%。实际上，虽然短期这些城市面临财政失衡的情况，但整体城市发展仍然稳中有进，若算上中央补助和返还，此类城市调整空间仍然充裕。
第三类是属于财政稳健型城市，以一二线及周边核心三四线城市为主。高能级城市中包括四个一线城市深圳、上海、北京、广州，其中沪、深财政自给率高达92%和99%，负债率则仅有63%和24%。核心二线城市杭州、苏州、厦门、南京等城市经济活力高，财政相对较为稳健。值得注意的是，部分土地财政较高的三四线城市，如金华、常州、温州等城市财政收支相对平衡，且整体负债率并不高，远低于全国平均值，在整体经济面有支撑、人口需求有支撑之下，较高的土地财政一定程度上有利于城市快速发展建设。
第四类是自给率低、债务率高的城市，涵盖了哈尔滨、柳州等18城。这一类城市多数由于缺乏产业支撑、缺乏人口导入或历史遗留等问题，经济活力不足、发展相对滞后。横向对比来看，以土地财政依赖度较高的城市为主，如商丘、汕头、柳州等，税收不景气叠加高土地财政依赖，整个城市发展受制于土地市场的“冷暖”，在目前非核心三四线城市市场持续低迷之下，给这些城市前景及城市发展带来负面影响。
03
财政“亚健康”15城市场周期及楼市转弱动因
聚焦重点监测90城，我们认为上海、南京等44城财政自给率高且债务率低，长期财政仍将维持稳健态势。哈尔滨、柳州等18城财政自给率低且债务率高，短期财政已然崩塌，恢复收支平衡并非易事。反观武汉、天津等28城财政处于“亚健康”的境况，长期财政收支犹存改善的可能性。
财政“亚健康”对房地产市场不无影响，体现于财政收支两方面：其一，财政收入层面过度依赖土地财政，即便房地产市场进入下行周期，也难以调降供地指标，楼市供求关系或将不断恶化。其二，财政支出层面，市政规划实际落地进度缓慢，利好规划难以兑现，甚至政府领导换届后发展方向便出现转变。那些被“抛弃”的规划区域，由于市政配套迟迟不落地，便可能沦为“鬼城”。
结合CRIC城市前景排行榜，重点筛选武汉、珠海、天津等15城作为样本城市，主要原因在于这类城市房地产市场前景长期看好，短期仍可以通过一系列的政策措施促进市场回稳。
一、武汉天津等市场复苏现波折，兰州珠海等成交筑底去化仍困难
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1、武汉天津等成交回稳但节后热度下滑，兰州珠海等成交仍在筑底
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2、武汉珠海去化率低于15%，天津个盘带动升至42%但实际去化承压
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二、市场转弱动因：信心缺失、需求及购买力透支、供地过量依次递减
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1、株洲、贵阳供地总量超标，天津、盐城等5城供需结构性错配
过去几年一些城市非理性供地，为后期房地产市场转弱埋下了伏笔。一方面，供地显著过量，致使新房市场供求失衡，购房者观望情绪加重，市场竞争加剧、项目去化压力增大，库存风险持续积累；另一方面，供地结构不合理，加剧区域市场分化，主城区供地规模持续收缩、远郊区域宅地超量供应，导致边郊区域楼市供求关系加速恶化，悲观的市场情绪也将向主城区市场传导。具体来说：
