工程管理运营手册
第 一 部 分
岗位职责
一、工程部工作职责、岗位职责
1.0 工作职责
1.1 负责小区公共设备、设施维修保养和管理。
1.2 负责公共区域的水、电及其它配套设施的维修工作
1.3 及时认真地对业主报修项目进行处理，负责业主有偿服务工作。
1.4 负责对突发性设备故障处理和抢修工作，及时排除设备故障，组织调查分析设备事故原因，制定预防措施。确保小区的设备保持良好运行状态。
1.5 根据设备的特点制定服务处设备的检修保养计划。按设备的维修保养计划，进行维修保养，并作好记录。
1.6 定期对本部门员工进行有关设备设施的技术及安全知识培训。
1.7 定期检查电梯运行情况，并对维保情况实时监督保证电梯处于良好运行状态.
1.8 定期对房屋及公用设施设备运行情况进行检查，并做好相关记录,发现问题立即进行有效处理.
1.9 定期对弱电系统运行情况进行检查作好记录,按维保计划进行维修保养。
1.10 建立设施、设备档案资料。
1.11 配合其他部门开展工作，完成上级安排的临时性工作。
2.0 维修部主管岗位职责
2.1 任职资格
2.1.1 具有大专以上文化程度,有一定的工作和管理经验。
2.1.2 具有较强的专业知识，全面了解住宅内各种设施的基本原理, 了解国家有关电工操作规程与技术标准,能够对下属进行技术指导。
2.1.3 熟悉小区公共设施设备的名称、规格、性能、操作规范、技术原理。
2.2 岗位职责
2.2.1 负责小区公共设备、设施维修保养的指导和管理。
2.2.2 负责组织人员对突发性设备故障处理，并组织调查分析设备事故原因，制定预防措施。
2.2.3 负责对设备保修单位维护保养工作的联系、协调、监督及质量评定。
2.2.4 根据设备的特点制定服务处设备的年度、季度、月度、周期预防性检修保养计划，并监督实施。
2.2.5 检查交接班、巡查情况，并对工作中存在的问题提出处理意见。
2.2.6 每月定期召开会议，总结本月工作情况，对服务处维修工作进行季考核。
2.2.7 定期对本部门员工进行有关设备设施的技术性培训及安全知识培训。
2.2.8 督导、检查维修人员的工作情况，并填写日常检查表。
2.2.9 配合其他部门开展工作，完成上级安排的临时性工作。
3.0 维修班长岗位职责
3.1 任职资格
3.1.1 具有中专以上文化程度,持有《中华人民共和国特种技术操作许可证》，有一定的工作和管理经验。熟悉小区公共设施设备的分布，名称、规格、性能。
3.1.2 具有维修方面的专业知识，了解国家有关电工操作规程与技术标准,能对维修工的工作进行指导。
3.2 岗位职责
3.2.1 同维修工一起对小区公共设备、设施进行维修、保养和管理。
3.2.2 组织维修工对突发性设备故障进行处理，并组织调查分析设备事故原因，制定预防措施。
3.2.3 检查交接班、巡查情况，并对工作中存在的问题提出处理意见。
3.2.5 每月定期召开班务会，总结本月工作情况，对维修工的问题提出处理意见，并向主管汇报。对维修人员进行月考核。
3.2.6 配合其他部门开展工作，完成上级安排的临时性工作。
4. 0 水电维修工岗位职责
4.1 任职资格
4.1.1 具有初中以上文化水平，持有《中华人民共和国特种技术操作许可证》。
4.1.2 熟练掌握水、电工基本原理。
4.1.3 熟练掌握辖区内的设备操作技术规程及水、电常规维修技术。
4.2 工作职责
4.2.1 服从主管和班长的调度与工作安排。
4.2.2 负责小区内各相关设备、设施的维保工作，负责水电及其它维修工作及业主有偿服务工作。
4.2.3 认真填写交接班、巡查记录,发现问题立即向班长或主管报告。
4.2.4 及时认真地对业主报修项目进行处理。
4.2.5参加设备故障的抢修工作，及时排除设备故障，确保小区的设备保持良好运行状态。
5. 机电设备维修工岗位职责
5.1 任职资格
5.1.1初中以上文化水平，初级以上合格证，具有《中华人民共和国特种技术操作许可证》。
5.1.2 有高度的责任心，有一定的机电设备管理、维修经验。
5.2 工作职责
5.2.1巡查机电设备运行情况，并做好相关记录。发现问题立即进行有效处理，重大事故或紧急事件时及时通知班长、主管并作应急处理。
5.2.2 按设备的维修保养计划，进行维修保养，并作好记录。
5.2.3 所有设备的操作和检修须按规定程序进行，不能随意更改或省略操作步骤。
5.2.4按规定更换设备零件部位、冷却液、润滑液等，严禁设备疲劳运行或带病运行。
5.2.5保持设备房内干净整洁，严禁无关人员进入设备房，专用工具或备件等须造册登记，摆放整齐并保管好。
6. 弱电维修工岗位职责
6.1 任职资格
6.1.1 具有高中以上文化水平，持《中华人民共和国特种技术操作许可证》
6.1.2 有弱电维保经验。
6.2 岗位职责
6.2.1 按弱电维保计划对弱电设备进行维修保养。
6.2.2 对工作范围内的故障和事故进行处理，并做好记录。
6.2.3 对弱电系统进行巡查监控，作好记录。
6.2.4 参加应急抢修，配合其他工程、维修人员工作。
6.2.5 对业主报修的设备及时进行处理。
第二部分
服务规范
服务规范(共用部分)
1.0 总体要求
1.1 物业共用部位应当保持交付时的外观状态，应符合建筑设计安全要求；
1.2 物业共用部位应当不被占用；
1.3 物业共用设施设备应当保持交付时的完整状态，并应满足其设计功能要求；
1.4 工程服务的所有标识均应符合公司的要求；
1.5 在物业服务区域内，所有物业服务人员应执行公司《服务礼仪规范》(服务人员素质因素)的要求；
2.0具体要求
项 目
要 求
2.1
物
业
共
用
部
位
2.1.1 屋面
1 、应没有渗水现象
2.1.2 外墙面
1 、应没有渗水现象；
2 、露台、阳台应没有乱搭建和乱封闭现象；
3 、窗户应没有乱替换现象；
4 、墙面应没有乱悬挂物品 ( 如空调主机 ) 、拉线现象；
5 、大理石或墙面砖，每 2 0 m 。应当破损不超过 1 处。
2.1.3 内墙面
1 、大理石或墙面砖，每 l 0 平米破损应当不超过 1 处；
2 、墙面应没有乱悬挂物品 ( 如空调主机 ) 、接线现象；
3 、进户门应没有乱替换现象。
2.1.4 顶棚
1 、扣板应没有脱落、缺失现象；
2 、参照 “ 内墙面 ” 要求。
2.1.5 地面
1 、大理石或地砖地面，同一区域的破损砖块应当不超过 1 块。
2.1.6 走廊
1 、应当没有堆放杂物现象；
2 、应当没有被侵占现象。
2.1.7 楼梯扶手
1 、制品应当不变形，安装牢固。
2.1.8 楼梯台阶
1 、同一楼层的台阶缺损应当不超过 l 处；
2 、参照 “ 地面 ” 要求。
2.1.9 门窗
l 、应当无明显破损、变形，锈蚀、脱漆现象；
2 、门扇开关应当灵活；
3 、防火门闭门器应无缺失、损坏，能正常关闭。
2.1.10 地下室
1 、排水设施应当完好，排水通畅；
2 、四周应无漏水、渗水现象；
3 、应当没有乱堆放、被侵占现象；
4 、参照 “ 内墙面 ” 、 “ 地面 ” 要求。
2.2
共
用
设
施
2.2.1 管渠 ( 网 )
1 、末端水压及流量应满足设计要求；
2 、管网应没有无跑、冒、滴、漏现象；
3 、管道功能应当区分 ( 颜色 ) 清晰；
4 、生活水箱 ( 池 ) 入口应加盖加锁，溢水管、泄水管、通气口应加金属网；
5 、管井盖完好率应达 100 ％；
6 、沟渠排水应当畅通；
7 、化粪池应密封，外围应当无异味。
2.2.2 广场、道路
1 、道路路面，每 1 Om 破损应当不超过 1 处；
2 、路牙应当无丢失、松动现象；
3 、广场面，每 1 0 m 。破损应当不超过 1 处；
2.2.3 围栏、大门
1 、构件锈蚀或油漆脱落，每 1 Om 应当不超过 l 处；
2 、构件应当没有缺失、不变形、牢固。
2.2.4 园林小品
1 、木制品应当无油漆脱落、虫害、腐蚀现象；
2 、铁制品应当无锈蚀现象；
3 、其它制品应当无掉皮、掉色现象；
4 、制品、构件应当没有缺损，安装牢固；
5 、防护、警示设施应完好。
2.2.5 景观水系
1 、水质应符合设计要求；
2 、应没有渗水现象；
3 、防护、警示设施应完好。
2.2.6 垃圾站
1 、应当外观整洁，无破损，有门封闭；
2 、外围应当无明显异味。
2.2.7 健身器材
1 、构件、功能应当没有缺失，完好；
2 、应当没有锈蚀或油漆脱落现象；
3 、使用说明、警示、防护设施应完好。
2.2.8 游泳池
l 、水质应符合要求；
