经常有读者和我说,大平层好少供应啊。
确实,看一组数据:超144㎡的产品,已经连续三年供不应求了。
可见,高端改善需求仍然很大,但市场供应却不成比例,能达到藏品级别的大平层更是只有1%不到。
你在挑房,房也在挑你,讲的是双向奔赴。
今天,我想聊点干货,怎样的大平层,才值得入手。
改善大年,购房者该怎么选?
说起广州大平层的典范,你估计会想到 汇悦台 。
对标同板块楼盘,她拥有同样一线江景位置。但不同的是,她南北通透的板楼设计,保证了户户瞰江广阔视野;辅以时髦的公建化外立面,做到了人无她有,人有她更优。
从开盘10万到刺穿30万天花板,不断飙涨的房价,也为她筛选出了更优质的圈层业主。
我们可以看到: 同样位置,产品决定走势。 拥有优质大平层共性的汇悦台,涨幅远超普宅邻居,更不要说对比广州一手均价了。
市场的生动一课,让买房者都学乖了:过去近十年,千万以上豪宅成交总数翻了十几倍,不但价涨,而且量增:
2022年,是业内公认的广州豪宅元年,下半年改善型产品扎堆上市,市场开始供需两旺。
趁这个难得的窗口期,购房者又该怎么选呢?
对于改善大平层,我也初步筛了一下:
1、想要通过改善换房,又不想远离市区,那么优质的大平层是首选;
2、想要住得舒服,无非是临着江河湖海或者靠着山景公园,那么大学城、白云新城、牛奶厂等都是优选;
3、如果还要再苛刻一点,想要更稀缺的资源+更高级的舒适,那我推荐有大学城。
理由很简单:广州有且只有一座大学城,诗豪嘴里的“ 谈笑有鸿儒,往来无白丁”, 说的就是圈层的人文氛围。
而这一点,只有在高校环绕的大学城里能实现,往来的都是知识层次、眼界视野相当的人物,是更高一级的居住追求。
科创高地房价远超CBD,
大学城成为更稳更优的选择
根据马斯洛需求层次理论:需求层次越高,越偏向于精神层面。
居住舒适度,可能不单只是景观。更高级的追求,往往是人文氛围,与高素质人群的来往与交流。
不难解释,为何国内外科创高地房价水平远超CBD,学府高地价值可见一斑。
国内外科创高地与CBD房价水平对比
广州大学城亦如此,十年未供地,房价从两三万涨到如今的六七万,甚至鲜少有人愿意挂牌出让,诺大一个大学城,仅有61套在售。
这意味着这地段,真确满足了稀缺性,也体现了地段的投资价值。
要是现在想住进大学城新房,只能看大学城二期。作为后起之秀,大学城二期发展潜力更大:
一是定位高, 比如华南理工大学,二期是更高大上的国际校区;
二是更全面 ,产业落地,能做到产学研商居一体化。
今年9月,华南理工大学国际校区二期交付使用,一张张美照在网上流传,风景宛若明信片。
华南理工大学国际校区实拍图
一座新城正破土而起, 发展日新月异的大学城二期,已美轮美奂地示于人前。
再加上片区四通八达的地理位置,离珠江新城不远,距离琶洲、万博也很近。
年底金光东隧道开通后,驾车约5分钟,就可到达大学城一期;通过新化快速20分钟左右就能去到琶洲;北侧南大干线开通后,到万博只需要约10分钟。
地铁交通也足够方便,4号线新造站出发,1站大学城一期,4站万博、4站琶洲、5站金融城,快速接驳5、7、8号线,加上立体路网,实现核心区半小时生活圈。
区位交通示意
高端人文圈层,便捷交通区位,再加上优质生态景观,可以说是珠江新城的后花园。横竖对比,大学城都不会输!
改善客必看:低密板式大平层
她更有90万㎡中央公园
说到大学城二期改善置业,你绕不开这个盘: 越秀•大学城•和樾府 (下称“越大和”)。
越大和拥有与生俱来的天然条件, 所在地块为大学城中央绿轴线上 ,最后一片低容积率的,公园里的住宅用地。
这意味着她占据目前仅有,后面不再有的绝版地段。
而且,她并没有浪费这得天独厚的土地,而是精心打造了大学城十年以来未曾一见的公园大平层,集低密度板楼、全面屏设计、创新户型等于一身,足以刷新广州大平层记录!