第一，贵阳、株洲供地持续过量，宅地消化周期超2年，中长期去化承压。典型如株洲，2017-2018年，外来房企集中进驻，带动株洲土拍升温，政府借势加速供地，主城宅地成交规模从2016年的180万平方米，跃升至2017年的531万平方米，同比增长近2倍，2018年进一步增至544万平方米。土拍高热也带动楼市转暖，2018年株洲新房成交规模创新高至441万平方米。但好景不长，2019年，株洲楼市迅速转冷，前期过量供地形成的住宅供应集中入市，项目间竞争加剧，房企纷纷选择大幅降价跑量，同时拿地态度转为谨慎，株洲地市骤然入冬。但即便如此，政府依然保持较快节奏供地，在3成以上土拍流拍的情况下，2019年株洲涉宅用地成交建面仍然达到255万平方米，2020、2021年更是超过500万平方米，受此影响，2021年株洲宅地消化周期重回2年以上，中长期去库存压力陡增，房地产市场步入深度调整周期。
武汉、昆明宅地消化周期接近1.5年，也需警惕中长期库存风险，尤其是在楼市下行、成交放缓时期，如果持续过量供地，库存积压将进一步加剧楼市下行压力、滞缓市场复苏进程。例如昆明，新房去化已经明显承压，2022年月均销售面积降至40万平方米左右，截至10月狭义库存超900万平方米，消化周期超20个月，唯有合理控制供地节奏，有序释放土地供应，未来去化压力才有望得以缓解。
第二，天津、盐城宅地供需结构错配，远郊区域供地过剩，主城区供地占比偏低，进而导致新房供需结构失衡和市场预期转弱。以天津为例，2017年以来，和平、河西等6个核心区宅地成交建面占全市的比重都不到10%，仅2021年例外，即便加上西青、北辰等近郊4区，涉宅用地成交占比也未过半。反观远郊区域如武清，几乎每年的宅地成交规模都要大于主城6区之和，2022年至今，核心6区总计成交21万平方米宅地，占比只有7%，而武清成交建面是主城区的3倍之多，比重高达21%。楼市层面，因为疫情导致跨省通勤受阻、“高考移民”政策收紧等影响，远郊尤其武清的购房需求已经急剧萎缩，过量供地更让楼市雪上加霜，市场预期进一步转弱。由此可见，土地以及新房的供需结构错配，是近年天津楼市走弱的重要原因。
2、人口自然、机械负增长叠加老龄化，天津、盐城等11城需求疲软
天津、大连、盐城等11城市场需求疲软，集中体现在以下四个方面：
其一，盐城、大连出生率显著偏低，连续两年人口自然负增长。2021年，盐城、大连人口出生率分别为4.1‰和5.4‰，明显低于同期全国人口出生率7.5‰。受此影响，2021年盐城出生人口跌至2.75万人，人口自然负增长3.39万人；大连出生人口降至3.3万人，人口自然负增长1.6万人。
其二，莆田、新乡年轻劳动力人口不断外流，近三年人口机械负增长。例如新乡，2020年迁入人口2.62万人，迁出人口4.01万人，人口机械负增长1.39万人。又如莆田，2021年迁入人口4.61万人，迁出人口5.59万人，人口机械负增长0.98万人。
其三，盐城、大连、宜宾、天津和株洲5城已进入深度老龄化社会，65岁及以上老年人口占比皆超14%。例如天津，2010年至2020年，65岁及以上老年人口由110万人持续提升至205万人，净增长86%；占比则由8.5%大幅提升至14.8%，净增加6.2个百分点。
其四，新乡、漳州、盐城、昆明、兰州和宿迁等6城市场需求趋于饱和，城镇居民人均居住面积均超45平方米。例如漳州，2020年城镇居民人均居住面积多达49.8平方米，明显高于同期全国城镇居民人均居住面积38.6平方米，直观反映市场需求趋于饱和。
3、房价上涨过快、居民过度加杠杆，漳州、宿迁等12城购买力透支
珠海、宿迁等居民购买力明显不济，致使房地产市场快速转弱。购买力透支体现在三个层面，一是过度加杠杆，居民债务负担已然很重，限制了未来加杠杆空间，二是房价收入比畸高，房价已经严重脱离当地居民收入水平，三是房价过快上涨，透支未来楼市上升空间。
