嗨，大家好，我是卢俊
最近我真的跟社畜一样全国各地到处的跑，已经变得更古天乐一样的黑了
但也是因为去了一些地方，和一些人聊了天，所以有点事想和大家分享一下
关于在这种特殊氛围下，各地的房地产调控，会把行业的未来带到哪里
数据是对比出来才会发现不同
我在深圳和同行聊天，朋友和我说， 深圳每个月的二手房成交量只有一两千套
听到这个数字的时候我吓一跳
这可是堂堂一线城市
行业也发展了二十多年了，二手房的成交量只有上海的1/20，深圳吭哧 吭哧 一年的成交甚至都抵不上上海一个月的成交
然后来到了武汉
武汉作为一个底盘非常大的二线城市，今年整体不论是一手房还是二手房都陷入成交腰斩的境遇
几乎所有的操盘手对于自己的项目都开始支支吾吾不知所以
郑州就更不用说了，基本面更差
烂尾的情况比比皆是，城市中心到处疮痍的立面赫然立着，都在说着这个城市正在经历着最坏的场景
当然所有的折射都还没有合肥来的离谱
最近一个盖着十几个开发商公章的申请函在朋友圈传播
大概意思是这个城市正在经历恶性维权事件，有组织的房闹正在将开发商逼上绝境
这些事情的真假或许值得商榷，但是背后也在说明一件事情
在很多城市，哪怕是火热的一二线， 开发商、城市、购房者这三者之间互相的信任感已经下降到最低
整个行业因为这个平衡的打破正在进入一个很不好的恶性循环
这种恶性循环不是通过一个口号一个政策可以改变的，互相之间的不信任让所有人躺平，然后把伤口留给城市本身
在杭州的同行和我说了一句话我很有感触： 说这一年来，杭州人那种气吞万里的精气神都没了
这句话到了武汉变得更加务实： 本地人都不聊房子了
而当我问为什么会这样，几乎都得不到一个比较明确的答案，都在摇头说： 似乎是不知不觉这样的
所以每个城市的楼市到底发生了什么
问题在哪里，可能也只有对比这个答案才会更加清晰
我们不妨看一下上海的最近
01
上海楼市如今表现的如何，相比较其他，可以说是非常好了，给大家举几个侧面
土地市场，每次供应都能创造1000亿的收入，没有流拍，土地市场热度不减
一手房市场，几乎都是开盘日光，哪怕五大新城有的没有触发积分，但是开盘卖的也不错
那么二手房呢，其实也还不错，一个月2万套，虽然没有报复性买房，但是成交也算维持了正常的标准
而交房也没怎么听到维权或者民生事件
整体的上海楼市让人感觉很稳，不太会出大幺蛾子的样子
但是我想问问大家你觉得为什么
同样经历了经济行情的不好，上海还刚刚经历了疫情的影响，为什么整体的楼市表现反而是目前来看比较好的
我们不妨可以认真的想想这个问题
没有情绪的想这个问题，是什么驱动上海楼市的稳定前进
相比较其他城市，上海又做对了什么
我们必须要接受一件事，就是楼市如果保持稳定成交，那一定是有动力的，如果动力不稳定，那么成交就不稳定
那过去20年楼市为什么那么稳定
本质上是内部嵌入着两股动力， 第一个叫城镇化创造购买需求
通过城市扩张以及外来人口进城，城市里出现需要买房的人
而房价的稳定上涨创造购买力
因为看到未来的涨幅和价值兑现，购买人群愿意对现在生活进行适度透支进行买房
这两件事让市场上有人在买房
然后城市继续扩张，新地变熟地，房价一直上涨，透支变投资，所以20年房地产和客户一直相安无事
但是
现在这两股动力瞬间没了
所以直接导致了市场上没人买房了，以及仅有的买房的人也没那么多的贷款意愿
现在很多城市的根本都基于此，当需求和购买力不足的时候，很多问题就开始暴露
所以城市没有动力，本质上就需要解决动力的问题
如果这一股动力不足，有没有考虑 换一个动力
这其实就是上海在想的问题，也是其他城市都没有想到的地方
02
上海楼市如今的调控模式，在我眼里就是腾笼换鸟
把整个游戏规则换了一遍，从而让市场具备了新的动力
大概一共做了几件事
第一，首先是换了一手房的游戏规则
就是一手房买房现在不仅看购买力，看资格，还要看积分
积分在前面的才能够入围进入摇号选房的状态
这件事当初颁布的时候顶着巨大的舆论争议
但也因为如此，现在回过头来看才发现上海调控的精妙
为什么说买一手房要用积分，因为一手房在未来很长一段时间都要经历一个现状： 一二手倒挂
让一手房以低于市场行情的价格入市产生一二手倒挂，但是用积分的模式就规避了万人摇以及低中签率而买不到房子之后的舆论压力
这是上海如今一手房市场有序进行的关键
买到房的开心，买不到的也没啥负担
因为一开始就知道买不到所以没有了念想
而为什么要一二手倒挂，本质上就是一个目的
就是让一手房市场拥有足够的价格动力， 未来房价涨不涨我不知道，但是我看到比周边二手房的价格还便宜，那么我就买
