2022年的房地产，用四个字来形容最为贴切：惨不忍睹。惨在哪？铁锤说四组数据，大家自行感受：
第一，市场成交量断崖式下跌。2021年全国商品房销售面积和销售金额分别为17.9亿平、18.2万亿，2022年这两项数据分别为13.6亿平、13.3万亿，分别下跌24%、26.9%。另外销售额中有多少是“工抵房”，我们不得而知，有专业人士称，去掉“工抵房”部分，或许连10万亿都兜不住。
百强房企销售业绩下跌逾四成。规模上千亿的房企砍掉了一大半，2021年43家，2022年只有20家，销售额超过5000亿的房企，一家都没有。
另外，在铁锤看来，中国地产行业，2023年可能要全面告别民营房企“千亿时代”。换言之，2023年千亿房企阵营，可能再也看不到民营房企的身影了。
第二，全国房价普跌。2021年一季度末，全国平均房价最高冲到10658元/平，2022年末，全国房价跌到9779元/平，相当于每平下跌879元，跌幅高达8.24%。当然，这还是粉饰后的数据，而且是全国平均数据，如果单计算房价下跌靠前的城市，可能有不少城市整体房价下跌了20%不止。比如东北的牡丹江，官方数据显示2022年前10个月房价整体下跌了21.7%。
像省会城市中，跌幅靠前的分别是贵阳、哈尔滨、太原、南昌、石家庄，全年跌幅均超过8%。
第三，房企销售业绩太差，叠加债务爆雷，融资受阻，拿地欲望大幅下降。尤其是民营房企，6成以上零拿地，30强民企拿地总额减少了近9成。
从全国22个主要城市土地出让汇总情况来看，超过70%的土地都被国企央企地方城投公司拿走了。
房企拿地积极性低，必然导致2022年国有土地出让收入大幅下滑，据财政部数据，2022年前11个月，国有土地使用权出让收入仅5.1万亿元，过去两年均超过8万亿，这意味着2022年地方卖地收入大概有2.5万亿的窟窿。
第四，全年的全国房地产开发投资增速还没出来，但从1-11月的数据来看，丝毫没有见底的意思。
有不少机构甚至预测，2022年全年房地产投资增速或跌破10%。这意味着什么，我们不说，大家也都明白。
数据真的太差了，于是我们看到，最近这段时间，上至国家，下至地方都在积极伸出援手救房企、保交楼、稳民心，前有“四箭齐发”，帮助房企重新打通融资渠道，后有高层喊话“房地产是国民经济的支柱产业”，猛灌信心。
铁锤说过，现如今的楼市，仅靠打嘴炮是很难救起来的，必须祭出更大的招数才行。那么2023年救楼市还有哪些想象空间呢？
1月5日，住建部部长倪虹接受总台央视记者的专访，一锤定音给出了答案：因城施策、精准施策，提振市场信心。具体的做法是，对购买首套房要大力支持，首付比、首套利率该降则降。对于购买第二套住房的，要合理支持。以旧换新、以小换大、生育多子女家庭都要给予政策支持。对于购买三套以上住房的，原则上不支持，就是不给投机炒房者重新入市留有空间。
倪部长的这段话透露了巨大的施政想象空间，拆开来说有三个重点：一是，2023年针对首套房购买人群的政策支持力度仍然会加大，比如降低首付比例，2022年首付比20%的城市以三四线城市为主，2023年可能会进一步扩大到省会城市、强二线城市。
再比如首套房贷款利率，仍然有下调空间。事实上，就在倪部长接受采访后不久，央行与银保监会就联合发布了《建立首套住房贷款利率政策动态调整机制》，规定：决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。意思很明确，那些楼市过冷的城市，可以自主决定下调首套房贷款利率。换句话说，中央允许地方以调节商贷利率的方式，来引导消费者买房。
二是改善性购房，要全力支持。比如以旧换新、以小换大、生育多孩的家庭，都要在政策上大力支持。参考无锡、沈阳等城市实施的新规，铁锤觉得2023年会有不少城市跟进“多孩家庭购房享受首套房贷款利率优惠”、“二孩、三孩家庭购房不占用首套房名额”等措施。另外，像部分城市已经实施的“二手房带押过户”政策，也会有更多的城市跟进。
三是“房住不炒”的底线仍然要坚持，国家明确支持刚需、刚改家庭购房，对于炒房投资仍然是严厉打击，不给这类人有入市的机会。