第一，珠海、天津等居民过度加杠杆购房，住户杠杆率和贷存比均远超全国平均和国际红线，导致后续加杠杆空间不足。过去20年，在房价易涨难跌惯性思维下，居民加杠杆购房意愿强烈，普遍选择透支未来收入投入楼市，信用扩张又为之提供了有利条件。2020年，全国居民杠杆率为62%，贷存比为68%，居民部门债务负担已经偏重，而在15个重点城市中，天津、珠海、贵阳等6城杠杆率、贷存比指标均远超全国平均，尤其是珠海、贵阳杠杆率超过80%，珠海、宿迁等贷存比超过100%，居民债务压力明显过重，未来杠杆率再上升空间也将非常有限。
典型如珠海，2015年-2016的投机炒作潮严重透支了未来几年的加杠杆空间。2014年以前，珠海居民杠杆率在40%以下平稳运行。2015-2016年，一方面，“330”新政、降首付等政策出台，鼓励居民加杠杆购房，另一方面，一系列规划利好使得珠海房产成为优质投资标的，投资客加速进场并用足交易杠杆，2016年，珠海居民杠杆率直线上升至81%，贷存比更是达到124%。很明显，这一时期购房者加杠杆能力被过度透支，杠杆率和贷存比均已触及居民购买力上限，2018年以后，珠海居民杠杆率和贷存比趋于回调，而后重归平稳运行。
第二，昆明、宿迁等城市房价收入比畸高，潜在住房需求释放缺乏购买力支撑。15个典型城市中，除株洲、新乡、宜宾以外，其他12个城市房价收入比都明显高于7的合理上限。我们认为，对于武汉、天津等强二线城市而言，房价收入比偏高表明反映了市场对城市中长期发展前景的普遍看好、房价的总体看涨。但对于昆明等弱二线城市，以及宿迁、盐城等三四线城市而言，房价收入比过高，则表明置业需求缺乏购买力支撑，也是近期房地产市场陷入低迷的核心动因。
以宿迁为例，2020年城镇居民人均可支配收入仅3.2万元，排名江苏省垫底，低于全国平均水平1.1万元，但随着棚改征拆、地价上涨，2020年宿迁成交均价已升至8千元/平方米以上，2021年上半年房价进一步走高。据我们调研了解，宿迁主力购房群体购买力已经出现见顶迹象，即便是在楼市火热甚至一房难求的2021年二季度，宿豫区主力客户刚需刚改依然对价格非常敏感，单价天花板锁定在1万元/平方米，宿城区单价高于1.3万元/平方米的项目也面临去化问题，销售流速明显放缓。
第三，漳州、盐城等城市房价过快上涨，收割居民未来购买力，透支楼市上升空间。典型如漳州，2016-2017年，厦门限购加码后投资热钱第一时间涌入漳州，通过炒作漳州港、角美等“临厦”概念，1年内漳州房价近乎翻倍。然而随着厦漳R3线建设计划搁浅，投机需求骤然离场，漳州高速膨胀的房价泡沫面临破裂风险。漳州港房价一跌再跌，较巅峰期腰斩，且由于住宅存量巨大，二手房市场有价无市，即便降价也很难出手，大量跟风买房的居民置业资金被套牢。这一轮投机炒作所带来的的房价飞涨，严重透支了漳州居民的购买力，2018年以后，漳州房价进入横盘期，一直到2021年，漳州楼市也未见明显起色。
4、房价及居民收入预期转跌，武汉、兰州等15城市场信心缺失
武汉、兰州、大连等15城城市场信心缺失，集中体现在以下两个方面：
其一，武汉、兰州、天津等15城打折降价常态化，房价预期转跌。2022年9月，70个大中城市，便有武汉、兰州、天津等7城新房及二手房销售价格指数转跌。例如武汉，9月新房销售价格指数环比下跌0.9%，二手房销售价格指数环比下跌0.8%。又如珠海，基于市场竞争不断加剧，房企持续降价促销，房价同比跌幅在10%附近。
其二，呼和浩特、天津等6城疫情大幅反弹，居民就业及收入预期下滑。例如呼和浩特，2022年10月新增本土确诊及无症状病例3272例，11月1-8日新增本土确诊及无症状病例7115例，反映疫情防控形势依旧严峻。