2 、应没有渗水现象；
3 、救生人员应在场；
4 、警示、防护设施应完好。
2.2.9 运动场
1 、地面应当没有起皮现象，线条清晰；
2 、球网应当完好。
2.2.10 停车场
1 、停车场设施应当齐全完好；
2 、车位、车道线应当清晰；
3 、没有车位时，在入口处应当有致歉提示标识；
4 、参照 “ 地下室 ” 要求。
2.3
共
用
设
备
系
统
2.2.11 标识系统
l 、图形、颜色、安装位置应当符合公司《 VI 手册》要求；
2 、维修工作场所应设置警示标识；
3 、应当没有锈蚀或油漆脱落现象；
4 、标识物应当没有缺损，安装牢固。
2.3.1 供电供水系统
1 、供电、供水指标应符合国家规范要求；
2 、每年故障停电、停水次数应不超过 2 次；
3 、计划停电、停水时应提前 1 天书面公告，故障停电、停水时应在故障后 l 小时内书面致歉并说明原因和预计恢复供电、供水的时间；
4 、需要停电、停水维修的工作，应安排在用电、用水低峰期；
2.3.2 公共照明
1 、照明灯具、开关应当无损坏现象；
2 、开关应当灵活、接触应当良好；
3 、大堂、设备间、地下停车场、电梯轿厢、电梯前厅等重要场所的照度应当符合设计要求。
2.3.3 电梯
1 、应符合国家安全标准，并在轿厢内张贴有效的安全年检合格证和乘客安全需知；
2 、平层误差应当在 ±15mm 以内；
3 、电梯机坑无积水；
4 、轿厢内外面板、按钮应当无破损，开关灵活、接触良好；
5 、轿厢内对讲电话与监控中心通话应清晰；
6 、每年故障停梯次数应不超过 5 次：
7 、应当无异常震动、冲击现象；
8 、电梯困人时，管理人员应在 5 分钟内到现场应急处理，困人时间应不超过 30 分钟；
9 、维修工作应安排在人流低峰期；
1 0 、计划停梯时应提前 1 天书面公告，故障停梯时应在故障后 1 小时内书面致歉并说明原因和预计恢复运行的时间。
2.3.4 中央空调
系统
l 、供冷指标应符合设计要求；
2 、环境温度在 25 ℃以上时，应启用中央空调系统；
3 、每年故障停冷次数应不超过 2 次；
4 、维修工作应安排在人流低峰期；
5 、计划停冷时应提前 3 天书面公告，故障停冷时应在故障后 l 小时内书面致歉并说明原因和预计恢复供冷的时间。
2.3.5 集中供暖
系统
1 、供暖指标应符合国家规范要求；
2 、政府规定的供暖时间应启用集中供暖系统；
3 、每年故障停暖次数应不超过 2 次；
4 、维修工作应安排在人流低峰期；
5 、计划停暖时应提前 3 天书公告，故障停暖时应在故障后 1 小内书面致歉并说明原因和预计恢复供暖的时间。
2.3.6 消防系统
1 、系统月误报率应不超过 5 ％；
2 、感应系统响应率应达到 100 ％；
3 、消防用水功能指标应符合设计要求；
4 、疏散指示灯完好率应达到 100 ％；
5 、消火拴箱内配件，以及其它消防器材应齐全完好；
6 、内部消防演练，应当每半年最少 1 次，综合消防演习，应当每年最少 1 次；
7 、消防背景音乐播放应当正常。
2.3.7 停车场系统
1 、计时、计费应准确；
2 、发卡、读卡应无误；
3 、闸杆应正常启闭；
4 、闸杆不能开启时应有应急措施；
5 、每半月至少备份一次刷卡数据；
2.3.8 安防系统
1 、在异常情况时，监控中心应即时响应；
2 、门禁系统正确识别率应达到 100 ％：
3 、客户购卡时，应当天交付有效门禁卡；
4 、对讲系统应运行正常，通话和视频的完好率应达到 100 ％；
5 、每半月至少备份一次刷卡数据；
2.3.9 监控系统
1 、视频、红外线监控系统应运行正常，监控范围应符合设计要求；
2 、应能完整提供 15 天内的安防监控资料 ( 包括视频资料 ) ；
3 、除法律规定外，录像资料应没有外泄现象；
2.3.10 背景音乐
1 、功放、音响、调音台应运行正常；
2 、音频覆盖范围符合设计要求；
2.3.11 周界系统
1 、探头应能正确响应触发；
2 、线路完好，无干扰；
3 、系统报警、接警功能应运行正常；
工程服务规范(家居部分)
1.0总体要求
1.1家居特约工程服务受理后应快捷响应；
1.2工程服务人员应注意客户的家居清洁卫生，应尊重客户的生活习惯；
1.3物业服务人员应跟踪客户报修事项并及时回访；
1.4工程服务的所有标识均应符合公司的要求；
1.5在物业服务区域内，物业服务人员应执行公司《服务礼仪规范》要求；
1.6具体要求
项目
要 求
2.1
准备
2.1.1 响应
l 、急修服务 30 分钟内应到达现场，除另有约定外；
工号、收费等客户关心问题；
3 、应按规定将维修信息录入客户服务系统。
2.2
作
业
2.1.2 着装
上门服务人员应穿公司统一工服，佩戴工牌。
2.1.3 用具
1 、应携带工具包、鞋套、毛巾、垫布；
2 、应当准备可能用的工具、备品备件。
2.2.1 作业前
l 、应按公司服务礼仪要求面对客户；
2 、入户后应穿上鞋套；
3 、工具包及维修器材应放在垫布上；
4 、应当了解故障原因，并向客户解释；
5 、应向客户说明维修收费价格。
2.2.2 作业中
1 、应当按相应作业指导书作业；
2 、移动客户物品时，应征得客户同意并轻拿轻放。
2.2.3 作业后
l 、应清理干净作业现场； ’
2 、应将客户物品放回原位；
3 、应当整理好自身工具、用品，不遗留物品；
4 、应向客户说明使用注意事项；
价签字
2.3
后续
2.3.1 回访
1 、管理人员应在 1 星期内回访客户，回访率 100% 。
2 、应征求客户对维修人员、质量、收费的意见；
3 、修理失效时，应主动与客户约定重新修理时间；
4 、应按规定将回访信息录入服务系统。
2.3.2 跟踪
关键客户的报修事项，应在 1 周内再跟踪回访一次
第三部分
作 业 指 导 书
专用钥匙管理作业指导书
1.0 目的
确保钥匙保管妥善，使用安全。
2.0 适用范围
各服务处工程部。
3.0 内容
3.1每把钥匙应清楚标识，并整齐有序的放置在钥匙专柜中。专用钥匙由维修部指定人员统一管理，造册登记，不得随意发放，领用者须签名登记并承担相应责任。
3.2专用钥匙持有人严禁钥匙外借，维修主管每月检查专用钥匙的保管及使用情况。
3.3电梯三角钥匙和电梯检查口钥匙在开启层门时，务必先确定电梯在本层时才能进入。
3.4专用钥匙至少保持留有一套备用，放于显著位置并作明显标识，钥匙遗失须追查原因，并补齐。
电梯运行作业指导书
1.0 目的
确保电梯操作安全。
2.0适用范围
各服务处工程部。
3.0内容
3.1 在电梯机房打开电梯电源总开关，并送上电梯轿厢照明电源。
3.2 用钥匙打开轿厢内控制面板操作盒，按操作说明书打开开关。
3.3 关闭控制盒。
3.4 几秒钟后，自动关门。内、外呼叫电梯，电梯即可自动运行。
3.5若有紧急情况发生，可通过梯内紧急对讲器与监控中心联系，等待救援。
3.6 若需人工驾驶电梯，按操作说明书转换到手动控制位置。
3.7 若需停梯，在电梯停层并开门后，打开轿厢控制面板操作盒，将控制盒内按操作说明书操作。
3.8 工程部负责电梯的日常管理，并监管电梯维修保养单位的工作。
3.9 每天开梯后进行一次电梯全段运行状况检查。
3.10搬运有可能超载的沉重物件时，应及时与维保单位联系，确定可行性，避免意外。
3.11 故障、紧急事故时，采取临时应变措施。
3.12 日常清洁升降机，用较干洁具及无腐蚀性清洁剂清洁。
3.13年审标志张贴在轿厢内呼按钮上方。
电梯故障应急处理作业指导书
1.0目的
规范电梯故障应急处理工作程序，确保乘客与电梯安全。
2.0适用范围
适用各服务处内电梯故障应急处理工作。
3.0内容
3.1电梯困人
3.1.1把电梯主电源拉开，防止电梯意外启动，但必须保留轿厢照明。
3.1.2确定电梯轿厢位置。
3.1.3当电梯停在距某平层位置约±6 Ocm范围时，维修人员可以在该平层的厅门外使用专用的厅门机械匙打开厅门，并用手拉开轿厢门，然后协助乘客安全撤离轿厢。
3.1.4当电梯未停在上述位置时，则必须用机械方法移动轿厢后救人。步骤如下：
1）轿门应保持关闭，如轿门已被拉开，则要叫乘客把轿门手动关上。利用电梯内对讲电话，通知乘客轿厢将会移动，要求乘客静待轿厢门，不要乱动。
2）在曳引电动机轴尾装上盘车装置。
3）两人把持盘车装置，防止电梯在机械松抱闸时意外或过快移动，然后另一人采用机械方法一松一紧抱闸，当抱闸松开时，另外两人用力绞动盘平装置，使轿厢向正确的方向移动。
4）按正确方向使轿厢继续地缓慢移动到平层±1 5 mm位置上。
