导 读
1、百强房企5月环比回升5.6%
2、同比业绩降幅仍保持较大水平
3、政策放松引导市场回归正常化
☉文／克而瑞研究中心
榜单解读
前言：2022年5月，中国房地产行业下行压力持续，市场筑底、企业整体销售表现仍保持低迷。30个重点监测城市商品住宅成交面积环比增长4%，同比仍下降59%，与上月基本持平。百强房企5月单月业绩环比增长5.6%，同比降低59.4%，单月业绩同比降幅仍保持在较高水平。累计业绩规模同比降低52.3%，降幅较上月进一步扩大。
本月，全国稳住经济大盘会议释放强烈的撑地产信号：房地产行业从去杠杆到稳杠杆，全面落实政治局会议的两个“坚持”。20城放松限购，25城放松限贷，14城放松限售，16城减免房地产交易税费，22城落地购房补贴，26省市放松预售资金监管，71省市放松公积金贷款。预计随着放松政策不断加码、叠加国内疫情得到有效控制，房地产市场有望逐渐复苏。6月将是验证各城市市场成色的重要节点，并给下半年市场定调。规模房企在6月及第三季度，也需尽可能加紧货量供应，同时积极营销以提高去化率水平。
1
5月业绩环比略有上升同比降幅仍然较大
2022年5月，得益于各地楼市纾困政策，加之“五一”假期房企推盘及营销积极性提升，在供应放量下市场成交略有复苏。行业TOP100房企5月实现销售操盘金额4546.7亿元，环比增长5.6%。
但目前中国房地产行业下行压力持续、叠加部分城市疫情反复，市场信心不足、整体表现仍相对低迷。5月百强房企单月业绩同比降低59.4%，降幅保持在较高水平。累计业绩来看，百强房企1-5月的整体操盘业绩规模同比降低52.3%，降幅较上月进一步扩大。
2
目标完成不及预期年内供应及去化压力放大
今年以来即使大部分房企不披露目标，或是已经主动调降了销售目标。但目前企业实际的业绩完成情况仍不及预期，年内货值供应及销售去化压力放大。
具体来看，在公开披露业绩目标的规模上市房企中，多数企业截至5月末的目标完成率不足30%，有近半数企业甚至不足25%。几乎所有的企业1-5月的目标完成度均大幅低于去年同期，部分企业目标完成度较去年同期的降幅大于15个百分点。
随着近期政策面有所缓和、好转，规模房企在6月及第三季度，需尽可能加紧货量供应，同时积极营销以提高去化率水平。
3
5月市场筑底，同比降幅与上月基本持平
2022年5月，房地产市场筑底，成交跌幅没有进一步扩大。30个重点监测城市商品住宅成交面积环比增长4%，同比仍下降59%，与上月基本持平。一线城市供应缩量，成交环比下降22%，同比跌幅扩至50%。26个二、三线城市成交低位企稳，环比增长9%，同比跌幅收窄至60%。
分区域来看，长三角地区市场整体低迷。受疫情影响，上海楼市继续停摆。杭州、宁波、常州等市场继续下行，成交同比跌幅皆超60%。例如杭州，供应显著缩量，尤其是主城区供货断档，导致全市新盘平均去化率大幅回落至38%，环比减少33个百分点。外围区域去化压力不断加剧，不少项目去化率低于10%。苏州、合肥、徐州等城市在政策放松刺激下有所复苏，例如徐州，新盘平均去化率升至41%，环比增加19个百分点，主城区部分高性价比楼盘近乎“日光”。
京津冀地区市场再现沉寂。受疫情影响，北京市场复苏进程被打断，房企普遍放缓供货节奏，核心区域的流量盘集体缺席，远郊区域成交依旧惨淡，去化率普遍低于20%。天津、河北市场下行压力加剧，例如天津，新盘平均去化率进一步回落至19%，环比再降3个百分点，环城四区、远郊区域去化普遍承压，打折降价、渠道提佣等常态化。
大湾区市场缓慢复苏。深圳供需依旧低迷，新盘平均去化率33%，环比基本持平，外围区域仍面临较大的去化压力。政策放松下，广州、佛山、东莞等成交低位回升，例如广州，中高端市场坚挺，主城区到访量明显回升，部分项目周均到访量超400组，转化率同样达到10%以上。刚需市场依旧冷清，增城、花都等外围区域打折降价常态化，去化率仍处低位。
中西部地区市场仍未摆脱颓势。武汉、重庆、郑州等市场依旧羸弱，成交同比跌幅皆超60%。例如武汉，新盘平均去化率低至13%，环比下降5个百分点，远城区去化愈加惨淡，黄陂、蔡甸等区域多盘去化率低于10%。成都、西安等区域及项目分化加剧，例如成都，新盘平均去化率达到54%，一、二圈层性价比楼盘仍能实现“日光”，三圈层到访及成交仍未改善。
4
6月将验证市场成色两类城市成交有望改善
本月全国稳住经济大盘会议释放强烈的撑地产信号：房地产行业从去杠杆到稳杠杆，全面落实政治局会议的两个“坚持”。全国首套房贷利率下限降低20个基点，5年期LPR超预期下调15个基点，苏州、南京、济南等17城率先执行首套房贷利率4.25%、二套房贷利率5.05%。地方放松政策频率显著加快，本月97省市跟进放松政策。其中，20城放松限购，25城放松限贷，14城放松限售，16城减免房地产交易税费，22城落地购房补贴，26省市放松预售资金监管，71省市放松公积金贷款。
展望未来，我们认为房地产金融政策有望实行逆周期调节，支持企业合理融资需求，保持房地产融资平稳有序，帮扶企业经营尽快回归正轨。针对“暴雷”房企，也要给出实质性的解决方案，以便提振市场信心。全面放松居民按揭贷款政策，支持刚性和改善性住房需求，引导房地产交易尽快回归正常化。地方放松政策频率及力度加码，弱二线及三四线城市将全面取消限购、限售等限制性政策。
而在放松政策不断加码后，房地产市场有望逐渐复苏，但城市分化加剧。随着国内疫情得以有效控制，叠加房企冲刺半年度业绩，势必将加大供货力度，6月将是验证各城市市场成色的重要节点，并给下半年市场定调。
预计两类城市成交有望明显改善：其一，市场供求基本平衡，包括上海、北京、深圳、杭州、成都等，一旦供应放量，成交必将明显回升。其二，放松政策力度较大，包括太原、无锡、南通等，短期或将刺激居民购房消费，成交有望企稳回升。
排版丨Jenny、土木、丰杰