值得一提的是,她诚意邀请了杭州豪宅专家gad(杭州万科古翠隐秀,杭州融创壹号院,杭州凤起潮鸣等同款大师团队),执笔项目外立面建筑和户型设计。
跟豪宅同款的公建化外立面,大面积玻璃元素,不仅颜值高,也能最大化地将公园景观引入家中。
越大和公建化外立面,颜值颇高
地块容积率,居住舒适度的关键指标
地块容积率低至0.9,根据克而瑞数据显示,目前广州在售楼盘平均容积率3.3,越秀6.06,海珠4.39。
对比之下,这0.9有多难得,大家都能get到了吧!
景观配套,居住品质感的重要因素
越大和约90万㎡中央公园,相当于1.6个花城广场,5倍和樾府面积,其在珠江后航道跨度最长,整体规划规模最大,属于2022年广州市重点建设工程。
既是窗外的风景担当,又是居住公共配套榜样,比起只能观赏的江河湖海更香,越大和可不止观赏性,简直是住在公园里。
最近收到风,许多人苦等已久的 建面约175㎡大平层 即将推售,板房目前接受预约参观。
让我惊奇的是,这为数不多的藏品级大平层,开发商竟没藏着最后推售。我决定实探现场,先喝一口头啖汤。
放眼广州都能打
足以惊艳的无界设计
这趟过去看了两个户型:即将推售的建面约175㎡大平层产品(全盘最大户型),以及同楼栋的建面约165㎡户型。究竟有多王炸,下面一起来看看!
极佳位置,占据全盘C位的楼王
看以下规划总图,很难不注意到1#9#两个C位楼栋。 敲黑板,这就是传说中的16层T2的板式小高层,分布着建面约165㎡、175㎡两条梯腿。
建筑设计上,进行了北高南低规划,上面说到的汇悦台同款板楼布局,南北通透小高层户型。两个户型,同样拥有天赐通风采光效果。
冬至日日照轨迹模拟示意
整盘景观视野都不错,望公园望园林,将自然绿意纳入眼帘!
清晰可见,全盘也就175户型这两条腿直面中央公园。拥有东南270°至宽观景面,约280米一线公园视野,绝对的奢阔!
究竟有多震撼,我做了几个视野模拟动画,大家一起看看:
走到阳台远眺,大片的自然绿植映入眼帘。
公园视野模拟
楼层上升视野,从低到高,公园视野越加奢阔。
1#楼层递升视野
而165方户型,同时拥有了 中央公园 和 住区花园 两大观景视野,景观面宽同样出色。下面同样看景观模拟感受一下:
房子的价值,在于窗外的风景,看到这,你就知道这可一点不假。
极致户型,巅峰起跑的产品力
意料之中,前面硬性条件样样拔尖,后面户型设计自然是巨人肩上看世界。尤其即将推售的175方大平层,为了让大家有更直观的感受,我们拍了一个视频:
谈房GZ,赞107
下面聊聊这两个户型,是如何做到了产品与自然的无界深润:
建面约175㎡户型亮点分析
建面约165㎡户型亮点分析
亮点可真不少,我总结了几个共同点:
a、独立电梯厅/独立玄关
奢阔感,是别人没有的空间,而你却很宽敞。
譬如这个户型的独立电梯厅+独立玄关空间。可以候梯出门,可以在这换下鞋子,放下外套包包,完成防疫消毒再入户,还能当作家庭的储物空间。
作为室内外空间的过渡,是一个大有可为的多功能空间。
b、约29米超阔景观面,8开间望公园全面屏
除了连接核心筒的部分,该户型拥有约29米超阔中央公园景观视野,全屋共8个望公园的开间,几乎所有生活休息空间,坐着躺着站着多种姿势,都能直面公园景致,犹如打开了全面屏。
多种姿势享受全面屏视野
单边位置的好处不用多说,通风采光都更佳。
如何拉进室内与自然的距离?越大和大面积应用了透明落地窗,你可以理解为把墙壁都换成采光窗。
这里是有数据对照的,户型产品窗地比高达约26%,而规范要求仅为16.7%,根据明源地产研究院的数据,窗地比≥26%的项目,占比只有约10%。
我做了一个图,可以感受下一天下来的光线变化:
建面约175㎡室内日照示意图
更多的观景面宽,无遮挡的观景视野,很好诠释了无界渗润。
c、LDKG全明大通厅,奢阔空间尤其
LDKG一体化设计,是LDKB的再升级。B(balcony)到G(Garden balcony)的进阶,关键在于窗外的景观资源,把普通阳台变为花园阳台。不妨看看样板间感受下窗外景观!