5）使抱闸恢复正常，然后在厅门对应轿门外机械打开轿厢，并协助乘客撒出轿厢。
3.1.5当按上述方法和步骤操作发现异常情况时，应立即停止救援并及时通知大厦电梯维修保养单位作出处理。
3.1.6出现电梯困人，服务中心依次通知维修班、秩序维护队、电梯维保公司、服务处经理，由服务处经理跟踪解救结果。
3.2水浸事故
3.2.1工程人员发现或接报发生水浸事故将会危及电梯运行时应立刻通知监控中心，当值秩序员通过轿厢对讲机通知顾客从最后的楼层离开受影响的电梯。
3.2.2工程人员将受影响的电梯轿厢升至最高处，并关闭该电梯。
3.2.3调集沙包拦住水浸楼层的电梯口，以防水浸入电梯井。
3.2.4即刻将情况报告上级和电梯维保单位。
3.2.5电梯维保单位接报告后应于30分钟内到达现场处理。
3.3巡查中发现电梯异常
3.3.1工程人员巡查中发现电梯运行异常，如钢缆有毛刺、断股，控制柜有异声、异味，轿厢升降异常等将危及电梯安全运行的现象发生，应立刻通知监控中心。
3.3.2监控中心当值人员通过轿厢对讲机通知客人从最近的楼层离开故障电梯。
3.3.3工程人员将故障电梯关闭。
3.3.4即刻将情况报告上级和电梯维保单位。
3.3.5电梯维保单位接报后应于30分钟内到达现场维修。
电动扶梯运行作业指导书
1.0 目的
确保电动扶梯操作安全。
2.0 适用范围
适用于服务处辖区内的扶梯运行工作。
3.0 内容
3.1 准备：在梯头或梯尾的照明开关处用梯匙开电扶梯照明。
3.2 启动
3.2.1检查确认梯级上无乘客且电扶梯周围无障碍物。
3.2.2在梯头或梯尾的启动开头处用梯匙启动电扶梯。
3.2.3在达到额定转速前，检查电扶梯是否启动自如，若有异常，即按急停按钮停止。
3.2.4一切正常交付使用。
3.3应急停止：紧急情况时，先通知乘客，后按急停按钮停止运行。
3.4转变行程方向
3.4.1检查确认扶梯上已无乘客。
3.4.2停止电扶梯运行。
3.4.3待完全停止后，再转向启动。
电动扶梯维修保养作业指导书
1.0 目的
规范扶梯维保工作，确保扶梯各项性能完好、安全运行。
2.0 适用范围
适用于服务处辖区内的扶梯基本维保工作。
3.0 内容
3.1 每日开启前，首先查看梯上是否有异物，如没有将扶梯上下运行几次，检查是否有异常声音。
3.2 正常运行后，乘上扶梯，检查是否有较大振动或冲击。
3.3 开、关扶梯，应确定扶梯上无乘客时，方可开关机。
3.4 打开扶梯的上、下处的盖子，检查扶梯各机械部分连接是否有松动及完好，螺丝、螺母是否紧固。
3.5链条上方油瓶是否有润滑油，运行板传动是否灵活。
3.6 各电气部分接头是否松动，线路表皮是否有损伤。
3.7 机房内是否有水渍，垃圾杂物等。
3.8 按钮是否正常无损坏。
柴油发电机操作作业指导书
1.0 目的
为确保柴油发电机操作安全。
2.0适用范围
适用于服务处辖区内的发电机操作工作。
3.0 内容
3.1自动状态
3.1.1保持启动电动机的蓄电池组达到启动电压（24V）。 ‘
3.1.2保持散热器冷却水位正常，循环水阀常开。
3.1.3曲轴箱油位保持在量油尺刻线±2cm的范围内。
3.1.4燃油箱油量在一半以上，燃油供油阀常开。
3.1.5发电机控制屏的“运行——停止——自动”开关放在“自动”位置。
3.1.6机组配电屏的模式开关打在“自动”位置。
3.1.7散热器风机开关打在“自动”位置。
3.1.8机组收到市电失压的讯号后启动，确认市电失压，切开转换柜市电开关，合上转换柜发电开关，启动机房的进风和排风机。
3.2 手动启动
3.2.1 室内气温低于2 0℃时，开启电加热器，对机器进行预热。
3.2.2 检查机体及周围有无妨碍运转的杂物，如有应及时清走。
3.2.3检查曲轴箱油位、燃油箱油位、散热器水位。如油位水位低于规定值，应补充至正常位置。
3.2.4 检查燃油供油阀和冷却水截止阀是否处于开通位置。
3.2.5 检查起动机的蓄电池组电压是否正常。
3.2.6 检验配电屏的试验按钮，观察各报警指示灯是否接通发亮。
3.2.7检查配电屏各开关是否置于分闸位置，各仪表指示是否处于零位。
3.2.8启动进风和排风机。
3.2.9按动发动机的启动按钮，使其启动运转。如第一次启动失败，可按下配电屏上相应的复位按钮，待其警报消除、机组回复正常状态方可进行第二次启动。启动后，机器运转声音正常，冷却水泵运转指示灯亮及各路仪表指示正常，启动成功。
3.3 手动操作并联供电
3.3.1 待并车发电机的油温、水温、油压达到正常值，运转正常。
3.3.2等并车发电机的输出电压和频率的数值与母排上的数值相一致。
3.3.3把待并车发电机的同步器手柄打在“合闸”位置。
3.3.4观察同步指示器的指示灯及指针。
3.3.5观察同步指示器的指示灯，完全熄灭时或指针旋转到零位，即可打上并电合闸开关。
3.3.6机组进入并车运行，随后把其同步器手柄旋回“关断”位置。
3.3.7如果同步器合闸后，同步器指转太快或反时针旋转，则不允许并车，否则，将导致合闸失效。
3.3.8手动并车成功后，应立即与低压配电房联系，落实总配电民间馈出开关可否合闸送电后再行操作。
3.4运行安全管理。
3.4.1按照规定时间检查各指示仪表，注意润滑油的压力，水温是否有变化，润滑油的压力不得低于150kpa，冷却水温不得高于95℃。
3.4.2注意检查曲轴箱油位，燃油箱油位，散热器水位，低于正常位置应予以补充。
3.4.3勤观察配电屏各仪表及各报警指示灯是否正常，凡红灯亮表示有故障，绿灯为正常运行指示灯。
3.4.4检查充电器是否正常充电。
3.4.5 倾听机器的各部分运转声响是否正常。
3.4.6 手摸机体外壳，轴承部位外壳、油管、水管、感觉温度是否正常。
3.4.7 留意发动机或电器设备是否有焦糊等异味。
3.4.8发现有不良情况，应即时处理解决，严重时应作停机处理。
3.4.9凡故障停机，须把故障消除，然后按动机组上的重复手掣，机组方可再进行运作。
3.4.10 对各运行参数，每班记录不少于两次。
3.5 停车
3.5.1总控民间的输出馈电开关分闸，脱开电网。
3.5.2 发电机空载运转10分钟后停车。
3.5.3停止机房的风机、冷却水泵等。
柴油发电机运行管理作业指导书
1.0 目的
为保证发电机正常运行。
2.0 适用范围
适用于服务处辖区内的发电机运行管理工作。
3.0 内容
3.1 每天定期巡查机房及机组设备。
3.2每月空载试运行两次，每次5分钟，并检查电池液位、接线端子、外围设备运行情况，填写试运行记录表。
3.3 油箱内燃油应至少储备180公斤，发现储备不足立即通知工程负责人订购。
3.4发电机置于手动状态，当市电全停，马上由工程人员手动投入。
3.5发电机带负荷运行时，每小时抄录运行数据一次。
3.6工程部每半月打扫发电机房卫生一次，清洁机组及外围设备表面的灰尘。
3.7保持机房内的通风和照明设施良好。
柴油发电机维修保养作业指导书
1.0目的: 为保证柴油发电机维修保养工作有效实施。
2.0 适用范围
适用于服务处辖区内的发电机维修保养工作
3.0 规定
3.1 发电机组及控制屏由运行工进行保养，并按运行情况提出大、中修建议。
3.2运行工按发电机保养作业指导书进行发电机维修保养，并将工作过程和更换零件数目作详细记录，填写《柴油发电机保养记录表》。
3.3 保养期内发生机组故障应即时通知维修公司，维修公司应负责24小时内排除故障；若在时限范围无法排除故障，应将实际情况报告上级，协调时间维修。
3.4 工作内容如下：
1）润滑系统：检查液面、漏油；更换机油、机油滤清器（运行200小时需更换）。
2）冷却系统：检查散热器、喉管及连接器；水位，皮带张力及水泵等。
3）进风口系统：检查空气过滤器、管位及连接器；更换空气过滤器。
4）燃油系统：检查燃油液位、限速器、油管及连接器、燃油泵。排液(燃油缸及油水分离器沉淀物或水)，更换柴油过滤器。
5）排气系统：检查排气阻塞、漏气；排放消声器积炭积水。
6）充电系统：检查电池充电器，电池电解液位、密度(每个月检查一次)，仪表，总开关，线管及指示灯。
7）发电机部分：检查进风口阻塞情况、接线端子、绝缘、振动及各部件是否正常。
8）自动控制装置：检查模拟供、停电，起动抽油机自动装置是否正常。
9）视实际情况更换机油、各种油隔及空气隔。
10）清洁机组，每月清洁冷却器外围。完成上列工作检查后，开动机组1 5分钟(或带负荷运行)。
12）发现问题，做出记录。
CO2气体灭火系统管理作业指导书
1.0 目的
