今年春节之后，不断有城市出台“救市”政策，而且救市的力度也越来越大。根据相关统计数据显示，自2022年以来，我国出台房地产调控政策超过300多条，创历史以来新高。这些调控政策大多都是有利于房地产行业的政策。具体来说，全国共有170多个城市，加入楼市“救市”阵营，其中有23个城市放松限购，32个城市放松限贷，13个城市放松限售，43个城市财税托市，超过20个城市降低首付，超过15个城市提高公积金贷款额度等等。而且很多城市都是多个政策齐下，不断加大力度，一个城市比一个城市凶猛。除此之外在今年的5月15日，央行宣布下调房贷利率，首套房房贷利率低至4.2%，这是什么概念，如果向银行贷款100万30年期，每个月还贷额度少了一千多元。
在这些政策的刺激下，很多开发商和中介又开始给购房者贩卖“焦虑”了。很多朋友圈文案开始宣传：“楼市即将回暖”、“房价又要大涨”、“要尽快买房”、“涨价去库存又要开始了……”等等。用楼市回暖，房价又要上涨来逼迫购房者尽快前来购房。
除了贩卖“焦虑”以外，很多房企和地方政府也把卖房玩出了“花样”：①在今年的6月份，河南建议推出了小麦、大蒜换房的活动，以此鼓励农民进城买房。除此之外南京新城控股也推出了“西瓜换房，最高抵10万元”活动，以10元一斤的价格冲抵房款。
②5月份以来全国已经有超过10个城市出台了“一人买房全家帮”的公积金政策。很多专家表示，这简直是掏空“6个钱包”的升级版，这是想掏空一个家族的钱包，去供一套房啊。
③为了尽可能地释放住房需求，很多城市也是想尽办法增加购房资格的新办法：哈尔滨宣布加大对刚需购房者的补贴力度；郑州直系亲属老人来郑养老的，子女可以获得购房资格；无锡、南京、沈阳、杭州等城市，宣布多生孩子可以多买房，二孩或者三孩家庭允许多买一套房。
对于现在很多城市地方政府救市不断加码的情况，很多刚需购房者表示失望。自从2016年房价大涨之后，国家一直在出台调控政策抑制房价，但房价一直还是持续上涨，很多人希望政策能一直持续下去，让高房价回归合理。谁知道楼市刚刚降温不到一年，就开始全面“救市”了。不得不让很多人怀疑，难道房价真的就不能跌吗？
开启救市，“涨价去库存”又开始了？
从去年下半年开始，受疫情等多方面因素影响，楼市彻底进入冰点。投资者购房观念发生改变，不再以投资为目的买房，刚需在楼市下行的情况下，买房更多的持观望态度，导致无论新房市场还是二手房市场，房子越来越难卖。这也造成很多城市的商品房库存无法消化，库存积压严重。
根据统计局发布的数据显示，截止到今年的4月份，我国新房市场商品房待售面积达到了5.57平方米，同比增长了8.4%。如果加上二手房，我国的商品房库存量更是高达38.4亿平方米，足够一亿多人进行居住。
由此可见我国商品房库存量已经严重超标，到了“全面去库存”的关键时期。因为如果不去库存，库存一直积压在那里，楼市的发展就很难回到正轨。过去我国也出现过商品房库存积压问题，例如在2014年，我国新建商品房库存量达到了6.2亿平方米，库存量严重超标。为了去库存，国家不断出台去库存政策，例如鼓励农民进城买房（如今很多城市仍然在用这个政策），还有一些房企通过提高房价，来逼迫购房者尽快买房。过去这些手段确实起到了一定的效果，达到了去库存的目的。但如今一些房企还想以同样的手段，想通过“涨价去库存”已经不可能了，主要原因有以下几点：
①我国的住房需求在不断减少。过去“涨价去库存”的手段之所以有效，很大一部分原因还是我国的住房需求有进一步挖掘的潜力。但如今我国的城镇化率已经达到了64.72%，已经和国际上发达国家的70%已经相差不远，所以未来不会再有大量的农村人口向城市转移。在农村生活过的朋友都知道，现在农村的年轻人口基本都被掏空，剩下的都是一些老人，这些老人没有进城的意愿，更不可能在城市买房，因此出再多的鼓励买房的政策也没用。另外我国这两年新生人口出生率持续走低，即将跌破千万大关，我国人口也即将进入负增长时代。没有人口的支撑，住房需求减少成为必然。
没有外来人口支撑住房需求，只能依靠现有人口，但现在城镇家庭的住房拥有率已经达到了96.86%，户均1.5套。所以现在随着人们购房观念的改变，对于城镇家庭来说已经不缺房子，不缺房子就没有住房需求。
②其次人们对楼市的信心开始动摇。人们常说，对于股市来说，信心比黄金还重要，对于楼市来说信心同样重要。现在民众的购房热情已经烟消云散，根据一些机构的调查数据显示，对于未来的房价，55.8%的人认为会“继续下跌”，28.5%的人认为会“保持平稳”，只有不到17%的人坚持“看涨”。人们对楼市失去了信心，房企再怎么涨价都会成为“跳梁小丑”，自己糊弄自己罢了。
由此可见，再想走过去的老路“涨价去库存”根本做不到，现在楼市连走上正轨都做不到，想紧紧靠涨价重启火爆，让房价继续大涨，这无异于痴人说梦。一方面现在我国的住房需求确实已经无潜力可挖，另一方面现在的购房者思想更加清醒，靠涨价让他们继续买房，基本不可能。
那么楼市的真实情况到底如何呢？实际当前真实的市场情况是投资炒房客正在不断抛售自己名下的房产。
根据各地发布的二手房挂牌量数据显示，我国二手房挂牌量超过10万套的城市有11个，其中杭州6月份二手房的挂牌量达到了22万套，相比5月份增加了4.95万套。另外成都和天津的二手房挂牌量也分别达到了16.65万套和16.89万套，5月份二手房挂牌量增幅都超过了6000套。由此可见很多投资者都想趁着利好政策，尽快抛售自己名下的房产。因此对于购房者来说，面对利好政策和房价要涨的消息一定要保持冷静，否则很可能能会成为别人的接盘侠。