建面约175户型LDKG一体化空间实拍
这里是一个家庭公共核心区,家庭成员各自在不同功能空间忙碌的同时,不失相互之间的交流陪伴。
而这种豪宅偏爱的创新设计,给到了更通透宽敞的全明通厅空间, 也就是上面提及的270°采光环景效果,客厅每个角度看出去都能将窗外美景尽收眼底。
我拿到了具体数据:175户型足足有约63㎡,165户型也有约48㎡。
想象一下,白天静静坐在客厅看书,清风暖阳不请自来,呼吸着不限量供应的负氧离子,跟窗外大自然交换能量。
要是把阳台门打掉,都可以在客厅里打羽毛球。
d、可变中西厨,超长岛台设计
超长岛台,175户型约3.8米,165户型也有约3.4米。爸爸切菜,女儿洗菜,妈妈做烘焙,一家人一起做饭的快乐,终于不受空间限制得以实现。
建面约175㎡样板间厨房空间实拍
中西厨随意切换,烹饪爱好者最爱,装上玻璃推拉门就可隔绝油烟,中式爆炒、老火靓汤都在掌握之中,打开门可以做没有油烟困扰的西式甜点烘焙和黑松露奶油意面。
光想想场景感就拉满了,这厨房设计真的疯狂上分。
e、大进深270°转角情景阳台
阳台进深宽约2米4,姚明横躺都碰不到脚。这意味着这活动空间足够大,放个跑步机,还是瑜伽都合适。
放上茶桌,可以三五好友畅饮;摆上一张书桌,仿佛在公园里看书......
建面约175㎡样板间花园阳台空间实拍
270°转角阳台,意味着可以多个方位朝向看景,转角处get得更开阔的观景视野,开心或emo,都能获得大公园的高质量陪伴。
f、全景观卧室美出圈,不落任一家庭成员
如果说房间的安排,有可能引发家庭矛盾。但在这个户型,全屋每个卧室都能观赏公园景观,在设计布局上,尽力做到了不失偏颇。
建面约175㎡样板间实拍
一个美好的清晨,和煦的阳光照射脸庞,睁开眼睛,看见的便是公园以及更远处建筑天际线,这天的好心情一早就被照亮。
g、飘窗巧妙使用,更多室内使用空间
飘窗的好,相信买房的人都知道,这可是提升房子实用率的大杀器。
它上面的空间,不仅可以坐人,也可以作收纳。客厅、卧室、厨房、卫浴等多处的N种妙用,简直打开了你的新世界。
看完上面,相信很多朋友都对着175方户型唱《征服》,但我想说165房户型也大有可为。
万金不换的南北对流绝对香! 一是作为主要活动区的客餐厅,二是主卧套房。炎热夏天享受凉风吹拂,湿冷冬天也有和煦暖阳。
走廊处实现了收纳升级! 在不影响日常走动的情况下,把收纳空间嵌在墙壁里,这样妙的空间管理大师,忍不住给他点个赞。
不愧为堪称 最强王者 的产品,光看前期介绍已经拍案叫绝,看完了现场,让我这资深产品人叹为观止。
而且我了解到,项目彩蛋还有很多......
譬如公园里的39棵古树 (树龄最老的有上百年) ,占据了番禺半壁江山;项目配建的中小学就环绕古树而建,未来孩子在古树下听课,朗朗书声,可谓是古时私塾才有的场景;
学校建筑效果图
至于家长最关心的学校品牌, 据说是广大附 ,而且是直属管理。
从产品到配套,越大和真是各方面都踩在市场high点上,看完介绍,你肯定动心了吧?
据我了解,沿一线学府公园景观产品,两个户型加起来只有60套。
而175方大平层全盘仅30套 ,占比不到4%,放到诺大的广州,这简直是凤毛麟角。而首推这波,很有可能只有15套!
广州大平层的选择或许很多, 但十年大学城,唯此大平层。
大学城中央绿轴线上,最后一片低容积率的,公园里的住宅用地,仅有,不再有。越秀·大学城·和樾府175方大平层,我看可以把握!