本文来源：时代财经 作者：陈泽旋
企业供图
即便被视为行业标杆的房企，在房地产调整期，也无法独善其身。
8月24日，中国海外发展公布，2022年上半年实现销售合约额1385.0亿元，同比下降33.2%；实现营业收入1037.9亿元，同比下降3.8%；经营溢利241.3亿元，同比下降23.2%；公司股东应占溢利为167.4亿元，同比下降19.4%，扣除税后投资物业公允价值变动收益后的股东应占溢利为149.6亿元，连同扣除汇兑净损益后的股东应占溢利为173.5亿元。
由于盈利能力在一众上市房企中长期处于领先地位，中国海外发展素有“利润王”之称。但在2022年上半年，其净利也随行就市地进一步下探。公告显示，2022年上半年，中国海外发展实现的毛利率为23.5%，同比减少5个百分点；归属股东的净利润率为16.1%，同比减少3.2个百分点。
尽管多项数据下行，但中国海外发展依然是行业内的尖子生。
在公告中，中国海外发展指出，公司的销售合约额虽然同比下降，但销售额排名却升至全行业第四。同期，内地TOP10房企的销售额同比下降45.5%。
利润率方面，目前已发布中期业绩的房企如越秀地产、金辉控股和仁恒置地，2022年上半年毛利率分别为21.2%、17.7%、35.6%，净利润率为7%、6.8%、15.5%。值得一提的是，利润率的下探是近几年的趋势，2021年同期，TOP30上市房企中，毛利率超过23%的房企为11家，而净利润率超过16%的房企为7家，而在2020年及之前，毛利率和净利率低于该水平的房企是少数。
“房地产行业处于上下半场的阵痛期”，中国海外发展董事局主席颜建国表示，上半年最难的时候是1-4月，全国商品房销售同比下降幅度较大，但5、6月，尤其是6月降幅已明显收窄。他认为短期市场承压，而短期市场走势取决于两大方面：一是宏观经济的整体走势；二是“出险房企”遇到困难的解决进度。
“长期乐观，短期承压”，颜建国称，在房地产的下半场，市场总量将下行，至于总量下行的时间会持续多长、达到什么水平才会见底很难精准定义，“我们自己有研究，也关注到一些专家的研究，比如房地产销售的总量问题，去年18万亿，大家觉得10万亿左右对下半场可能是合理的”。
颜建国认为，下半场仍将是一个规模巨大的市场，“有效的需求继续存在，市场空间仍旧巨大，这是我们对房地产中长期市场很有信心的原因。上半年，我们的购地金额和与新增货值在全行业名列前茅，我们已经用投资表达了对未来的信心”。
时代财经了解到，2022年上半年，中国海外发展系列公司（指中国海外发展连同联营公司、合营公司）新增土地储备27宗，总购地金额531.1 亿元，新增总货值1081.9亿元，其中，21宗由中国海外发展拿下；而2021年同期，中国海外发展系列公司新增土地储备49宗，总购地金额778.1亿元，新增货值为1746.4亿元，其中20宗由中国海外发展拿下。
在同样的大环境下，中国海外发展的土地投资力度依然强于同行。参考CRIC研究中心，2022年上半年，中海地产新增土地价值、新增货值均在房企中排名第二。
收并购方面，2022年上半年，中国海外发展在广州、上海、成都并购了相关项目的股权，并购投入106.6 亿元。此外，在2022年2月，还与中国农行签署了300亿元意向性并购融资战略合作框架协议。
中国海外发展行政总裁张智超表示，公司的投资策略是“三个主流”，即主流城市、主流地段、主流产品，在这个原则下开展收并购，“到目前为止，我们筛选了400-500个项目，基本上每周、每两周都会在集团层面推进研判，但目前符合‘三个主流’的项目相对较少”。
针对未来的收并购计划，中国海外发展董事局主席颜建国称，“会继续捕捉机会，未来几个月，我们会保持积极姿态，全面撒网，希望有更好项目能够进来”。
截至2022年6月30日，中国海外发展的银行结余及现金为1253.2亿元，加上未动用银行授信额度573.7亿元，可动用资金达1826.9亿元。负债方面，中国海外发展资产负债率（剔除含税预收款项）为54.6%、净负债率（净资产用全口径）39.0%、现金短债比（扣除受规管的物业预售所得款）为2.4倍，均未触及“三道红线”；加权平均融资成本3.44%，保持行业最低区间。
“房地产下半场市场格局演化趋势我们认为对我们公司有利”，颜建国表示，下半场将呈现“三个分化”的趋势：一是市场分化，一二线和强三线城市将是主战场；二是行业分化，房企数量将大幅减少，行业集中度显著提升；三是企业分化，行业容错率下降，精准管理能力强、产品与服务口碑好的企业才能在竞争中胜出。