CO2：气体灭火系统操作规范。
2.0适用范围
各服务处工程部。
3.0内容
3.1保持气瓶间内干净通风。
3.2气体灭火系统长期处于备用状态，严禁随意操作按钮，手动、自动转换须经工程负责人同意。
3.3 每日值班人员须巡查气瓶罐，并观察是否有气体泄漏，如发现气体不足须及时补充。
3.4注意相关系统的防火工作，以防止误报造成系统动作。
3.5严禁无关人员进入现场，控制箱上各动作开关须有明确标示，并采取保护措施。
3.6 值班人员作好巡查记录，指定岗位责任人。
给排水系统维修保养作业指导书
1.0 目的
确保给排水系统使用正常。
2.0 适用范围
各服务处工程部。
3.0 内容
3.2 工程负责人每年1 2年份负责制订和监督实施下年度的系统保养计划。
3.3维修及保养过程如要限压、停水，须提前通知会受影响用户。
3.4根据设备特点重点做好润滑、除尘工作。
3.5供水泵故障时马上停止故障泵，开启备用泵，以保证供水。
3.6污水泵故障时应马上采取措施，降低集水井水位。
3.7所有系统的维修保养工作结束后应填写《水泵房维修保养记录表》。
3.8给排水设备的故障应于5小时内修复，无法解决的应马上通知受影响用户，并报告上级领导，限期修复。
给排水系统应急处理作业指导书
1.0目的
确保紧急情况下给排水系统能及时恢复正常使用。
2.0 适用范围
各服务处工程部。
3.0内容
3.1给水系统
3.1.1水泵
1)发现或接报生活水泵故障，应停止故障水泵，开启备用水泵。
2)水泵变频故障应关闭变频器，由专人手动操控水泵，根据管网压力控制启停。
3)及时报告工程负责人安排维修。
3.1.2气压罐
1)发现或接报气压罐内气囊故障，不能有效控制水泵的启停，应立即关闭气压罐的进水阀。
2)由专人负责根据故障区管网压力手动启停水泵。
3)即刻报告工程负责人安排维修。
3.1.3垂直管网
1)发现或接报垂直管网漏水应立即关闭故障区水泵。
2)排空管网积水后，更换或修补破损管道。
3)如一时无法修复应报告工程负责人。
3.1.4水池出水管
1)发现或接报水池出水管漏水，应立即关闭水池出水阀和水泵。
3.1.5水池进水管
1)发现或接报水池进水管漏水，应立刻关闭水表房进水总阀和水池进水阀。
3.2 排水系统
3.2.1污水井
1)发现或接报污水井水位过高，应立即手动开启污水泵抽水。
2)污水泵故障则立刻用备用潜水泵将水抽至室外排污管道。
3)即刻报告工程负责人，由其安排维修水泵或控制电路，并于事后作维修报告。
3.2.2排污管道
1)排污管道漏水应立刻用合适材料绑紧裂口或更换管道。
2)关闭破裂管道上的用水设备。
3)调集沙包挡住电梯口和用户单元门口。
4)报告工程负责人，由其安排人员修补管道裂口或更换管道。
3.3通知用户。
3.3.1给排水系统发生故障后应马上由工程负责人预计修复时间。
3.3.2 4小时可修复的故障应马上由服务中心通过消防广播通知受影响的用户。
3.3.3需超过4小时修复的故障，服务处应书面通知受影响的用户。
给排水系统运行管理作业指导书
1.0目的
确保给排水系统运行正常。
2.0适用范围
各服务处工程部。
3.0内容
3.1保持水泵房通风换气，环境卫生清洁。
3.2每天检查水池的水位是否正常，水池盖、检查门必须锁好，无关人员不得借用钥匙。
3.3每天检查泵房供电是否正常，所有阀门应处于开启或关闭的正常状态。
3.4每天将转换开关转到“手动”位置，用手动试验主泵和备用泵运转是否正常，然后将转换开关转回“自动”位置。
3.5每天检测水位报警装置是否运行正常。
3.6定期检查水泵、电机的紧固螺丝有无松动、轴承润滑情况是否良好等。
3.7进行维修保养时，必须先切断电源，并挂上“有人工作，严禁合闸”的告示牌。
3.8发现有异常情况或自动失灵等，立即报告，并留在现场观察。
3.9每班对泵房进行检查后，认真填写巡查表。
停水事故应急作业指导书
1.0目的
当发生突发性停水事件时能及时采取有效措施保证供电正常。
2.0适用范围
适用于物业内突发性停水事故处理。
3.0内容
3.1 工程维修人员必须确保管辖范围内的水正常供应。
3.2正常的维修保养应尽量避免停水，必须停水时，应尽量避开水使用高峰期和休息日，且不宜超过半天。并通知业主服务中心和以书面公示方式向业主解释停水原因和恢复供水的大概时间等。
3.3接市政通知停水时，应立即通知业主服务中心写停水通知，注明原因，停水的时间, 恢复供水的大概时间等，并在小区公告栏上向业主公告。
3.4未接通知的停水时，应迅与相关部门联系，查询原因，将情况向领导汇报，并及时通知业主服务中心以书面公示方式向业主解释停水原因，恢复供水的大概时间等，以期做好相应准备。
3.5停水超过8小时，服务处要组织人员尽量采取补救措施，如给业主联系水源，给业主送水等，维修人员须全部参加。
3.6停水应由值班人员详细记录，记录停水原因，分清责任，若是内部原因，将事故处理结果报告公司领导。
纯净水系统运行管理作业指导书
1.0目的
确保纯净水系统运行正常。
2.0适用范围
有纯净水系统服务处。
3.0内容
3.1纯净水的操作规程
3.1.1动水泵前应检查水泵进出水闸阀是否打开。水池内是否还有足够存水。
3.1.2检查电压表，信号灯指示情况。
3.1.3手盘动水泵转轴，应灵活无阻滞。
3.1.4启动水泵，注意观察启动电流，运行3分钟至5分钟，听有无异常杂音，观察各管路是否有漏水现象等。
3.1.5查看压力表是否达到规定压力值。
3.1.6水泵运行中应观察各运行参数是否正常，触摸马达温度。
3.2 纯净水机房的日常巡查、维护内容
3.2.1检查各部的螺母、泵体与管路、截止阀、闸阀、轴承、地脚螺栓等机械部分连接是否松动及完好。
3.2.2水池水位的高低，浮球阀是否完好。
3.2.3起动开关柜内电气与仪表，接触器，开关是否完好，电流、电压、压力表是否正常。
3.2.4泵房内管路系统有无渗水现象。
3.2.5对于消防泵、喷淋泵等正常情况下不使用的设备每一个月启动1—2分钟试运转，并记录在运行记录本内。
3.3纯净水机房管理
3.3.1 保持水泵房及周围环境的干净整洁，有严格的防护措施。
3.3.2水泵房的维修保养工作尽量不影响业主生活，保持备用设备的良好工作状态，制定周密完善的供水措施，保证纯净水供应不停顿。
3.3.3 供水人员应具备一定的卫生知识和防范知识。
3.3.4 生产纯净水机械的运行应有运行记录，平时应有巡查记录和维保记录。
3.4附表:
1)《纯净水房运行记录表》
2)《纯净水机械故障处理记录表》
水泵操作作业指导书
1.0 目的
规范给排水设备操作。
2.0适用范围 ．
各服务处工程部。
3.0内容
3.1生活水泵操作规程
3.1.1检查控制柜电压表是否指示正常位置。
3.1.2检查水池水位是否正常。
3.1.3检查水池液压进水阀是否正常。
3.1.4检查水泵进出口阀门是否处于开合状态。
3.1.5仔细阅读交班记录。
3.1.6泵组选择开关每日轮换一次。
3.1.7将恒压泵开关打向自动(AuTO)位置，将主泵开关打向自动(AuT0)位置。
3.1.8观察电流是否正常，泵体是否有异声。
3.1.9待压力升至设定压力时，将其余备用泵开关打向自动(AuT0)位置。
3.1.10每次开启主泵时应排气。
3.1.11严禁乱动其他开关和按钮。
3.2 污水泵操作规程
3.2.1控制箱上转换开关拨到“手动”位置。
3.2.2按控制箱上“启动”钮，开启水泵排水。
3.2.3按控制箱上“停止”钮，水泵停止排水。
3.2.4水泵控制箱上转换开关拨到“自动”位置，水泵进入自动运行状态。
水池水箱管理作业指导书
1.0 目的
规范用水管理。
2.0适用范围
公司管辖项目的生活用水管理。
3.0生活用水管理
3.1生活用水由市政直供和2次加压两种形式供给。生活用水设管理责任人一名，该责任人应具备相应专业知识和卫生知识。
3.2水电工应每月对加压水泵及管道系统保养二次，当日值班员每4小时一次巡查并填写《设备房巡查签到表》，确保水源供应不停顿。市政停水或维修确需停水时须提前24小时以公告形式通知用户做好准备。
3.3整个系统应采取封闭式，以防受到污染，各水池清洗入口须加盖加锁，以确保安全，并防止非管理人员接近水源。各透气管口要采取倒口式并加网，整个系统外围应保持干净整洁，机房每星期清洁一次，水池外部每两星期一次。
3.4按照二次供水的有关规定，对各水池进行每年壹次定期清洗消毒，并由水质检测单位对水质采样化验并出具化验单，资料应齐全并由工程部负责人妥善保存。
3.5生活水系统与排水系统及污水系统隔离。