而受疫情影响，居民就业及收入预期明显下滑。例如贵阳，2021年城镇登记失业率升至4.49%，较上年增加0.45个百分点。与此同时，企业招聘岗位量明显减少，居民就业难度增加。2022年1-9月，贵阳城镇新增就业人数11.71万人，同比仍下降14%。
三、总结：症结在于需求及购买力透支，信心缺失是制约市场复苏的首因
聚焦财政“亚健康”15城房地产市场所面临的实际问题，不难发现以下三方面的典型特征：
其一，市场信心缺失成制约市场复苏的首要因素。15城普遍存在市场信心缺失的问题，并有进一步下探的趋势。一方面，房地产行业拐点的真正到来，未来成交规模将步入下降通道。更为重要的是，房企爆雷愈加频繁，问题项目停工时有发生，购房者普遍担忧项目交付。另一方面，中国经济正面临供给冲击、需求收缩、预期转弱三重压力，而受疫情管控影响，多领域的实际经济陷入了经营困境，居民就业及收入预期下滑。
其二，约8成城市市场需求及购买力明显透支。一方面，2021年，我国正式步入深度老龄化社会，并将在2032年前后进入超级老龄化社会，人口老龄化已是大势所趋。2022年，我国大概率将迎来人口拐点，未来多数城市将陷入人口自然负增长。而在就近城镇化的大环境下，全国多达3.76亿人的流动人口将不断向一二线城市及经济发达地区迁移，多数三四线城市将陷入人口机械负增长。
另一方面，前期房价上涨过快，城市低收入群体、新市民购房贵且难问题愈加突出。2014年下半年至2018年上半年，各线城市房价轮动上涨，三四线城市房价同样出现翻倍上涨行情，过度透支未来市场预期。而在“买涨不买跌”的心理预期下，很大程度上刺激居民不断加杠杆购房，未来继续加杠杆空间愈加逼仄。
其三，近半城市土地供应过量，随着房地产市场步入调整周期，去化压力不断加剧。一方面，供地规模整体超标，一旦房地产市场进入下行周期，市场供求关系将进一步失衡，供应过剩问题也将愈加突出。另一方面，供地结构性过剩，不少城市因大力发展新区便将供地指标向新区倾斜，但由于市政配套尚未真正落地，人口导入情况自然不甚理想，致使外围区域供需周期性错配。
04
提信心促需求减供地破局短期楼市困境
……略……
一、首先要提振市场信心，完善保交楼、保就业、销售保价等兜底机制
我们认为当务之急是要提振市场信心，缓解市场观望情绪，主要涉及以下三方面的政策措施：
其一，全力以赴保交楼。第一，多渠道筹集房地产纾困基金，争取国家政策性银行专项借款，解决保交楼所面临的资金困境。第二，依据项目实际销售及工程进度，分类采取有针对性的政策措施，涉及棚改统贷统还、项目并购、破产重组、保障性租赁住房等。第三，鼓励出险企业积极开展自救，督导停工项目都能尽早复工，必要情况下可以追溯相关责任人的法律责任。
尤其是武汉、昆明、株洲这类停工断贷项目较多的城市，更要依据项目实际情况，及时采取有针对性的纾困政策措施，确保所有停工楼盘都能全面复工，全面落实保交楼的政策底线。
其二，保就业、稳民生。第一，保市场主体，对于经营暂遇困难的企业提供必要的融资支持，支持企业保持资金链稳定。第二，鼓励企业增加招聘需求，对于招用新增员工及就业困难人员的企业给予用工补贴。第三，帮扶有就业意愿的失业人员重新实现就业，包括岗位推荐、职业指导、技能培训等。
尤其是呼和浩特、兰州、贵阳这类今年疫情出现明显反弹的城市，更要对实体经济加大支持力度，帮扶企业尽快摆脱经营困境，才能改善居民就业，实现收入稳定增长。
