作者：子非鱼
01 | 托举最卖力的城市
南京又出托举楼市的大招了，这已经是它第N次出手。
7月25日，南京高淳区《高淳区促进房地产市场健康发展有关政策（试行）》，文件为推动该区楼市回暖，在购房补贴、入学、利率上下了一番功夫。
1、给予购房补贴。7月25日至2023年6月30日，高淳区购新房，后期取得《不动产权证书》后，凭契税发票可给予购房合同价格（不含税）1%补贴。
2、优化入学政策。购买新房的业主，在每年我区招生政策方案发布之前取得《不动产权证书》的，从2023年起，其子女学前教育、义务教育阶段新生可申请到房产所在施教区（或服务区）学校入园入学（无需迁入户口），由区教育局统筹安排。购房业主户籍在省外的，由区教育局统筹安排。
3、优惠贷款利率。推动市场回暖，引导商业银行为刚需和改善型住房群体提供商业性个人住房优惠利率贷款。
对于高淳区来说，本身就不限购，出招稳楼市也只能通过这些边边角角、修修补补的方式托一下楼市。
三条之中，第二条相对有一点吸引力。目前，中心城市尽管都在推进租购同权，但同时又有积分制度，在积分制度之下，租购同权就是个笑话。
房子与户籍在积分占比中非常高，尤其是房子。以深圳来说，有房有户籍是积分制度金字塔塔尖上的人，就学没有烦恼，没房没户籍，在义务教育资源极度紧张的深圳，能上公办学校的概率非常小。有房没户籍，有户籍没房则居其中，可上可下。
高淳区的这条新政是解决了非户籍人口的后顾之忧，只要购房，无论落不落户都能入学。
02 | 南京为何如此着急忙慌
其实，高淳区的托举内容不是关键，关键的是南京又出手了。
在过去的三个月里，南京先后放开了溧水区、六合的限购，再大幅放松了核心区的限购，非户籍购房社保从两年压缩至半年，且还可以补缴。此外，还发布了一些其他促进措施。
总之，在过去的三个月里，南京前前后后发布了十多道托举措施，成为今年救市最卖力的城市，技压群雄，没有之一。
南京为何如此着急？因为南京楼市的现状，已经让南京感受到了前所未有的压力。
作为上一轮牛市期间的主角之一，南京当年与厦门、苏州、合肥组成了楼市四小龙华丽阵容。
在炒作之风盛行之下，南京的房价上涨太过，泡沫太大。以至于当楼市整体转向之时，南京的调整压力也成了最大。
数据：城市房产网
当下南京楼市面临的难题是，房子卖不动，库存高企，二手房挂牌量高企。
在十几道托举措施之下，南京楼市依旧我行我素，没有什么明显反应。
数据显示，南京网上房地产数据显示，2022年上半年南京新房成交逾38396套新房，月均成交6399套，同比下跌近5成。
而受到疫情等因素影响，摇号楼盘仅占上市项目约15%。有的楼盘开盘长达一年，去化仍只有一半左右。
由于房子难卖，当下南京的商品房库存已经处在历史高水平。根据南京网上房地产数据显示，当下南京的新房库存76451套，创下近段时间以来新高。
来源：南京网上房地产
更为关键的是，由于房价长期震荡，市场行情冷却，上一轮牛市期间入手的炒房客们已经扛不住，在限售放松之后，开始大举挂牌离场。
这样的事情，不仅发生在南京，也发生在苏州、成都、杭州这些热点二线城市。
南京目前二手房挂牌量超过10万套，是全国11个二手房挂牌超10万套的城市之一。
数据：链家网、公开报道
炒房客离场的逻辑很简单，落袋为安，再不走，之前赚得的利润可能回吐得会更多。
在房产成交市场冷场之下，开发商仅剩的回款指望也落空了，于是民企纷纷躺平，收缩战略，尽管有国资房企兜底，但那只不过是左口袋出右口袋进的游戏，没有民企的参与，迟早玩不转。
财政部数据显示，上半年全国卖地23622亿元，同比下降了31.4%。从南京角度来看，跌幅更猛。
上半年，南京全市仅拍出28幅地块，成交总金额为202亿，跟去年同期1229亿的收入相比大跌84%。
卖地收入是很多城市的钱袋子，哪怕强悍如南京，也摆脱不了。这怎能不让南京着急，所以才有了一轮又一轮托举措施出台。
03 | 南京还能买吗
关键问题来了，现在的南京还能买吗？
房地产黑铁时代里，分化是主题词，哪怕库存第一的青岛与第二的武汉，当下也有能买之处和不能买之处，需要差异化对待，南京自然也是如此。
判断能否买的两个基本指标，一个是人口密度，一个是去化周期。人口密度是长期影响力，去化周期是短期的风向标。
南京2021年年末常住人口942.34万人，其中有275.33万人集中在核心四区（玄武、秦淮、建邺、鼓楼），占总人口29.2%，而核心四区的面积只有260.5平方公里，占全市总面积的4%。
换句话说，南京近30%的人口集中在仅占全市面积4%的核心区中。所以，毫无意外，核心区人口密度是最高的。
从人口规模来看，人口最多的区是江宁区和浦口区，但人口密度最大的是鼓楼区与秦淮区。鼓楼区每平方公里土地上拥有1.77万人，秦淮区拥有1.51万人，这是全市仅有的两个人口密度过万的区。
鼓楼、秦淮之后，玄武和建邺的人口密度次之，都在每平方公里5000人以上。人口密度最低的是六合、溧水与高淳，三个区的每平方公里人口均不足1000人。
数据来源：南京市统计局
从人口密度角度看，鼓楼、秦淮是南京买房的首选之地，其次是玄武、建邺。南京楼市的风险主要集中在六合、溧水和高淳。
再看去化周期。南京目前整体的去化周期并不长，只有9.89个月，处在12个月安全线以内，但细化来看，外围区的去化周期高得吓人。
分化来看，核心四区的去化周期最短，鼓楼区只有2.15个月，上涨压力非常大，玄武、建邺、秦淮也是一样。
此外外围区中的雨花台、浦口去化周期也不长，也在安全线以内。南京楼市的调整压力主要集中在最外围三个区，也即六合、溧水和高淳。
高淳区、溧水区的去化周期都超20个月，六合区的去化周期也远高于12个月，为16.47个月。
因此，结合人口密度和去化周期来看，当下的鼓楼、秦淮、建邺、玄武四区可以毫不犹豫地买，此外围区的雨花台、浦口、江宁、栖霞需要谨慎挑选，至于高淳、溧水与六合，需要避开。