3.6每年对管道系统进行除锈刷漆一次，生活水系统管内的防锈除锈每年一次。
3.7二次供水由责任人定期巡查记录，每月底向上级汇报供水系统和水质状况。
4.0水池水箱管理
4.1水池水箱结构完整，加盖、加锁、出水口干净，并申办二次供水卫生合格证。
4.2由专业公司定期做水池水箱的清洁工作，并提供水质化验报告，经防疫站认可。
4.3 清洗水池水箱人员须持健康证等有关证件，并经防疫站认可。
4.4水池水箱的入口和溢流口要有防蚊虫、弃物进入池内的装置。
4.5水池水箱清洗时如需停水，应至少提前24小时通知受影响的用户。
4.6定期检查水池水箱的状况，防止溢漏、渗漏。
4.7开启水池水箱盖须工程部负责人同意。
污水井管理作业指导书
1.0 目的
规范污水井管理。
2.0 适用范围
各服务处工程部。
3.0内容
3.1污水井口盖板应盖好，污水泵放在自动位置。
3.2严禁向污水井内抛杂物、小便。
3.3工程部人员每天检查污水井及其设施一次，并将情况记录在当值日记上。
3.4发现污水井水位异常升高应马上追查原因并采取相应措施降低水位。
3.5污水井每年清洁二次，清除井底沉积物。
3.6 污水泵及控制箱每月检查和保养一次。
供配电运行作业指导书
1.0目的
确保供配电设施安全运行。
2.0 适用范围
物业区域内供配电安全操作
3.0 内容
3.1倒闸操作必须根据值班负责人命令，受令人复诵无误后执行。发布命令应准确、清晰使用正规操作术语和设备双重名称，即设备名称和编号。发令全过程和听令报告时都要做记录。
3.2停电拉闸操作必须按照开关→负荷侧刀闸→母线侧刀闸顺序依次操作，送电合闸的顺序与此相反。如变压器需要停电时，应先停低压，后停高压；送电时先送高压，后送低压。严防带负荷拉合隔离开关(刀闸)。为防止误操作，高压电气设备都应加装防止误操作的闭锁装置。
3.3倒闸操作由操作人填写操作票，每张操作票只能填写一个操作任务。下列项目应填入操作票内：
3.3.1应拉合的开关和刀闸。
3.3.2检查开关和刀闸的位置。
3.3.3检查接地线是否拆除。
3.3.4检查负荷分配。
3.3.5装拆地线。
3.3.6安装或拆除控制回路、电压互感器回路的保险器。
3.3.7切换保护回路和检验是否确无电压等。
3.4操作票应用钢笔或圆珠笔填写，票面应清楚整洁，不得任意涂改。操作人和监护人应根据模拟图板或接线图核对所填写的操作项目分别签名，然后经值班负责人审核签名。
3.5 操作前应核对设备名称、编号和位置，操作中应认真执行监护复诵制。按操作顺序操作，每操作完一项，做一个记号“√”，全部操作完毕后复查。
3.6 倒闸操作应由两人执行，其中对设备较为熟悉者为监护。
3.7 操作中发生疑问时，不准擅自更改操作票，不准随意解除闭锁装置，应立即向值班负责人或上级报告，查清楚后方可再操作。
3.8电气设备停电后，即使是事故停电，在未拉开有关刀闸和做好安全措施以前，不得触及设备或进入遮拦，以防突然来电。
3.9下列各项工作可以不用操作票：
3.9.1事故处理。
3.9.2 拉合开关的单一操作。
3.9.3拉开接地刀闸或拆除配电房仅有的一组接地线。
3.10操作票应先编号，按照编号顺序使用。作废的操作票应注明“作废”字样，已操作的要注明(或盖章)“已执行”字样。上述操作票保存3个月。
3.11双回路供电供电方式为一主一备，两路电源的进线柜即受电柜设电气联锁。当主供电，只有在主电源的受电开关分闸后，备用电源的受电开关方可合闸，并在主供开关上悬挂。严禁合闸”警示牌，同时在一次结线图板上正确反映供电运用方式。
3.12电源转换
3.12.1停电应按先停低压后停高压，送电应按空载先高压后低压原则执行。当主供电源停电投入备用电源前，应首先将主供电源退出运行状态，挂上“严禁合闸”的警示牌，然后把备用电源受电开关合闸受电。
3.12.2避免变压器并列运行，当两路电源的某一路停电，需另一路电源实行全供时，应首先将停电回路电源退出运行状态，挂上“严禁合闸”的警示牌；然后将联络柜进入运行状态，并合闸供电。电源转换的操作，应在3分钟内完成。完成后，应在一次结线图板上正确反映供电运行方式。
3.13发电机供电’
3.13.1 为防止发电机向变压器倒送电，发电机输出线路的受电开关与市电的受电开关设有电气联锁。只有在市电的受电开关完全分闸后，发电机的受电开关方能合闸。当发电机供电时，市电主、备供受电开关应退出运行状态，并分别悬挂“严禁合闸”的警示片牌。
3.13.2市电恢复供电，只有在发电机输出线路的受电开关分闸后，市电的受电开关方能合闸。此时，停止发电机后应先将发电机受电开关退出运行状态，悬挂“严禁合闸，的警示牌；然后将市电主、备供受电开关放至准备运行状态，并将其中一路电源的受电开关合闸送电。
停电事故应急作业指导书
1.0目的
当发生突发性停电事件时能及时采取有效措施保证供电正常。
2.0适用范围
适用于物业内突发性停电事故处理。
3.0内容
3.1值班人员或第一时间发现停电应立即用对讲机或其它方式通知其它工程部人员和前台及监控中心，工程部全体人员有义务在得知停电后立即赶往配电房。
3.2当日值班人员应迅速判断停电原因(市政停电或机房故障停电)，检查应急发电机各运行参数是否正常，各油水位等是否正常，并启动应急发电机。
3.3值班人员以外的其他维修人员应首先启动电梯应急救人程序放出被困人员，然后协助值班人员检查配电房情况。
3.4工程部负责人接到停电通知后，应立即赶往现场，检查停电和发电情况。判明停电原因，了解电梯是否困人，通知监控中心向业主广播停电情况。如果是市政停电，致电供电部门了解停电原因和恢复供电时间，如果是配电房内故障停电，应立即组织人员抢修，同时将大体情况向服务处经理。
3.5外线故障
3.5.1设计要求：主停电，备供自动投入。当外线故障导致主供电源停电时，值班员工要检查真空开关的指示牌是否分闸，再检查电压和指示灯，当明确失压断电后，将主供电源进线柜真空开关退出，挂“有人工作，禁止合闸”指示牌。
3.5.2备用电源处于非自动位置，故主供电源断电时不能自动合闸，检查备供电源进线柜的电表和指示灯，真空开关应处于准备合闸位置，合上备供电源进线柜开关。
3.5.3检查变压器出线柜是否正常。
3.5.4检查低压受电柜，并合上低压总开关。
3.5.5向供电局调度室报告并了解外线故障情况。
3.6内部故障一当高压柜真空开关、高压电缆或变压器出现故障时(短路或接地)，非误操作引起，除该高压柜停电，甚至会引起主供电源或备用电源的受电柜停电，此时值班人员应遵守下列程序：
3.6.1将故障柜的真空开关退出(若引起火警，1人用手提式灭火器灭火，1人向消防中心报告。)
3.6.2 将故障柜的低压总开关退出，挂“有人工作，禁止合闸”，指示牌。
3.6.3将低压母联合闸，保证区域设施用电。
3.6.4向工程部负责人报告故障经过和处理情况。
3.6.5工程部召开事故分析会，邀请供电局、厂商及有关方面参加，分析事故发生原因和处理措施，并书面总结报告有关部门。
3.7做好记录，及时向上级领导报告。
3.8市电失压，发电机如不能正常自动启动，则用手动启动。
3.9通知用户。
监控系统运行管理作业指导书
1.0目的
规范监视系统运行管理。
2.0适用范围
各服务处工程部。
3.0内容
3.1保证系统不间断电源的开启。
3.2系统的不间断电源严禁使用监视设备以外的负载。
3.3楼层摄像头的电源插座严禁使用其他负载。
3.4未经工程负责人的同意，严禁修改系统参数。
3.5系统参数修改后应记录在当值日志上，并即时通知当值监控员。
3.6每天巡查系统运行情况一次，发现异常立即处理，并记录在当值日志上。
3.7系统有关的参数修改和重大维修都应记录在保养表格上。
3.8摄像头和红外报警器故障应于3小时内修复；矩阵开关故障应于8小时内修复，监视器和线路故障应于2个工作日内修复。有关的维修情况应记录在当值日志上。
3.9 保持监控室内干净、整洁,室内不得堆放杂物。
3.10所有设备应每周清洁，做到干净、无灰尘、油渍、蛛网等。
3.11确保设备运行良好，保持适当环境温度。
3.12无关人员严禁入内。
3.13非维修人员不得拆开设备设施。
3.14监控系统每月保养一次，并填写《月智能化保养记录表》
消防系统设备设施操作及保养作业指导书
1.0适用范围
适用于公司范围的消防系统设备设施。包括：消防供电系统、供水系统、报警通讯系统、防排烟系统、灭火系统、疏散系统、通讯系统等。
2.0消防供电系统
2.1消防供电系统包括：双电源互投柜、发电机组等。
