咱有一说一，广州现在不缺房子，不缺二手房，不缺新房次新房。 真正缺的，是好房子。
什么样的房子是好房子？ 要求不多，我就简单说两点：
1. 内在的产品优秀
2. 外在的配套优秀
其他没了。
真是，听君一席话， 再听就是两席。
那好吧，看看下面这张相片，猜猜这是哪？
公布答案：这是科学城开源大道的航拍，有没有邻家少女初长成内味儿了？
右侧的建模是科学城的中小户型的收官之作：保利锦上。
最近保利锦上的话题度超热的，有人评价它是科学城鲶鱼，是要卷死科学城的那个人； 有人对他不屑一顾，说不过尔尔。
各路自媒体大v关于保利锦上的价格预测，各有说法，非常热闹。目前比较靠谱的预测是 3.5-3.8w元 。
那我这第二席话，就是聊聊保利锦上这个盘，是不是好房子。
户户都朝南
保利这两年在户型设计上相当用力，一些新产品领先五年内的次新房至少一到两个代际。
作为一个定位于偏向于刚需的产品，我觉得保利锦上在产品力上的最大卖点在于：
全南向设计。
随便挑一栋，拿五栋来说，这栋为2T5户75-88方小面积为主，16层的小高层。整层的户型图在下面，初看好像平平无奇：
那再看下面这张图，这张图就是#5栋的室内照度测算图， 每套房子，都能有非常好的采光。
这是如何做到的呢？
当把户型旋转到正南正北方位时，就可以看出来保利锦上的户型是全南向设计的：
前排那四栋，理论上采光会更好。
实现这一点的原因是：
在低容积率的基础上，拉开楼间距，抛弃2T6H这种十字形的楼体设计，优化户型结构，从而实现户户朝南，再加上户户都是大阳台以及很高的窗占比，最终才能有这样的结果。
再仔细看看上面的户型图和小区分布图，是不是我说的这样？
全南向，除了采光上带来的优势，还带来第二个优点 ：
景观好。
保利锦上小区整个东南方是被山体环抱的，南向望山的直线距离超过二百米，既有景观，又不显压抑。
可以这个方向再看看山景，这是从北向南望：
顺便说明一下： 楼层平面图为暂定版本，最终版本以现场为准。
能上广大附？
开源大道板块配套成熟，生活方便，堪称科学城配套最成熟的区域。
聊点不一样的，别人不知道的，但大家又特别关心的：
上学怎么解决？
我的观点： 从数 字上分析，保利锦上可以上广大附中高新实验学校。
根据贝壳和安居客上查的周围几个小区的户数（两个网站数据不太一样，取最大的）：
越秀岭南雅筑2308户，云峰原著1285户，绿地杉禾田 922户，这三个小区一共4515户。 保利锦上一共801户， 四个小区加起来一共5316户。
根据云峰原著和绿地杉禾田的宣传资料，广大附中高新实验学校的这两个校区，小学分别为36个班、24个班，初中有36个班。
小学共计60个班，平均每88.6户配一个班。
88.6户一个班是什么概念？
对比片区内人口最多、入学最难的小区“东荟城”，7453户，今年六个年级一共招62个班，平均120.21户家庭配一个班。
保利锦上片区88.6的户班比远小于东荟城120.21的户班比，这可见广大附中高新实验学校的接收学生能力足以覆盖该片区的四个小区。
那么，能不能上？
能卖多少钱？
很多人对保利锦上的价格是都有期待的。
关于价格，我同样还是说两点，
第一，保利拿这块地价格算上公共配套，楼面价格接近2.1w。
第二，龙湖云峰原著，当年是科学城地王，楼面价2.3w元，和绿地杉禾田晶舍一起，高层洋房卖到3.7w+，叠拼别墅更贵。
保利锦上的户型产品，明显比这两个次新盘的高层洋房更好，所以保利锦上的价格多少钱合适？
科学城堪称广州楼市中竞争最激烈的区域，各种次新房二手房和新房缠斗在一起，堪称价格最实在最没水份的区域，任何不切实际的价格，在这都没一丁点生存空间。
现在的 楼市虽然有些沉闷，但跑起来就会有风，保利锦上 就是跑起来的那个，在产品力和配套上跑起来，把落后的对手都甩在身后。
那么问题来了，各位觉得多少钱合适？
欢迎评论区里交流。
又及，保利锦上的日照分析、噪音分析等大家关注的如何选筹相关内容，本文点赞超过50，我可以再单独写一篇。
如果有对保利锦上这个项目有兴趣的朋友，可以加王小囡微信，她在2012年就随某一线央企深耕萝岗开发，对这里简直如数家珍，堪称科学城地胆，绝对知无不言言无不尽，欢迎向她咨询：
