高格：商办地产新时代的大趋势
随着我国经济复苏发展和产业结构调整的不断推进，商业地产正在不断调整。在复苏过程中，我们将在战略、业态、产品、模式等方面不断突破创新，新业务、新办公、新园区需求将继续增长，市场仍有巨大的发展空间和投资价值。
随着整个行业面临深度调整和深刻变化，商业地产行业集中度进一步提高，强势趋势深化。同时，龙头企业一方面谨慎扩大规模，提高产品质量，另一方面不断深化运营服务，提高运营能力和管理模式的质量和效率，引领行业整体可持续、健康、稳定发展。
新商业|开发投资低位去化压力高位
2022年，由于多个重点城市的反复疫情，经济下行压力加大，消费活动有限，商业地产受到明显影响。同时，在股票时代的背景下，行业仍面临一二线城市商业过剩危机，商业品牌同质化严重。时代消费者群体的崛起等诸多挑战需要满足消费者日益增长的消费需求和商业品味。
面对激烈的商业竞争，新趋势层出不穷，首店经济、体验式商业引流趋势、新商业品牌、新经营理念、新消费场景不断探索和尝试，商业地产开启了运营新时代。
新办公|销售市场逆势上升，租赁市场整体放缓
在疫情防控和经济社会发展的科学统筹下，国民经济持续稳定复苏。“十四五”实现了良好的开端，为我国写字楼行业的整体发展奠定了坚实的基础。在此背景下，全国写字楼市场实现了加速复苏、投资、销售、租赁等数据的稳步复苏。特别是在数字经济和双碳时代的双重祝福下，行业坚持绿色发展，锐意进取，开启创新升级的新一代。
2022年1月至6月，全国办公楼开发投资2616亿元，同比下降1016亿元.与2020年疫情初期爆发相比，1%%的降幅，是近5年同期数据的低值，反映了企业发展投资意愿的低迷。
2022年上半年新开工面积1701万平方米，与2021年同期相比大幅下降近30%。根据近三年同期数据，自2020年以来，全国办公楼新开工面积连续三年下降，下降幅度分别为12%.6%，15%，29.8%。
从影响市场即时供应的竣工面积来看，上半年也大幅下降，同比下降30%至872万平方米。这也是近五年来同期首次跌破1000万平方米，减轻了短期内市场存量去化的压力。总体来看，全国办公楼供应下降趋势可以确定。
在市场销售方面，上半年，在全国商品房销售面积整体下的背景下，办公楼销售面积逆势上升，录得1643万平方米，同比增长15.8%。从2020年以来同期数据来看，销售面积持续上升，到2022年基本达到疫情前2019年水平，凸显了需求侧对写字楼市场的长期信心。
结合开发投资和供应方新开工，竣工面积缩小，随着销售方逐年复苏，住房新闻指数判断，办公楼大规模新供应高峰即将结束，过去市场供过于求将有效改善，未来几年市场将进入稳定去化期，去化压力也将缓解。
从租赁市场来看，2022年，写字楼市场告别强劲井喷的热需求，回归正常，底部空间稳定变化。一季度，受经济形势和部分重点行业监管严格影响，办公楼市场租赁需求放缓，净吸收量下降，但仍保持稳定发展趋势。第二季度，由于重点城市反复受到疫情、经济增长放缓等预期因素的影响，市场活动一度停滞，遭遇“倒春寒”复苏势头也蒙上阴影；6月，随着疫情得到有效控制，写字楼市场活动逐渐恢复。
在大宗交易方面，由于一、二季度一线城市受到疫情干扰，整体营业额较去年同期有所下降，市场略显平淡。其中，来自互联网、科技和能源行业的自用买家表现突出，纷纷购买总部大楼，成交比例较往年有所上升。
总的来说，虽然上半年受到多种因素的影响，但行业供需基本面依然稳定。房地产新闻指数预计，在疫情平静的基础上，随着下半年国民经济的稳定和复苏，以及稳定经济一揽子政策措施的支持，抑制需求将得到释放，办公市场经历“黎明前的黑暗”之后，将强势重启，再次迎来复苏“曙光”。
短期市场下行空间有限，长期需求上行趋势不变
中央经济工作会议提出，房地产业应探索新的发展模式，促进良性循环和健康发展。商业地产也面临着同样的要求。未来，商业地产业探索新的发展模式主要有以下三条路径：
首先，房地产是碳中和碳排放的主战场。统计显示，房地产行业约占能耗的40%，与房地产相关的减碳约占50%。在双碳目标下，绿色低碳已经从商业地产的自愿模式转变为必选模式。
其次，数字经济和技术的快速发展为商业地产的创新、变革和数字化转型提供了手段和技术支持。用户端的技术、生态、人性化、艺术等需求迫使商业地产实现高质量的发展。
三是实施城市更新行动。目前，地方政府正在积极实施城市更新行动，促进城市空间结构的优化和质量的提高。如何实现城市与人、城市与自然、城市与商业的和谐共处，是商业地产业亟待积极解决的重要课题。