2.2双电源互投柜一般应当处于“自动”位置并能投入使用，柴油发电机应当能手动；自动开启，发电机油量应当充足。详见“发电机组运行、保养作业指导书”和“低压配电系统运行及保养作业指导书”中相关内容。
3.0供水灭火系统
3.1消防供水系统包括：消防泵(栓)系统、喷淋系统(喷头、器、水泵、湿式报警阀、喷淋接合器)、稳压泵等。
3.3.1消防泵、喷淋泵、稳压泵应当在“自动”状态能正常启动，详见“给排水系统运行及保养作业指导书”中相关内容。管道、信号阀、水流指示消防阀门、管道应完好。
3.3.2每月应当对喷淋系统：喷头、管道、信号阀、水流指示器、水泵、湿式报警阀、喷淋接合器等进行检查保养。使水流指示器、水力警铃动作正确；管道上压力表、水流指示器紧固良好，指针灵活；阀门、各连接点、管道无渗漏水；管道上全部阀门开闭灵活，并加润滑油；水压自动控制系统按正确的压力值启停泵来保持喷淋系统的压力等；以确保喷头的温度在65—71℃时及时启动喷淋系统。
3.3.3每月应当对消防泵(栓)系统进行规范检查和保养：消防栓玻璃破碎按钮进行模拟试验(消防泵控制柜应处于试验位)、消防小锤应完好、消防水带应保持干燥(潮湿应晾晒)、消防阀无渗漏水、消防枪头应完好、消防栓箱应完好等。
4.0报警系统
4.1消防报警系统包括：消防监控中心联动控制柜、烟感探测器、温感探测器、手动报警按钮等。
4.1.1消防监控中心联动控制柜的运行
1)消防监控中心联动控制柜在任何时候都应当处于自动状态，而非手动状态。
2)消防监控中心联动控制柜等所有控制柜应当每个白班打扫一次卫生，室内应当安装防鼠网和防鼠板，不准留有任何食物。
4.1.2 烟(温)感探测器
1)每月应当按l 0％比例进行喷烟验证，验证前应做好相关的准备工作，应当对相关的客户进行必要的书面通知，烟(温)感器每次检查范围不得覆盖上一次检查范围，一年检查覆盖率必须达到100％：
2)测试时应当检查探测器与底座接触应良好、探头倾斜不大于45度；逐个检查楼层井道内的分线箱(巡检箱)，看箱门有无关闭及箱体外观是否良好，箱外线路有无缺损，有无故障隐患。
4.1.3手动报警按钮
每月应当按1 0％比例进行模拟报警试验，测试报警功能是否正常，验证前应做好相关的准备工作，应当对相关的客户进行必要的书面通知，手动报警按钮每次检查范围不得覆盖上一次检查范围，一年检查覆盖率必须达到1 00％；同时检查手动报警按钮安装是否牢固、有无破损及丢失。
5.0 防排烟系统
5.1消防排烟系统包括：正压风机、排烟风机等。
5.1.1正压风机、排烟风机应当处于“自动”状态，运行时送、排烟压力应充足，各楼层防火门均在关闭状态，送风、排烟管道无堵塞等。
5.1.2每季度应当检查正压风机、排烟风机的电机绝缘应大于0．5兆欧(5 OOV绝缘摇表测)，线头压接和继电器接触应良好，电机接地线牢固；风机叶轮转动灵活无卡阻，及时检查(替换)轴承润滑油；风口外观良好，无脱落，无机械损伤。
6.0灭火系统
6.1灭火系统包括：气体自动灭火控制系统、防火卷帘门系统、灭火器材、防火门等。
6.2气体自动灭火控制系统
6.2.1气体自动灭火控制系统为月保养。清扫管道及气罐的灰尘；对文字标识脱落的要重新修复。
6.2.2每月应当根据贮存容器的压力指标检查贮存压力，贮存压力应当符合规定，正常值应当在规定的±1 0％之内。应当检查系统是否有机械损伤和失灵情况，所有的铅封和保险带都应完好无损；有无漏气现象产生的环境污染。
6.2.3每月应当检查喷嘴在封闭空间中位置有否改动，确保喷嘴喷射无任何故障，所有的出口，确保畅通。
6.2.4灭火控制器控制面板的电路显示应当正常，卸下电动启动装置，触发两路探测器，看控制器的响应程度是否正常，气笛是否发声，延迟时间是否符合要求，电动启动装置是否会有动作的声音。
6.2.5定期应当拆下储气罐上同型号压力表送检，以校准表为基准表，储气罐为压力发生器，核对同型号表。详见“测量仪器管理作业指导书”。
6.3 防火卷帘门系统
6.3.1防火卷帘门系统为月保养。
6.3.2手动检查：查看门轨、门扇有无变形、卡阻现象；操作按钮箱是否良好并应当上锁；电气控制箱指示讯号是否正常，箱体有否受损；开启按钮箱门，按下上行(或下行)按钮，防火卷帘门应上升或下降；在按钮操作上升(或下降)过程中，操作人员严禁离开现场，操作的同时，要密切注意帘门上升(或下降)到一定位置后是否能自动停车，如果防火卷帘门上升即将出导轨(或下降已到地面)仍不停，必须调整限位开关。
6.3.3自动检查：双探头(门两侧分装)或单探头(门一侧安装)任一烟感或温感动作时，应当能自动启动装置，装置将发出报警声，同时自动启动防火卷帘门电控系统两次下滑关闭防火卷帘门，防火卷帘门下滑至离地面1．8米左右应暂时停止，延时九或十秒左右，再自动启动将防火卷帘门全部关闭； 二次下滑关闭后，待烟感(或温感)信号消除(或复位按钮复位)方可重新开启防火卷帘门。二次下滑关闭防火卷帘门到位后应有信号反馈到消防控制中心显示。
6.3.4检查电机绝缘电阻应当大于O．5兆欧(500V绝缘摇表测)，接地线应当紧固，接触器触点接触应正常。
6.4 灭火器材
6.4.1灭火器材为月保养。正常情况下，灭火器使用有效期三年。
6.4.2每月应当进行灭火器巡查，检查灭火器钢瓶是否变形锈蚀；标示是否完好、破损；检查出厂日期、充装日期是否过期；喷嘴和钢瓶连接处是否牢靠；保险销和铅封是否完好；压力表指针是否在绿色压力区；喷嘴及喷射软管是否破损、堵塞。如有以上问题立即修理或更换。
6.4.3存放地点应干燥通风，切忌日光暴晒和强热辐射。存放环境温度应在10至45度之间。检查灭火剂干粉，若有结块现象，则应更换新干粉。使用后，重新装干粉灭火剂及充装CO2气体必须由专业公司工作人员操作。
6.5 防火门
6.5.1防火门通常安装在防火墙、前室、走道、楼梯间。防火门保养周期为月保养。
6.5.2应当检查防火门的门扇、闭门器是否完好；闭合后是否能隔火、隔烟；常开防火门能否自动关闭，带闭门器的防火门是否按顺序关闭；防火门前是否堆放物品。
7.0 疏散系统
7.1 每月应当检查疏散标志是否齐全完好；疏散楼梯、通道是否畅通，有无占用现象；消防电梯是否完好；应急照明系统是否完好；楼层照明是否完好。
7.2 每月应当检查疏散指示灯市电和蓄电池备用电源均应正常；每月每只灯的备用电池应亮灯半小时，使电池放电后再充电，延长电池寿命。
8.0通讯系统
8.1每月应当检查各楼层，机房，电梯报警电话能否正常通话。
8.2每月应当检查楼层通讯对讲系统能否正常通话。
8.3每月应当进行选层广播一次。
9.0发生火灾时灭火系统的运行要求
9.1在确认火灾发生时：消防中心值班员必须启动控制屏上的电梯迫降开关，使载客电梯迅速直达(迫降)一楼而不作运行；启动煤气总阀控制开关，使总阀关闭停止供气；启动相应地区的消防报警警铃。不能在消防中心控制屏上启动的，应当在第一时间内通知维保单位到现场进行操作。
9.2当地下车库火情加重时，必须观察自动喷洒系统是否能加压喷洒；如果不能自动加压喷洒应采取必要的手动操作；同时还应观察烟雾是否太浓，检查排烟风机是否起动，正压风机是否动作，若不能起动应根据情况采取手动开启。
9.3当火灾是因电线短路着火时，必须立即切断最近的电源，当火灾是属于配电室、发电机室等设备房发生电气火灾时，必须先确认现场是否有人，若有人在时必须马上撤离现场后再操作自动灭火系统开关，使自动灭火系统气体释放进行可靠灭火，以防止人员中毒。
9.4当采用消火栓灭火时，必须检查高、低区消火栓控制柜是否起动，若不能自动起动必须采用手动启动加压泵。
9.5消防监控中心联动控制柜与设备都是相互联系的，在操作时还应当根据实际情况灵活应用，视不同情况下有顺序地操作。
弱电系统维修保养作业指导书
1.0目的
确保弱电系统运行正常。
2.0 适用范围
各服务处工程部。
3.0 内容
3.1 弱电系统设备由弱电组负责维修保养。
3.2系统的权限设置由专管员责任人负责，日常维护和使用由专业维修人员承担。系统管理、操作人员必须严密保守自己的“操作权限密码”，严禁越权对系统进行配置和操作。
3.3 工程部负责人每年12月制订下一年度的保养计划并负责实施。
3.4设备使用、检测、维修应根据设备技术规程与技术标准操作执行，任何个人未经责任人的允许不得擅自拆卸设备和更改系统设置。
3.5工作过程注意做好防静电措施。
3.6对于有一主一备的设备不可同时退出主、备设备保养，一般是先主后备。
3.7对红外线、激光、微波等发射装置不能用湿式清洁剂清洁，应用吸尘器或小气泵进行.
3.8根据系统特点重点做好清洁和紧固接线端口的工作。
3.9维修安全操作.