其三，政府公信力为住房销售保价。基于购房者担忧房企不断降价，等等可能更便宜的普遍心理，建议以政府公信力为背书，择优筛选并创设优质企业、优质项目“白名单”，并对优质项目销售进行保价，即保证未来项目售价不再降低，让购房者能够以最优惠的价格买到心仪的住房。
尤其是武汉、兰州、大连这类房价持续下滑的城市，提振市场信心还是要着手于稳房价，理想预期下以局部回稳带动整体回稳，首先让优质项目销售尽快回归稳定，最终实现市场全面回稳。
二、需求端刺激政策应出尽出，全面放松四限、政府回购商品房等
其次需求端刺激政策应出进出，全面支持刚需及改善性住房需求，减缓市场下行压力，主要涉及以下三方面的政策措施：
其一，全面放松“四限”。第一，除了一线城市之外，二、三线城市全面取消限购。第二，全面放松限贷，涉及增加居民住房按揭贷款授信额度、下调首付比例及房贷利率等，尤其要下调二套房首付比例，支持相对充裕的改善性购房消费。第三，全面取消限售，支持“卖一套再买一套”的改善性换房需求。第四，全面取消“限跌令”，鼓励企业降价促销，让价格信号不再失灵。
尤其是武汉，尽管调控政策有所松绑，但由于政策力度较弱，市场仍未真正见底。建议武汉政策力度进一步加码，尤其要下调二套房首付比例，刺激刚需和改善性需求，促进市场尽快回稳。
其二，财税刺激托市。第一，下调房地产交易税费，涉及下调住房转让增值税、营业税征免年限，按比例乃至全额补贴契税等。第二，实行购房补贴，例如居民购买首套及二套房，按房屋总价的一定比例给予补贴，二孩、三孩家庭及各类人才则可以享受更高的补贴标准。第三，重启房票安置，以期撬动增量购房需求，在一定程度上激活房地产市场。
尤其是天津、武汉、盐城这类政府综合财力较强的城市，必要情况下可以阶段性执行财税刺激政策，并要体现一定的政策力度，以便刺激居民购房消费，减缓市场下行压力。
其三，政府回购商品房作为保租房、人才用房。政府可以利用财政资金回购存量商品房，既能提振市场需求，助力房企去库存，又能增加政策性用房供应，把收购的商品房可以转作为保租房、人才用房，可谓是一举两得。
尤其是武汉、天津、珠海这类人口持续净流入的城市，房地产市场依旧面临结构性难题，体现于城市低收入群体及新市民购房贵且难问题突出。而在财政资金支持下，政府可以回购一定数量的商品房作为保租房、人才用房，在一定程度上解决低收入群体及新市民住房难题。
三、合理控制土地供应时序、规模，优化供给结构推进高质量供地
对于天津、株洲等由于供地不合理致使楼地市走弱，进而导致财政状况恶化的城市而言，破局还需从供给端发力。从总量上来说，根据住宅去化周期和市场供需走势，合理安排土地供应时序，控制土地供应规模；从结构上来说，优化供应结构，提升供地质量，提高土地配置和利用效率。
第一，适当缩减供地规模，准确把握供地节奏。根据商品住宅去化周期和宅地消化周期等指标情况，科学研判短中长期库存积压风险，科学确定新增住宅用地规模，促进供需平衡。宅地消化周期在2年以上的城市，更应主动减少供地规模、合理控制供地节奏，有序释放土地供应，以期缓解中长期去化压力，促进楼市、地市平稳健康发展。
例如株洲，2020、2021连续两年供地显著过量，宅地消化周期已升至2.2年。2022年，株洲供地力度不减反增，前10月主城区涉宅用地累计成交211万平方米，同比翻番，致使楼市供求关系进一步恶化。基于市场下行的大环境，株洲理应适当缩减供地规模、保持供地节奏合理有序，才能引导市场供需逐渐恢复平衡、修复市场预期。