除此之外，铁锤结合近期重要部委、高层的讲话，总结2023年，国家在救房地产层面，还有四个“大招”可用：
第一，保交楼要快速推进，且必须有实质性进展，给犹豫不决的购房者吃定心丸，这点非常重要。
这一点1月5日倪虹部长接受记者采访时也重点提到了，他的原话是“用力推进保交楼保民生保稳定工作”。
为什么说保交楼很重要？铁锤说一个真实例子，大家或许就能明白。我大学同学今年初的时候一直想买房，由于各种原因拖到年中也没买，重点来了，今年6月份“停工潮”事件发生后，他就彻底打消了买房想法，我问过他理由，他的回答干脆利落，让人无法反驳：我不想我们一家人辛辛苦苦凑的首付款打水漂，想比房价下跌、购房成本下降，这些我都不在乎，我最在乎的是房子能不能顺利交到我手上，现在开发商半死不活，买房一点保障也没有，我宁愿再等两年。
总结来说就是，2022年出现的各种楼盘停工、烂尾负面消息，严重透支了买房人的信心，也严重影响营商环境，这个问题不彻底解决，很多有购房打算的买房人，2023年也不可能掏钱买房，这是非常现实的问题。
有机构统计，光郑州一座城市，问题楼盘数量可能涉及14.5万套，这是什么概念？2022年在郑州购房的人群中，每3个人中，就有一个人买到了问题楼盘，或停工、或延期交付、或因资金链烂尾。也正是这些负面消息，正一点一点磨灭买房人最后那一点信心。
第二，2023年一线城市要有显著松动才行，发挥一线城市的领头羊作用。松绑不代表市场一定会上涨，要认清形势。
回顾2009年和2016年两轮楼市上涨，都是一线城市率先启动，然后带动二三线城市跟着复苏。简单来说就是，政策放松是从三线、二线、一线逐步放开；楼市回暖是从一线、二线、三线。
至于原因，一句话就可以概括：这是城市价值决定的。直白点说就是，一线城市更容易人为制造稀缺性，从而引发大规模抢房，市场稍有利好，就会乘势而动。而一线城市注定承接不了全国的需求，所以当一线城市核心区的房子卖完后，过剩的需求又会外溢到二线、省会城市，这是过去二十年房地产的历史规律。
现在一线城市是有需求释放不出来，归根结底是政策在强压制，比如铁锤了解到，有不少人是因为外地有房贷记录，在上海购买首套房首付比例7成，只能贷款3成，无形中封堵了很多外地购房需求。
2023年一线城市如何松动？个人觉得有两点：松绑限购和取消认房认贷。比如本地户籍家庭，可以购买二套房；外地二孩以上家庭购房不限购；再比如，本地刚需换房，首付比例降至3成，二孩以上外地家庭购买首套房首付比例3成，二套首付比例降至4成等。
第三，房地产税试点，可以开启了。
前面我们提到，楼市负面消息，劝退了不少有意向的购房者。殊不知，一直悬在头上的房地产税，其实也吓退了很多购房者。事实上，过去这几年，每当房地产税出现新消息的时候，市场上总会出现短暂的“抛房潮”，究其根本原因就是房地产税在起震慑作用——多套房持有者，担心房产税开征，持房负担大幅增加，面对未知的恐惧，有些人迫于房产税的威力，不得不选择卖掉手中多余的房子。
所以，既然房地产税早晚要来，这个事实不可改变，那么倒不如让这个“靴子”早点落地，这样也可以避免“悬剑效应”，有助于市场快速回暖。
开征房地产税，铁锤之前有讨论过，参照老美，房产税税基设置0.5%-1.2%，全国房屋全部征税，税率高低按房屋套数或评估价的高低计算，粗略计算每年征税额2.5万亿-5万亿，这部分的税收刚好可以填补每年卖地收入的窟窿。
当然，如果觉得税率设置太高，也可以参考中国香港和新加坡，税基设置低一些，但采取累进制征税的方式，每年房屋征税就如同交物业费。如此一来，房产税既不会影响居民消费，也不会阻碍居民的生育意愿，还能在一定程度上缓解地方的财政收入压力。
第四，想方设法提高居民的收入。
还是那句话，现在大家不是不愿意买房，也不是没需求，更不是嫌房子多，而是收入预期严重不足，叠加口袋里确实没钱，所以很多人才搁置了购房打算。2023年房地产报复性反弹不是没可能，前提是大家的工资也都能迎来报复性上涨。消费信心来源于钱包，这么简单的道理，没有人不懂吧。