3.9.1确保人身安全：维修时如需带电作业（电压高于36V时），应做好相应的绝缘措施；
3.9.2确保维修设施的安全：测量某焊点电压时切忌与相邻焊点相碰；维修设施印刷线路板底面切忌与金属物件相碰，最好用绝缘板托起；注意合理放置维修工具以免引起意外。
3.9.3 必须正确判断故障部位、故障元器件，切忌乱换乱拆、胡乱调整。
3 .10基本维修方法
3 .10.1有无虚焊、松脱、烧焦的元器件；
3 .10.2有无异常的声音；
3 .10.3观察图象效果。
3 .10.4 短路电阻测量法；
3 .10.5电流测量判断法；
3 .10.6电压测量判断法。
设备房安全防火管理作业指导书
1.0 目的：
确保设备房防火安全。
2.0 适用范围：
本规定适用于公司各类机电设备房。
3.0管理规定：
3.1各岗位人员必须严守岗位责任，发生事故或发现可疑情况应迅速处理上报，并负责保持好现场。
3.2未经工程部负责人批准，外来人员(包括参观学习、探亲访友、施工等)禁止进入配电房、发电机房、电梯机房、锅炉房、空调机房、风机房、水泵房、油库等。经批准进入人员必须办好登记手续，由值班人员负责执行。
3.3各岗位值班人员除负责设备安全运行外，必须对所属机房进行安全检查，各级管理人员必须定期对所属范围进行安全检查，如发现有不安全因素，及时进行整改。
3.4机房钥匙不得随意配置，各机房、班组工作场地无人时，门窗必须锁好，各水池盖由当值人员负责检查锁好，无关人员不得借用钥匙。
3.5各班组工具、材料要有专人管理，携带工具、材料外出，必须经部门负责人同意按规定办理出门手续，并做好登记。
3.6 任何人员禁止在设备房吸烟。
3.7维修工作中需使用易燃材料时，应特别小心，各班组存放易燃油料不得超过1kg。
3.8需要动火作业时，要办妥动火证后方能施工，施工前要排除易燃物品，施工后认真检查，确保无火种时方能离开。发现火警应及时报告，并尽力配合消防队员一齐扑灭火灾，一旦大楼发生火灾，工程部的首要任务是保证供水、供电，保证消防水泵、送风、排烟风机正常运行。
设备房管理作业指导书
1.0目的
对设备房进行规范管理。
2.0适用范围
物业区域内设备房管理。
3.0内容
3.1保持设备房干净、整洁、通风、无杂物，专用工具及备件摆放整齐，并有清洁记录。
3.2进入设备房严禁抽烟。
3.3设备房设立专门责任人。
3.4进入设备房操作人员须经专业培训，并有上岗证，严禁无关人员进入设备房。
3.5保持设备房内照明充足正常，备用电源及灯具满足要求，并经常保持设备房地面及设备外表清洁无尘，室内温度控制在4 0℃以下，墙壁配挂温度计。
3.6保持设备房消防设施的完好齐备，保证应急灯在停电状态下能正常使用。
3.7配电房及水泵房应挂系统图。
3.8设备房内应有相应的保护措施和相关警示说明或标志，应配备安全保护用具。
3.9设备房内禁止乱拉乱接线路，严禁超载供电。
3.10配电设备的停送电由值班电工操作，非值班电工禁止操作。倒闸操作，必须执行操作票制度、监护制度，高压环进、环出柜严禁操作。操作及检修时必须按规定使用电工绝缘工具、绝缘鞋、绝缘手套等。高低压柜开关状态须作好警示、标识。
3.11建立运行记录，每天巡查、每月细查一次，半年大检修一次，查出问题及时处理，并做好记录，解决不了的问题书面报告主管部门领导。
3.12设备房之操作须严格按操作规程进行。
停车场道闸系统管理作业指导书
1.0目的
规范道闸系统的日常维护与保养，保证道闸操作灵活可靠，外观良好。
2.0 适应范围
适用于服务处停车场道闸系统运行的维护保养。
3.0 职责
设备维修人员负责停车场道闸系统的月度检查维护保养，并将情况记录在《月份智能化维护记录表》.
3.1工程负责人负责组织、参与、指导停车场道闸系统的维护保养，同时负责对外联络及工作的实施。零部件更换情况记录在《设备维修记录表》上，涉及设备参数变更的记录在《设备台帐》上。服务处经理负责上述工作的监督执行。
3.2 内容
系统功能说明：手动按钮可作“升闸”、“降闸”及“停止”操作。系统配备车辆传感器，即具有“车过自动落闸”、“防砸车”功能。收费系统微机可以与道闸进行串行通
序号
保养内容
保养方法
说明
1
闸杆
若闸杆不水平或不垂直，需调道闸杆限位置；如闸杆有弯曲变形应予纠正，反光膜有破损的地方进行修复
2
平衡调节
在断电确保安全的情况下，手工转动减速机输入轴皮带轮，判断升杆与降杆的力度，若有明显差别，可通过调节平衡臂上的链条挂接的位置来增加或减小弹簧的拉力，从而达到平衡。
平衡弹簧的拉力与闸杆的长度有关
3
皮带调节
如果传动皮带太松而打滑，可松开电机座与箱体之间的固定螺丝，将电机向下移动。
皮带要保持松驰状态，不可绷紧。
4
控制电路
PCB 控制板在确保供电的情况下， PCB 板上 RUN （运行），指示灯应点亮，操作 PCB 板上的 “ 升 ” 、 “ 降 ”“ 停 ” 接钮， “UP （升） ” 、 “DOWN （降） ”“STOP （停） ” 灯应点亮，电闸应作相应动作，若不动作，则需检修。
5
运转电容
PCB 控制板正常的情况下，道闸动作时，电机接线端子上有 220V 交流输出，电机发出嗡嗡电流声但不转动或转动无力，即使在无皮带空载的情况下亦如此，此可能为运转电容失效需更换。
6
保险丝
PVB 上保险丝为 220V2A ，熔断后应更换同规格的保险丝。
7
加油
拆开控制箱顶盖打开箱门，补充齿轮箱内机油，对各传动部件加油润滑。
8
其他
1) 打开齿轮箱盖，检查齿轮磨损情况及限位升关动作的可靠性。
2) 全面坚固各电线接头，全面清洁控制箱和挡车杆的灰 尘。
3) 检查控制箱箱门，箱盖密封是否良好。
客户报修服务管理作业指导书
1.0目的
规范住户报修服务规程，增加客户维修满意率，完善内部维修管理。
2.0适用范围
适用各服务处客户报修处理工作。
3.0 内容
3.1 工程维修人员从前台接《维修单》或按口头通知接获维修内容。
3.2由前台或工程人员预约大致上门维修服务时间，非特殊情况不得超过预约时间8分钟，特殊情况须与客户沟通并取得同意。
3.3工程部负责人根据报修内容，安排维修人员的工作。维修人员的安排应以本项专长和上门快捷为原则。
3.4维修人员到达现场后，对报修项目进行确认，并向客户告之收费标准，客户同意后才能开始维修。
3.5上门维修整个过程应注意文明礼貌，保持现场清洁卫生，移动室内设施须经业主同意，损坏东西要致歉并照价赔偿。
3.6维修工作完成后，维修人员应清整工作现场，检查试用。按《维修项目收费标准》，在维修单上注明各项费用金额，并请客户签名认可。
3.7 维修人员在《维修单》中维修情况栏内注明情况，并签上维修人名字，将第一联交客户中心，第二联交回工程部负责人存档。
3.8月底对维修内容进行统计，填写《工程部有偿服务登记表》，客服人员对维修内容进行抽查回访，统计零修及时率与合格率。
3.9工程部报修处理流程图(附后)。
工程部报修处理流程图（略）
公共维修作业指导书
1.0目的
规范公共维修程序，确保公共设施良好。
2.0适用范围
各服务处工程部公共维修。
3.0内容
3.1公共维修由前台统一派单或口头通知，口头通知维修服务在维修完毕后须补单确认。
3.2工程部负责人根据维修内容派人派工，并对维修内容进行规划设计，并作出人工、材料、工期等的预算报服务处负责人审批，日常小修可直接由维修人员在仓库领材料修理。
3.3维修人员做好维修前的准备工作，(如工具、材料、安全防范措施等)，做好现场清理工作。
3.7一周内复查。
零星工程申报与施工管理作业指导书
1.0 目的
规范零星工程申报与施工管理。
2.0适用范围
公司所辖范围内零星工程。
3.0 内容
3.1本物业服务处所辖范围内零星工程须尽量做到自检自修，在人力或技术方面确有困难时可申请对外委托施工。
3.2零星工程对外委托施工，须由维修责任人申请，填写《机电设备维修报批表》，由工程部负责人组织相关人员现场考查，报服务处经理、片区领导审批。超过相应权限范围，需报总经理审批，经同意后方可施工。《机电设备维修报批表》报公司技术部备案存档。
3.3所有外委零星工程申报同时须做好材料预算，工期预计、所需人工费用及施工开日期等。
3.4对外委施工单位或个人须考察其技术力量和人员素质以保证工程质量和工期。
3.5施工前工程部负责人须组织维修责任人及施工方拟定详细施工方案，施工方人员须按所拟定方案进行，施工时对施工地点是否有水、电、气等经过应作详细了解，如有须作明显警示牌，施工完毕后恢复原有水、电、气等标志。
3.6施工前须对施工人员进行安全防范教育，做到文明施工，如施工中有对行人或车等造成安全隐患时，须作相应警示或防护。
3.7施工期间维修责任人应对施工全过程跟踪，工程部负责人应定时巡查，对施工所材料须严格发放和保管，杜绝材料损失。
3.8施工完毕后由施工方申请，由工程部负责人组织相关人员验收，填写相关验收报告提交负责人审批。
公共物品(工具)管理作业指导书
1.0 目的：
规范公共物品(工具)管理工作，确保工具完整及各项性能完好。
2.0适用范围
各服务处工程部的工具管理
3.0内容：
公共物品是我们正常工作所必备的，保持公共物品的齐备和正常使用，能提高我们的工作效率，爱护公物是我们每个员工必须具备的品德，为促进公共物品的管理，特制定如下制度。
3.1 公共物品包括部门公用工具，公用设备、公用劳保用品。