而且这一年来发现，一二手倒挂不会带来二手房价格的下滑，这更加夯实了一手市场的火热
所以上海的一手房也因为这个驱动力一直在火热但不失控的状态下进行
一手房市场好，那么土拍市场当然也好，至今4次土拍没有一次流拍，每次100亿的收入，这些都是证明
03
那一手房好了之后二手房呢
这个角度也很精妙
这也是当初很多人眼中的一手房积分规则的一个bug， 现在来看也是大智慧
一手市场有一种高积分选手
就是房子不少，但是都是五年前买的，如果他现在把手里的房子全卖了，那么他就算上海本地的首套购买力，分数可以到顶
很多人觉得这个规则不应该啊，让很多非刚需买到了热门盘
但是仔细想这个细节
正是这个看上去的bug，从而推动了上海二手房市场的诚意挂牌房源激增
因为这些人的目的是卖房换名额，所以房源诚意出售且价格可谈
也因为如此，直接推动了上海二手房的快速成交
上海二手市场能够站稳2万套，很大一部分也要感谢这群诚意卖房的土著们
所以
我们看如今的 三方关系
一手房市场因为一二手倒挂所以有热度，而积分模式拒绝了万人摇让市场稳定
很多人为了进入一手市场快速卖房，二手房市场从而保持了活跃
一手市场的火热让土拍市场有了信心，且如今拿地楼板价可控，开发商也愿意在上海拿地
这三个关系，让上海楼市越来越稳健
所以一二手倒挂这件事让上海楼市具备了动力，而且其余的规则前置制定剔除了各种隐患
让这样的动力在一段时间内永续
当然现在来谈论这些的时候风轻云淡，但是上海刚刚颁布这样政策的时候舆论压力其实很大
开发商认为明明可以卖的更贵，为什么要压榨我们的利润
购房者认为购买不市场，根据积分划分人群
这些压力一直都存在，这也是其他城市不敢这样调控的原因，感觉一这样做就各种各样的压力
但是对于上海来说顶住了这样的压力，也让现在的市场回过头来看，有序了很多，健康了很多
调控很多时候看手段， 但是更多看的是意念
如果调控已经不可避免，如何保证调控的可持续性以及短期对抗外界声音的意念，这些都决定着一个行业是否能够长线发展
很多城市的调控失败，本质上是对调控本身不够坚持
一个好政策坚持三年远好过一年持续三个政策进行补充
哪怕都是利好，市场也会认为政策本身没有信用，随时可以出台也随时都可以消失，这样的情绪下大家对于市场本身的关注也就少
如果调控不可避免，尽可能少但有力的调控那就是好的调控
04
当然，其他城市之所以如此还有一个问题
为什么一手房不够坚定，背后还有一个更宏大的问题， 就是大量城市的一手房供应量实在太大
因为供应量大，那么对于一手房调控的干扰也就越大
其他不说，土地流拍或者没有土地成交，这件事在很多城市都是天大的事情
当然，我们不说如何提升土地成交这种命题，我们想想为什么房子存量可以这么大，多到我甚至认为是天量了
哪怕是在一些热门城市也是如此
背后有一个终极问题的存在： 大量的城市存在容积率不节制的问题
什么意思
这其实是过去20年地方城市面对房地产依赖产生的一个典型问题
你去的城市如果足够多了你会发现，除了江浙之外，点式住宅非常的普遍
很多人认为这是地方特色，但背后其实是容积率过高
住宅容积率破三破四的非常场景，很多地方的容积率如果在三点几还能单独作为一个卖点来宣传
看看郑州的容积率，各位就可以感受到
为什么会这样，因为当单位土地有限的时候，容积率越高理论上可以卖的土地价格就越贵
或者很多时候多0.1的容积率，似乎就可以解决很多问题，一个数字调整就是很多的钱
也是因为如此，很多城市的一手房是天量，本来就不少的地出现了更多的房子
所以你说上海缺地么
当然缺
上海想要卖地赚钱么
当然也愿意
但是为什么上海的住宅，市中心永远2.0-2.5，郊区永远1.5-2.0
这背后其实是极大的节制和面对诱惑的自我克制
过高容积率当然会带来收入的提升，但是同样对于城市配套和交通压力也会成倍的带来
十年前其实很多人建议上海应该放开容积率从而提升一手房供应量
看上去是一个为民请命的好建议，但现在我们看到上海一二手之间的关系和整个市场的稳健
你会不得不佩服整体规划逻辑的节制
05
所以为什么说上海楼市没有泡沫
其实这个城市的基石 不是一时一刻 建成的，是这么多年来的体系
这么多年来对短期诱惑的拒绝和眼前压力的坚持，才会换来整体秩序的建立
说出来容易，做出来很难
咱们这个行业，没有一件事是一蹴而成的，但是去过足够多的地方，比较过了就会发现，到底什么才是安全的
希望其他城市的楼市可以越来越好，但是要知道，真正体系化的房地产，哪怕是调控本身，都应该做到什么
任重道远
任重道远
以上为正文，来自真叫卢俊