第二，优化调整供地结构，提升土地供应质量。对于宅地消化周期在1.5年以下，但供地可能存在结构性过剩问题的城市，要进一步优化宅地供应结构，优先供应、增量供应核心区位、配套齐全的宅地，减少或阶段性暂缓出货量较大、库存积压区域宅地供应，降低远郊区县住宅用地供给占比，促进土地供需匹配，激发土地市场活力。要根据区域房价和市场走势，科学制定土地出让起拍价，优化土地出让条件，降宅地竞买保证金比例、调整土地出让金付款期限、容缺办理行政审批手续、缓缴报建费用等。加快土地周边交通、医疗、学校等配套设施建设，完善“净地”、“熟地”出让机制，对已出让未开发地块，确保基础设施建设先于项目完工或与之同步交付。
例如天津，涉宅用地消化周期1.1年，显示宅地供应规模总体与需求规模相匹配，但结构性供需矛盾突出，即需求疲软的远郊区域供地过剩，需求充裕的主城区供地偏低。因此，在保持供地规模整体稳定的情况下，天津亟需优化调整供地结构，即主城区适当增加供地，远郊区域则调降供地指标，乃至于阶段性不供地，以期解决远郊区域库存去化难题。
四、明年二季度武汉等15城市场有望回稳，岳阳等13城调整周期仍长
聚焦财政“亚健康”28城房地产市场前景，可以划分为以下两类：
其一，武汉、珠海、天津等15城经济基本面相较出众，短期市场下行不改长期向好预期。而在一系列纾困政策的作用下，市场信心底或将出现，市场情绪、房地产交易也将逐步回归稳定。预计到明年二季度，武汉、珠海、天津等15城市场有望逐步回稳，成交或将筑底企稳。
其二，岳阳、开封、莆田等13城经济基本面相较逊色，长期市场前景难言乐观，短期市场下行压力依旧不容小觑。预计岳阳、开封、莆田等13城本轮市场调整周期较长，市场复苏节奏将显著滞后于武汉、珠海、天津等15城，毕竟市场信心扭转并非易事，市场需求及购买力更需较长时间积累。
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专 题
目录
典型土地财政困境城市特征及其楼市破局探讨
第一章 财政收入增速大幅放缓，地方债务余额快速增长
一、公共预算+政府性基金占财政比重80%，社保基金收入占比逐年提升
二、一般公共预算收入增速放缓，收入承压下今年仍面临下降风险
三、政府性基金收入近九成来自土地出让，占比逐年攀升
四、十年间地方财政自给率平均53%，债务余额激增144%
第二章 过半三四线土地财政依赖度高，20%城市债务负债压力大
一、全国土地财政依赖度持续走高，近三年平均41%
二、江浙两省土地依赖度最高，山西、辽宁土地难卖
三、金华、常州土地财政依赖度超60%，半数三四线土地收入高过财政收入
四、两类城市财政“高不成低不就”，但未来仍有调整发展潜力与空间
第三章 财政“亚健康”15城市场周期及楼市转弱动因
一、武汉天津等市场复苏现波折，兰州珠海等成交筑底去化仍困难
1、武汉天津等成交回稳但节后热度下滑，兰州珠海等成交仍在筑底
2、武汉珠海去化率低于15%，天津个盘带动升至42%但实际去化承压
二、市场转弱动因：信心缺失、需求及购买力透支、供地过量依次递减
1、株洲、贵阳供地总量超标，天津、盐城等5城供需结构性错配
2、人口自然、机械负增长叠加老龄化，天津、盐城等11城需求疲软
3、房价上涨过快、居民过度加杠杆，漳州、宿迁等12城购买力透支
4、房价及居民收入预期转跌，武汉、兰州等15城市场信心缺失
三、总结：症结在于需求及购买力透支，信心缺失是制约市场复苏的首因
第四章 提信心促需求减供地，破局短期楼市困境
一、首先要提振市场信心，完善保交楼、保就业、销售保价等兜底机制
二、需求端刺激政策应出尽出，全面放松四限、政府回购商品房等
三、合理控制土地供应时序、规模，优化供给结构推进高质量供地
四、明年二季度武汉等15城市场有望回稳，岳阳等13城调整周期仍长
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