3.2公用工具工程部共同使用，由维修班长统一保管，工程部应建立《公用工具登记表》，领用时在《物品借用登记表》上签名领用。
3.3公用工具不得随意外借，确有需要时须经工程负责人同意。
3.4工具使用时，注意保管爱护不得乱丢乱扔，不得随意损坏。
3.5个人随身配备工具个人保管，领用时须在《个人工具登记表》登记签名后方可领用，如属个人责任丢失或损坏须自行负责赔偿。
3.6属个人使用的劳保性用品，离职前须上交。
3.7个人配备的工具因工作调迁、离职时，由维修班长和仓管员共同进行盘点，如有丢失或损坏，必须照价赔偿。
工程废旧物料回收作业指导书
1.0目的
加强工程物料的管理，有效控制成本。
2.0适用范围
工程部维修过程中所回收废弃物料。
3.0内容
3.1工程人员因工作需要领用工程物料的须由工程人员到仓管处办理领用手续。
3.2工程物料用于客户室内维修的，须在维修单上详细列明客户名称、物料名称、数量、应收费用及客户签名确认；用于公共区域的，须详细列明维修地点、物料名称及数量。维修更换后两日内向报修部门或人员反馈维修结果，由报修人员签认。
3.3以下物料必须回收(只限公共维修)，并于每季底在工程部负责人或服务处经理参与下进行集中处理。
3.3.1灯具类：灯泡、节能灯、灯盘、灯壳等。
3.3.2电气类：电线、各种开关、插座、镇流器、启辉器、交流接触器、中间继电器、时间继电器、热继电器、指示灯、各种按钮、电表等。
3.3.3金属类：门锁、抽屉锁、信箱锁、闭门器、水龙头、金属软管、水表、接线端子、阀门等。
3.4物料回收实行“以旧换新”的原则，即工程维修人员将回收的废旧物料统一交回仓管员，回收物料与领用物料不相一致的，由领用人承担短缺物料的费用。
水电管理作业指导书
1.0目的
加强对水电管理，堵住漏洞。
2.0适用范围
各服务处工程部
3.0 内容
3.1所有工程部人员都有责任和义务对本服务处所管水电进行认真管理。
3.2所有员工必须以身作则，凡与人串通偷水偷电者，一经查出将作严肃处理。
3.3 确保水电设备、设施正常运行，水电正常安全供给。
3.4随时巡查发现漏水、漏电现象应随时维修，所有公共用水、用电须装表并有完整记录资料，节约用水、用电。
3.5定期检查各用户水电使用情况，防止偷水偷电现象发生。
3.6按时抄送水电表，并力求抄表正确、准时，每月将水电使用情况汇总报公司领导。
3.7 严禁私拉乱接、更改水电线路。水电表的安装要经服务处经理同意方可。
3.8随时向各水电用户讲解水电使用要求方法、注意事项，对出现的问题多做解释。抄表人员施行轮换制，最少2人抄表，轮流抄表。
工程档案管理作业指导书
1.0目的
规范工程档案管理，防止工程档案遗失、破损。
2.0 适用范围
适用于工程档案保管。
3.0 内容
3.1 工程档案管理制度
3.1.1所有的工程设备档案由工程部负责人管理，工程档案管理人员应严守公司档案管理制度和保密制度。
3.1.2各类档案应根据所辖物业区域实际情况按系统分类：强电、弱电、空调、机管、电梯等，统一存放档案盒并贴上标签。
3.1.3 编制档案目录，内容应与档案盒外标签一致。
3.1.4外单位交来图纸由行政部门统一签收，并将有关图纸交工程部负责人核对，如图纸无误则后按系统归档。
3.1.5档案及图纸是工程部维修的重要依据，应妥善保管，如发现用途不明的资料应交工程部负责人审阅确定用途。需销毁的资料应由工程部负责人鉴定后决定。
3.1.6借阅档案须经工程部负责人批准、登记并指定归还日期。
3.2 维修档案管理制度
3.2.1维修档案属工程档案的一部分，应统一管理。
3.2.2设备维修档案按强电、弱电、机管、空调、电梯、用户单元内设施等分类。用户单元维修档案用标签按不同档案分开，其他档案按类别存放，在相应的档案盒上贴上标签。
3.2.3维修档案作为评估管辖区域设备运行情况和用户室内设备状况的根据，应妥善保存。保存期限一般为三年，重大维修项目保存期最少为五年，过期档案由工程部负责人鉴定后销毁。
中央空调主机维护作业指导书
1.0 适用范围
各服务处空调主机维护
2.0中央空调主机维护．
2.1启动机组，观察电流表指针移动情况，对比电流表数据与实际是否相同，电流表指针摆度应在额定范围内，观察动作情况；
2.2检查机组是否有不正常的噪音现象；
2.3 检视润滑油及冷媒是否泄漏；
2.4 检查电气控制系统；
2.5 检查冷却系统，调整冷却、冷冻水的水流量压力差，使其符合要求：
2.6检查清理机组配电柜继电器触头及接端子，清扫灰尘：
2.7润滑油系统
2.7.1如有需要，分析油质；
2.7.2调节润滑油位，加入润滑油，使其在油窗视1：1内可见三分之二位置：
2.7.3检查管路，润滑油如有泄露，对缝接处进行紧固，如有开口和破裂，对其进行焊接；
2.7.4油温：温度应在49℃一6 0℃范围内：
2.7.5油压：油压在124--205Kpa范围内为正常；
2.8冷媒和冷冻油
2.8.1开机运行分离冷媒中冷冻油。对缺少冷媒的机组补充冷媒：
2.8.2利用抽排装置，将冷媒抽至冷凝器储存；
2.8.3待机内压力降至5磅时，排除机内冷冻油：
2.8.4关闭截止阀，拆卸清理更换冷媒过滤器；
2.9 拆卸清理更换油过滤芯；
2.10拆卸清理更换冷却马达电机冷媒过滤器；
2.11检查任何脱落或过热现象，收紧松动螺栓：
2.12检查压缩机马达绝缘情况：
2.13对机组加入氮气进行查漏，抽真空除湿：
2.14加入新冷冻机油送电对油加热；
2.15观察机组运行情况，检测各个温度传感器的安全参数；
3.0 外观维护
3.1对外围管线路进行紧固：
3.2 表面清洁，用棉丝清理外表的灰尘和油污：
3.3对外围连接管道保温进行检查，修复损坏部位。
【往期文章】
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工程服务管理物业指引表
一、物业基本情况
坐落位置
建设相关方
建设单位：
监理单位：
设计单位：
竣工时间
入住时间
占地面积（m 2 ）
地下室面积（m 2 ）
总建筑面积（m 2 ）
住宅面积（m 2 ）
绿化面积（m 2 ）
电梯数量（部）
物业分布
共 栋
栋 层 m 2 栋 层 m 2 栋 层 m 2
二、主要共用设施设备清单
项目
设备名称
数量
型号规格
安装位置
备注
共用
设备
高压开关柜
变压器
低压配电柜
柴油发动机
中央空调主机
中央空调冷冻泵
中央空调冷却泵
中央空调冷却塔
火灾报警控制器
消防联动控制柜
气体自动灭火系统
正压风机
排烟风机
烟感探测器感
温感探测器感
应急照明
手动报警按钮
安全出口标识牌
消火栓泵
消防喷淋泵
生活水泵
排污泵
高杆灯
车库灯
楼道灯
通道灯
车场管理系统
道闸
控制器
地感处理器
刷卡控制机
电脑
门禁对讲系统
门口机
层间平台
电源箱
闭路监控系统
硬盘录像机
显示器
监示器
矩阵主机
控制键盘
摄像头
周界报警系统
感应电缆
红外对射探测器
地址码
背景音乐系统
功放
区域播放器
碟机
音箱
电梯
公用
设施
避雷系统
健身设施、儿童游乐设施、道路、广场等公共设施
化粪池
水池（箱）
垃圾站
三、工程服务供方
供方名称
分包内容
联系人
联系电话
工程部例行维修工作指引
周期
工作内容
工作要求
日
1 、前台接单，完成日常维修工作，下班前，将所有完成及未完的派工单返回前台核对。
2 、对责任区域内的公共设施设备进行巡查，对存在异常的设备进行维修。
一般性维修由维修人员直接修复，并记录；特殊性故障需填报《工程维修申报表》，经审核批准后实施。
3 、对配电房、水泵房、监控机房、电梯机房进行巡查，并作好记录。
电梯机房巡查频次按照兴隆物政字（ 2011 ） 90 号文《关于规范电梯巡查管理的通知》
4 、记录当天维修值班情况，清点移交的工 / 器具，填写《交接班记录》。
5 、抄取二次加压总水表数据，分析对比。
月
1 、配电房保养 2 次。
检测接地、清扫、检修、紧固、更换故障件
2 、水泵房保养 2 次。
润滑、紧固、电机绝缘遥测、除垢刷油
3 、对路灯线路检修排查 1 次。
清扫、检修、定时器测试
4 、对单元门门禁系统保养 2 次。
润滑、调校、数据备份
5 、对监控系统保养 1 次。
润滑、调节、数据备份、电压测量
6 、道闸系统保养 1 次。
调校、清扫、紧固、数据备份
月
7 、周界系统保养、修剪 1 次。
调校、清扫、紧固
8 、井盖检查 1 次。
9 、监督电梯公司完成电梯维修保养 2 次。
10 、娱乐、健身器材保养 1 次。
紧固、润滑
11 、消防系统保养 1 次。
12 、按计划组织维修人员培训、学习。
13 、对空置房内的设施设备检查 1 次。
14 、前台收银保险柜安防设备检查 1 次。
季
1 、明沟暗沟、屋顶下水地漏清掏 1 次。
2 、检查各集水井泵的工作状态，对潜水泵进行保养。
3 、消防联动测试 1 次。
4 、检查浮球装置、进 / 出口阀门运作状况。
半年
1 、清点公共设施设备，更新设施设备台帐。
2 、清点公共工具，按规定程序更新 / 报废处理。
无法维修的工具，填报《物品报废处理单》，经审核批准后更换。
3 、检查及紧固强、弱电线路接点
4 、全面检查公共区域内排污设施的运作状况
年
1 、水池清洗 1 次。
2 、化粪池清掏 1 次。
3 、办理电梯年审手续。
4 、检查避雷设施安装的可靠性及测量绝缘电阻。
5 、检查给水、消防管道及阀门状况。
润滑、除锈刷漆
